야당인 더불어민주당에서 규제지역 개편에 서두르는 것은 지나치게 복잡한 현행 제도를 단순화해 실효성을 높이겠다는 의지로 해석된다. 규제지역으로 지정되면 해당 지역 주민들은 청약·대출·세제 등 다양한 규제를 적용받는데 규제지역별 지정 효과를 가늠하기 어려울 정도로 복잡해 제 역할을 하지 못한다는 지적이 있었다. 부동산 경기 침체 국면에서 제도 개선을 마무리해 추후 과열 국면 때 발생할 수 있는 시장 불안에 미리 대비하겠다는 판단이다.
16일 홍기원 민주당 의원실에 따르면 조정대상지역·투기과열지구·투기지역 등 3종 규제지역을 ‘부동산관리지역’으로 통합하고 이를 1·2 두 단계로 운영하는 방안이 추진된다. 기존 조정대상지역은 관리지역 1단계로, 투기과열지구와 투기지역은 하나로 묶어 관리지역 2단계로 개편하고 단계별 적용 규제를 단순·위계화한다. 1단계에서 2단계로 갈수록 적용 규제가 강화되는 방식이다. 이를 위해 홍 의원은 같은 당 소속 의원 40명과 함께 주택·소득세·지방세·도시 및 주거환경정비법 등 관련 법 개정안을 공동 발의한다.
관리지역 1단계는 청약·분양 등 신규 주택 시장의 안정을 목표로 한다. 이에 적용 규제도 청약·대출·전매제한으로 대폭 줄어든다. 구체적으로 청약 1순위 자격 요건이 강화되고 재당첨 제한 7년, 주택 분양권 전매제한 최대 3년이 적용된다. 주택담보대출 시 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 각각 50%로 제한한다. 이번 개편안에 따라 기존에 조정대상지역에 적용해온 다주택자 취득세·양도소득세 중과 등 세제 규제와 정비사업 조합원 규제는 빠지게 된다.
관리지역 2단계는 부동산 시장 전반의 과열을 억제하는 데 초점을 둔다. 2단계로 지정되면 1단계에 적용하는 규제에 더해 다주택자 세제 중과와 재건축 조합원 주택 공급 수 제한(1주택), 재건축·재개발 조합원 지위 양도 제한, 정비사업 분양주택 재당첨 제한 5년 등의 규제를 적용받는다. 청약 재당첨 제한은 10년(1단계 7년), DTI는 40%(〃 50%), 분양권 전매제한 기간 최대 5년(〃 3년)으로 각각 강화된다.
시장 불안 정도에 따라 규제 범위와 내용을 명확히 구분해 주택 실수요자의 혼란을 최소화하겠다는 취지다. 현행 규제지역 제도는 단계별 구분이 어렵고 다양한 규제가 중복돼 있어 지정·해제 시 시장 혼란을 야기했다. 특히 가장 약한 단계로 도입한 조정대상지역에는 청약·대출·정비사업 규제에 세제 중과까지 더해지면서 사실상 가장 강한 규제로 변질됐다는 비판을 받아왔다. 실제로 조정대상지역보다 규제 단계가 높은 투기과열지구는 별다른 세제 규제를 받지 않는 반면 조정대상지역은 다주택자 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제가 적용돼왔다.
홍 의원은 “규제지역 종류는 많고 중복적으로 지정되다 보니 규제의 목적은 불명확해지고 시장은 혼란에 빠졌다”며 “규제지역으로 지정된 지역을 피해 투기 수요가 몰리는 ‘풍선 효과’로 규제가 규제를 낳는 악순환을 반복했다”고 지적했다. 민주당 주거복지특별위원회는 관리지역 지정 직전 단계로 ‘모니터링대상지역’을 도입하는 방안을 검토했으나 규제 실효성을 확보하기 어려울 것으로 보고 최종안에 포함하지 않았다.
관리지역 지정 권한은 부동산 정책 주무 부처인 국토교통부에 일임한다. 지금까지 조정대상지역·투기과열지구는 국토부 주거정책심의위원회가, 투기지역은 기획재정부 부동산가격안정심의위원회가 지정해왔다. 반면 개정안은 관리지역 지정 심의·의결 기구를 국토부 주정심으로 통합해 지정·해제 여부를 결정하도록 했다. 국토부 장관이 위원장인 주정심은 관련 부처 공무원과 민간 전문가 등으로 구성된다.
관리지역 지정 여부를 판단하는 데 활용하는 지표도 확대된다. 주택 가격 상승률과 청약 경쟁률, 주택 승인 등 사후적 지표 외에도 △주택 분양 계획 △신도시 개발 △재개발 사업 △교통 인프라 건설 계획 △토지이용 계획 수립·변경 등의 지표를 활용할 수 있도록 개선했다. 주정심은 주택 시장 전망이나 인구구조, 도시 공간 구조 개편 등 비계량적인 요소에 대해서도 검토·논의해 관리지역 지정을 결정하도록 했다.
이번 개정안 발의에 따라 규제지역 개편에 탄력이 붙을 것으로 전망된다. 현재 규제지역으로 지정된 곳은 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 4곳에 그쳐 규제지역 제도 개편에 따른 혼란을 줄일 수 있는 적기로 평가된다. 특히 다수당인 민주당이 규제지역 개선에 적극적으로 나서면서 관련 법 개정안이 국회 문턱을 넘을 가능성이 높다. 정부와 여당도 규제지역 개선 필요성에 공감하고 관련 연구 용역을 진행 중이다. 올해 상반기 중 결과가 나오면 민주당 발의안을 함께 검토해 개편안을 마련할 것으로 관측된다.
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