정부가 이르면 9~10월에 2차 주거정책심의위원회(주정심)를 열고 투기과열지구조정대상지역 등 규제지역을 추가로 해제할 전망이다. 그러나 주택시장에 큰 이변이 없다면, 서울과 세종 등 여전히 잠재수요가 높은 핵심지역에 대한 규제수준은 그대로 유지될 가능성이 높은 것으로 점쳐지고 있다.
2일 본지 취재를 종합하면 국토교통부는 ‘250만+ α 가구’ 주택공급 로드맵 등 굵직한 정책 발표가 한 차례 매듭지어진 이후인 9~10월에 올해 2차 주정심을 여는 방안을 검토하고 있다. 특히 수도권 중심의 공급정책을 담을 것으로 알려진 ‘250만+ α 가구’ 로드맵이 전국의 주택시장에 미치는 단기적 영향을 면밀하게 살펴본 뒤에 주정심을 개최하는 방안이 유력하게 꼽힌다. 지금까지 주정심은 통상 6월과 12월, 2차례 열리는 정기회의였다. 그러나 민간위원들이 대거 참여한 지난 1차 주정심에서 금리인상 추이 등 시장상황에 맞춰 적시에 대응할 필요가 있다는 이유로 비정기적 개최로 중론이 모아졌다.
이러한 가운데 지난 1일 국회서 진행된 국토위 전체회의서 원희룡 국토부 장관이 “1차 해제가 (효과가) 미흡하다고 보고 있다”며 “6개월마다 열리는 것이 상례인데 시기가 강제화돼 있지는 않다”며 조기개최와 추가해제의 가능성 역시 한껏 높아진 상황이다. 다만 국토부 관계자는 “연말까지 가지 않더라도 필요하면 언제든 열 수 있다”면서도 “아직 추가 개최 시기가 정해진 것은 아니며 새롭게 나오는 통계와 지역별 시장 상황을 본 뒤 (시점을) 판단하게 될 것”이라고 답했다. 규제지역에서 해제되면 대출한도가 늘고 종합부동산세나 양도세 등 세 부담이 낮아진다. 직전 주정심에서는 수도권을 제외한 전국 17개 시·군·구에 대한 규제지역 해제가 결정되면서 투기과열지구 43곳, 조정대상지역 101곳으로 조정됐다.
이러한 가운데 대구와 울산 등 일부 지역에서 민간 아파트 초기 분양률이 통계 집계 이래 역대 최저치를 기록한 ‘역대급 분양한파’ 시작됐다는 분석이 나와 규제지역 추가 해제에 힘을 더하고 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 조사한 올해 2분기 전국 민간아파트의 초기분양률은 평균 87.7%로 직전인 1분기와 동일하지만, 지역별로 따져보면 이전과 다른 상황이 감지된다. 특히 지방 5대광역시 가운데 미분양 물량이 쌓여있는 대구는 지난해 3분기~올해 2분기 초기분양률이 90.7%에서 82.7%→52.1%→18.0%로 뚝 떨어졌다. 대구 7개구는 조정대상지역에서 빠지고 한 달만에 4개구(중·동·남·달서구)가 미분양 관리지역으로 지정되며 정부가 보수적 입장을 유지하다 주택시장의 연착륙 기회를 놓쳤다는 지적도 나온다. 또한 지난 1차 주정심에 앞서 규제지역 해제를 공식요청한 울산은 줄곧 100.0%의 초기분양률을 보였지만 지난 2분기에는 35.4%로 크게 감소하며 대구의 전철을 밟을 수 있다는 우려가 높아진 상태다.
전문가들은 2차 주정심이 조기에 열린다면 ‘뒷북’이 되지 않도록 일부 5대 광역시와 지방도시를 중심으로 규제가 풀릴 것으로 내다봤다. 규제지역 해제가 거론되는 지역은 충북 청주와 충남 천안·논산·공주 등 지방 중소도시다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “인구 10만명에 못 미치는 논산이나 공주 등은 조정대상지역이지만 투기적 과수요라 볼 만한 움직임이 없는 상태”라고 부연했다. 반면 서울과 인천 등 수도권과 상징성이 높은 세종은 현행 규제가 유지될 것으로 보인다.
권대중 명지대 교수는 “수도권은 언제든지 가격이 오를 수 있는 곳이 많아서 (규제완화를) 보수적으로 볼 필요가 있다”며 “세종도 미분양 물량이 하나도 없고 청약경쟁률이 전국 1위로, 규제가 해제되면 분양권 전매제한이 풀리고 대출규제 완화까지 이뤄지는만큼 투기로 곧바로 이어질 수 있기에 해제에 신중해야 할 것”이라고 말했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원도 “규제지역 해제를 위한 정량적 조건은 대다수 지역이 충족했으나 정성 평가가 변수가 될 것”이라며 “서울과 세종을 제외한 지방 중소도시 일부는 조정대상지역에서도 해제될 가능성이 높다”고 전망했다.
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
