은마 3.3㎡ 추정분양가 7700만원…원베일리보다 2000만원 비싸

■서울시, 정비계획 확정고시

'국민평형' 전용면적 84㎡ 26억

조합원 분담금 최대 7.7억으로

일반분양 물량 전체 13% 그쳐

최고높이 49층까지 조정 검토

공사비 함께 올라 어려울 수도

‘강남 재건축 대어’ 은마아파트의 일반분양가가 84㎡ 기준 26억 원으로 추산됐다. 중층 재건축 특성상 일반분양 물량이 많지 않아 소유주들의 재건축부담금도 수억 원대가 될 것으로 보인다. 다만 은마아파트는 최대 49층으로 설계 변경을 추진하고 있어 향후 추정 분양가와 부담금은 달라질 수 있다.

16일 서울시에 따르면 강남구 대치동 은마아파트 일대 24만 3552㎡를 정비구역으로 지정하고 지구단위계획 지형도면 등을 확정 고시했다. 이로써 은마아파트는 사업 추진 20여년 만에 재건축 7부 능선을 넘게 됐다.

이번 고시에는 지난해 12월부터 시행된 도시 및 주거환경정비법 개정안에 따라 추정 분양가와 공사비, 조합원 분담금 등도 함께 포함됐다.

고시에 따르면 은마아파트는 28개동, 4424가구 규모에서 최고 35층, 31개동, 5778가구(공동주택 678가구)로 재건축된다. 건폐율은 50% 이하, 용적률은 299.9% 이하가 적용된다. 공급 타입은 전용면적 59~109㎡로 구성되며 이중 전용면적 85㎡ 이상 대형 비중이 절반(49.1%)에 달한다.

은마아파트 재건축 사업의 추정 사업비는 총 5조 2135억 원, 공사비는 평(3.3㎡)당 700만 원이다. 일반분양 가격은 평당 7700만 원으로 추정됐다. 최대 분양가인 반포 ‘래미안원베일리(5653만 원)’보다 2000만 원 이상 높다.

이에 따라 전용면적 84㎡의 분양가는 약 26억 원, 59㎡는 약 19억 원 수준이다. 가장 넓은 면적인 109㎡는 30억 원으로 추산된다. 조합의 총 예상 수익은 15조 2424억 원에 달한다.

그럼에도 조합원들의 재건축부담금은 수억 원대가 될 것으로 보인다. 추정 종전가액(76㎡ 19억 원·84㎡ 22억 원)과 비례율(100.47%)을 고려할 84㎡를 보유한 조합원이 동일 평형을 배정받으려면 1억 1847만 원의 분담금을 내야 한다. 76㎡ 소유주가 109㎡를 배정받는다고 가정할 경우 조합원 분담금은 최대 7억 7654만 원까지 늘어난다.

이는 은마아파트가 반포 등 저층 아파트 재건축 사업과 달리 일반분양 물량이 많지 않기 때문이다. 정비계획에 따르면 은마아파트 일반분양 세대 수는 771가구로 총 5778가구 규모에 비해 13%에 불과하다.



여기에 공사비 상승 여파도 겹쳤다. 은마아파트의 공사 비용은 지난 1년간 서울에서 재건축·재개발 사업을 진행한 단지 7곳의 평균 공사비(668만 7000원)보다 높게 측정됐다. 지난해 10월 시공사를 선정한 ‘흑석2구역 재개발 사업’의 공사비가 765만 원이었다.

다만 분담금 금액이 확정된 것은 아니다. 은마아파트재건축추진위는 “이번 고시에 담긴 추정 사업비와 공사비·분양가가 보수적으로 산정됐다”며 “서울도시기본계획에 따라 최대 49층으로 재건축될 경우 주민 의견을 수렴해 사업비와 분양가·비례율 모두 조정될 수 있다”고 말했다.

추진위는 정비계획을 수정해 최고 높이를 35층에서 49층까지 높이는 방안을 추진하고 있다. 2040서울도시기본계획(2040서울플랜)의 확정 고시로 35층 룰이 폐지됨에 따라 일반분양분을 늘려 수익성을 개선하겠다는 것이다.

그러나 정비 업계에서는 이미 소유주들의 부담금이 수억 원대에 이르는 만큼 초고층 재건축이 어려울 수 있다고 보고 있다. 송승현 도시와경제 대표는 “49층 초고층 건축은 일반분양이 크게 늘어나지 않음에도 상품성을 올리기 위한 것인데 이를 위한 공사비가 더 들 수 있다”며 “주택 가격이 올라간다면 일반분양을 통한 사업비 조달이 가능하겠지만 최근 시장 상황을 고려할 때 사업 추진 속도에 초점을 맞추되 서울시 또는 국토부 등 공공과의 협력을 통한 수익성 개선이 필요해 보인다”고 말했다.

정비구역 지정 다음 단계인 조합설립도 관건이다. 재건축 조합설립 인가를 받으려면 동별 동의율 50%가 넘어야 하는데 동의 대상인 상가 동의 부지가 6600㎡(약 2000평)에 달하고 상가 조합원만 약 400명에 이른다. 송 대표는 “조합설립 속도를 높이기 위해서는 상가와는 분리 재건축을 추진해야 한다”고 말했다.

정비구역 지정 확정에도 수요는 잠잠하다. 지난해 10월 은마아파트 정비구역 지정안이 서울시 도시계획위원회 심의를 통과해 올 상반기 조합설립과 사업시행 인가를 추진한다는 소식에도 실거래가는 좀처럼 오르지 않고 있다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 은마 전용 76㎡는 지난달 16일 17억 9500만 원에 거래됐다. 지난해 1월 동일 평형이 24억 9000만 원에 거래됐던 것에서 7억 원가량 떨어진 가격이다.

은마아파트 인근 부동산 관계자는 “76㎡ 소유주가 84㎡를 배정받기 위해서는 4억 원이 넘는 분담금을 내야 하는데 해당 평형 일반분양가가 26억 원으로 추산되고 있어 소유자들이 은마아파트를 20억 원이 넘는 금액을 주고 살 메리트가 크게 없다고 판단해 일단 관망하는 분위기”라고 말했다.