전국 아파트 값이 약 6개월 만에 하락세로 돌아서며 주택 시장이 변곡점을 맞았다. 그동안 반등에 따른 일시적인 조정 국면인지 2차 대세 하락 국면인지를 놓고 전망이 엇갈리는 가운데 부동산 전문가 6인을 대상으로 긴급 설문 조사를 실시했다. 이들은 조정이 적어도 내년까지는 이어질 것이라고 보면서 다만 하락폭에 대해서는 지난해나 올해보다는 다소 줄어들 것으로 내다봤다. 재반등 시점은 내년 하반기 이후로 금리와 대출 여부가 주요 변수로 꼽혔다.
3일 서울경제신문이 실시한 설문조사에서 부동산 전문가 6명 중 5명은 내년 수도권과 지방 뿐 아니라 서울도 아파트값이 하락할 것으로 내다봤다. 하락폭은 전문가마다, 지역마다 달랐지만 대부분 1~3% 이거나 5% 내외로 예상됐다. 서울에서는 노도강(노원·도봉·강북구)와 금관구(금천·관악·구로구) 등 외곽 지역에서 상대적으로 하락률이 클 것이란 답변도 있었지만 지역별 편차 없이 고르게 소폭 하락할 것이란 답변도 있었다.
요컨대 3년 연속 아파트 값이 하락할 것으로 보는 셈이다. 한국부동산원에 따르면 전국 아파트 값은 2021년 14.1% 급등한 후 2022년 -7.56%, 2023년 10월 기준 -4.73%의 하락률을 기록했다. 서울의 경우 △2021년 +8.02% △2022년 -7.7% △2023년 10월 -2.18%다. 다만 내년의 낙폭을 대체적으로 줄어들 것으로 보고 있다.
내년에도 약세가 이어질 것으로 보는 이유로는 고금리를 꼽았다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “고금리와 경기둔화로 구매력이 저하됐을 뿐 아니라 올해 일부 집값이 반등한 이후 매수자와 매도자가 거래보다는 관망하는 자세"라며 "지난 9월 특례보금자리론(일반형) 중단에 따른 자금 조달 어려움 증가와 함께 전반적으로 주택 거래가 급감하며 매물 적체 및 가격 조정이 이어졌다”고 설명했다. 그는 내년 집값 하락 폭은 서울 및 수도권이 -2% 이내, 지방 -2%~-3%, 전국은 -2% 안팎이 될 것으로 봤다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원도 내년 상반기 서울 집값은 -1% 이내의 약보합권에서 움직이고 수도권(-1~-2%)과 지방(-2~-3%), 전국(-2%)은 이보다 더 떨어질 것으로 전망했다.
하락 후 반등 시점은 대부분 내년 하반기 이후를 꼽았다. 그 즈음에야 미국의 기준 금리 인하 시점에 대한 윤곽이 잡힐 것으로 보기 때문이다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “단기적으로는 신생아특례론 실행 이후 수개월 내에 일부 집값이 회복될 수 있으나 장기적으로는 금리 인하 시점에 재반등이 예상된다”고 말했다.
매매가격과 달리 내년 상반기 전세 가격은 6인 중 5인이 오를 것이라고 전망했다. 예상하는 전세 가격 상승폭은 1~5% 내였다. 김 부연구위원은 “매매가 상승 기대가 사라지면서 임차를 선호하는 수요자들이 많아졌다”며 “이에 더해 전세자금대출의 금리가 낮아진 점도 전세 시장을 떠받치는 요인"이라고 설명했다. 허혁재 미래에셋증권 부동산수석위원은 “올 들어 매매 가격이 급반등하면서 전세가격도 동반 상승한 측면이 있다"며 "서울의 경우 내년 아파트 입주 예정 물량도 1만 1000호 수준으로 적어 내년까지는 전세 가격 상승세가 이어질 것”이라고 말했다.
전문가 대부분은 무주택자의 내 집 마련을 위한 시기로 내년을 추천했다. 김 부연구위원과 윤 전문위원은 내년 상반기를 추천했고 함 랩장은 내년 하반기를 추천했다. 서 교수는 “무주택자 내집 마련은 빠르면 빠를 수록 좋다”고 답변했다. 허 수석위원은 “현재의 집값 하락은 서울 아파트 가격 급반등에 따라 저가 매수의 기회가 사라졌으며 고금리도 지속되자 매수 후보자 층 자체도 옅어진 탓이 크다"며 “다시 반등하는 시점은 미국의 금리 인하가 본격적으로 이뤄진 상태에서 현재 47% 수준인 서울의 전세가율이 60% 이상일 때로 무주택자도 이 때 매수를 추천한다”고 답했다.
반면 내년 매매와 전세 가격 모두 큰 폭으로 하락할 것이란 답변도 나왔다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “현재 집값 하락은 대출 축소가 가장 큰 원인인데 내년 상반기도 대출이 줄어들며 매매 가격이 전국 공통으로 8% 내외로 하락하고 전세 가격도 최대 8%까지 하락할 것”이라며 “정책 모기지가 확대되기 전까지는 서울 내에서도 지역 구분 없이 하락할 것”이라고 말했다. 이어 “당분간 집 사기 좋은 시점은 없다"며 “무주택자 뿐 아니라 1주택자도 거래 소강으로 갈아타기 좋은 시점이 아니다”라며 "다주택자도 갖고 있는 주택 수를 줄이는 방법이 필요하다”고 조언했다.
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