코로나19 이후 전 세계적으로 완화적 재정·통화정책이 장기간 추진되면서 우리나라뿐 아니라 주요국에서도 금융 불균형에 대한 우려가 제기되고 있다. 국내에서도 높은 집값과 가계부채로 인한 금융 불균형 문제가 심각한데 글로벌 충격마저 발생하면 내수와 수출 모두 충격을 피할 길이 없게 된다. 한국은행은 부동산 수급 불균형 문제로 주택금융이 크게 확대된 만큼 주택 시장 안정이 필요하다고 강조했다.
23일 한은이 발표한 ‘2021년 하반기 금융안정보고서’에 따르면 국내외 금융 불균형 상황에서 실물경제 하방 리스크를 점검하기 위해 GaR(Growth-at-Risk)를 분석한 결과 국내 금융취약성지수만 고려했을 때 국내총생산(GDP)은 연 -1.4%까지 떨어지는 것으로 나타났다. 금융 취약성만 고려한 극단적인 경우로 올해 4분기 이후 향후 1년 동안 10% 확률로 GDP 성장률이 -1.4%를 기록할 수 있다는 의미다. 통상적으로 자산 가격 하락과 부채 축소 등은 가계 소비, 기업 투자, 수출 감소 등으로 이어지면서 실물경제를 위축시킨다.
문제는 코로나19 이후 우리나라뿐 아니라 전 세계적으로 금융 불균형 위험이 커진 만큼 주요국에서 자산 가격 조정이 이뤄지면 더 큰 충격을 받는다는 것이다. 올해 1분기 기준 글로벌 GDP 대비 가계부채 비율은 68.7%로 지난 2016년 1분기~2020년 4분기 평균(64.0%)보다 높다. 가계부채 증가율이 글로벌 주택 가격 상승률과 동반 확대되는 경향이 뚜렷하게 관찰되고 있다.
이에 한은이 미국·중국·일본 등 주요국의 금융취약성지수를 추가해 하방 리스크를 측정했을 때는 국내 GDP가 연 -3.0%까지 떨어졌다. 국내 상황만 고려했을 때보다 GDP가 1.6%포인트나 더 하락하는 셈이다. 이정욱 한은 금융안정국장은 “국내 금융 불균형뿐 아니라 글로벌 문제도 함께 커진 상태”라며 “글로벌 금융 불균형이 붕괴되면 상대적으로 더 강한 충격이 발생할 수 있다”고 설명했다.
부동산 부문의 금융 불균형 정도가 심화된 만큼 향후 주택 가격 조정이 금융 시스템 위험으로 이어질 가능성도 제기됐다. 실물자산 보유 비중이 높고 고위험 가구가 많은 국내 상황에서 급격한 부채 축소와 주택 가격 조정을 배제할 수 없다는 것이다. 우리나라 가계의 총자산 대비 실물자산 비중은 64%로 미국(29%)이나 일본(38%) 등 주요국보다 높다. 총부채원리금상환비율(DSR)이 40%를 넘고 부채가 자산보다 많은 고위험 가구 수도 2018년 말 30만 가구에서 지난해 말 40만 가구로 급증했다. 가계 실질소득이 크게 줄어든다면 유동성 확보를 위해 자산을 팔 수밖에 없어 가격 조정이 이뤄질 수 있다는 설명이다.
주택 시장 여건이 바뀔 경우 최근 급격히 늘어난 주택금융이 금융 시스템 리스크로 전이될 수 있다는 경고도 나왔다. 9월 말 기준으로 주택금융은 1,667조 1,000억 원으로 명목 GDP 대비 82.5% 수준이다. 올해 1~9월 중 증가 규모는 122조 1,000억 원으로 2019년 1~9월(43조 3,000억 원) 대비 2.8배 수준이다.
한은은 정부의 부동산 공급 실패로 주택금융이 급격하게 늘어났다고 꼬집었다. 20~30대 1인 가구 수가 빠르게 증가하면서 주택 수요 압력이 예상보다 확대됐고 아파트 선호 현상 등 주거 환경 개선 수요도 커졌는데 주택 공급이 비탄력적으로 이뤄지면서 수급 불균형 문제가 나타났다는 것이다. 정부가 서민 주거 안정을 위해 확대 공급한 전세 보증이나 정책 모기지론도 요인 중 하나다. 주택금융에서 공적보증이 차지하는 비중은 2019년 말 16.9%에서 9월 말 20.1%로 확대됐다. 기준금리 인하로 인한 완화적 금융 여건에 따른 풍부한 유동성도 주택시장으로 유입되며 주택금융을 늘렸다.
한은은 금융 불균형 완화를 위해 주택 시장 안정을 우선해야 한다고 조언했다. 가장 먼저 주택 수급 불안을 해소하기 위해 세대 수 변화, 주거 선호 등을 반영해 실거주 수요에 맞는 공급 정책을 일관성 있게 추진해야 한다는 것이다. 정부 공적 보증도 금융 안정을 저해하지 않도록 공급 규모나 지원 대상 등을 조정하면서 사실상 ‘갭 투자’를 제한하는 방안도 필요하다고 했다. 한은 관계자는 “전세자금대출 등 임차인에 대한 지원이 임대인의 유동성 공급 채널로 기능하면서 주택매수자금으로 활용되지 않도록 제도를 보완할 필요가 있다”고 말했다.
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