'재초환' 손질하나…"재건축 개시시점, 조합설립 후로 바꿔야"

입법조사처 ‘재초환 쟁점·과제’ 보고서

"초기 업무수행 추진위 부과 부적절"

부담금 면제기준 3000만원서 상향

최고 50% 적용 부과율도 조정 제안

서울 아파트 전경. 연합뉴스

재건축초과이익환수제와 관련해 부담금 산정 기준인 ‘개시 시점’을 현행 추진위원회 승인일에서 조합 설립 인가 이후로 조정해야 한다는 국회 연구 보고서가 나왔다. 재건축 부담금 면제 기준 금액도 현재 3000만 원보다 상향하는 방안을 검토할 필요가 있다는 지적이다.

14일 국회와 부동산 업계에 따르면 박인숙 국회입법조사처 경제산업조사실 국토해양팀 입법조사관은 13일 이 같은 내용을 담은 ‘재건축초과이익 환수제도의 쟁점과 논의 과제’ 보고서를 냈다. 보고서는 우선 재건축초과이익을 산정할 때 기준이 되는 ‘재건축 사업의 개시 시점’에 대한 논의가 필요하다고 설명했다.

현재 재건축초과이익은 재건축 사업의 종료 시점(준공 인가일)의 주택 가액에서 개시 시점(추진위 승인일)의 주택 가액과 가격 상승분, 개발 비용을 뺀 금액을 의미한다. 해당 금액이 조합원 1인당 3000만 원을 넘으면 최고 50% 부과율을 적용해 환수한다.

보고서는 재건축 사업 개시 시점을 조합 설립 인가일로 늦춰야 한다고 봤다. 관련 법에 따라 재건축 부담금 납부 의무자는 조합이라는 이유에서다. 특히 추진위는 사업에 대한 권리·의무 주체가 아니고 사업 초기 단계의 업무를 수행하는 조직이라는 점을 고려해야 한다는 것이다.

재건축 부담금 산정 체계와 부과율도 조정해야 한다고 제안했다. 재건축초과이익은 부과 대상 주택의 실현 이익이 아닌 평가 이익을 기준으로 산정한다는 점에서 부과율 50%까지 적용하는 것은 과도하다는 의견이 있다는 설명이다. 또 재건축 부담금 면제 기준(3000만 원)은 2006년 제도 도입 이후 현재까지 15년 넘게 유지되면서 주택 가격 및 지역별 형평성이 반영되지 못하고 있다고 비판했다.

박 조사관은 “어느 정도의 기준 금액이 적정한 수준인지에 대한 구체적인 논의는 이뤄지지 않았다”며 “부동산 경기 및 주택 가격 상승률, 지역별 여건 등을 반영해 기준 금액을 조정하는 논의가 필요해 보인다”고 밝혔다.

아울러 10~50%의 누진 방식으로 적용하는 부과율 체계를 개선해야 한다고 제안했다. “재건축 부담금은 조세가 아닌 부담금에 해당한다”는 헌법재판소의 판단을 고려할 때 세금처럼 누진 방식으로 적용하는 것은 부적절하다는 것이다.