도심복합사업 활성화를 위해 전문 디벨로퍼(부동산 개발업자)의 역할을 확대하는 등 다양한 시장 참여자가 필요하다는 주장이 나왔다. 대규모 자금이 필요한 만큼 연기금과 공공기관, 정책금융 등이 투자할 수 있도록 제도적 기반을 마련해야 한다고도 덧붙였다.
18일 국토교통부는 내년 민간 도심복합사업 시행을 앞두고 서울 강남구 건설회관에서 부동산 시장 현안 대응을 위한 릴레이 정책세미나를 개최했다.
이번 세미나는 국토연구원과 대한건설정책연구원, 한국건설산업연구원, 한국부동산개발협회 등 4개 기관이 공동 주최했다.
문재인 정부가 2021년 도입한 도심복합사업은 노후 도심지역에 용적률 완화 등 혜택을 부여하고 공공시행으로 절차를 단축해 주택을 신속하게 공급하는 사업이다. 사업성이 낮아 기존 방식으로 재개발이 어려운 지역의 용적률을 최대 700%까지 완화하고 인허가 기간도 3~4년 단축해 신속한 주택 공급이 가능하도록 지원한다.
정부는 2022년 도심복합개발법 제정을 추진하며 조합 설립 없이 신탁·리츠(REITs·부동산투자회사)와 같은 민간도 사업 주체가 될 수 있도록 제도를 신설했다. 이를 통해 총 20만 가구의 신규 공동주택을 확보하겠다는 계획이다.
이날 도심복합사업 활성화 방안에 대해 주제발표에 나선 이진 한국부동산개발협회 정책연구실장은 "현재 민간(디벨로퍼)이 도심복합사업에 뛰어들 수 있는 방법은 리츠를 통해서만 가능하지만 리츠의 경우 출자 전에 현금 흐름을 계획하고 나중에 배당하는 구조를 짜기 때문에 도시정비사업 프로세스와 다소 흐름이 다르다"며 "전문성을 갖춘 디벨로퍼가 전면 사업 시행자로 참여할 수 있도록 하는 등 참여자가 다양화되는 것이 필요하다"고 말했다.
공공의 적극적인 인허가 지원도 필요하다고 강조했다. 이 실장은 "규정에 없는 이익공유나 과도한 공공기여 요구를 지양하고, 토지 등 소유자의 동의와 협의를 지원하고 인허가를 통합심의할 필요가 있다"고 덧붙였다.
부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 흔들리고 있는 만큼 다양한 투자자들이 들어올 수 있도록 제도적 기반을 마련해야 한다는 방향도 제시했다. 이 실장은 "최근 부동산 개발 사업의 핵심은 수익을 낼 수 있는 사업 구조와 원가 감소"라며 "일본 모리빌딩 사례처럼 연기금과 공공기관, 정책금융 등 다양한 투자자들이 들어올 수 있도록 제도적 기반을 마련해야 한다"고 덧붙였다.
분당·일산 등 1기 신도시의 빠른 정비사업 추진을 위해 적정 공공기여 수준을 제시하는 등 국가 차원의 정비방향 제시 및 법 제도 개선이 필요하다는 주장도 나왔다.
김중은 국토연구원 도시재생·정비연구센터장은 노후계획도시 정비제도의 주요 이슈 주제발표를 통해 "노후계획도시는 중·고밀 공동주택단지가 대규모로 밀집돼 있어 도시·건축규제 완화시 기반시설 부족이 우려된다"며 "여기에 추가적인 공공시설 부지 확보 필요성도 낮아 도시정비법과 차별화된 새로운 공공기여량 산정 체계가 필요하다"고 말했다.
이어진 종합토론에서는 김지환 한양대학교 교수, 문혁 건설산업정보원 부원장 등 공공과 민간의 전문가들이 도시경쟁력 강화, 정비제도를 주제로 이야기를 나눴다.
김지환 교수는 "오랫동안 유지해온 (도시정비에 대한)획일적인 심의 방식 자체가 지금 급변하는 도시 공간 수요를 잘 반영할 수 있을 것인지에 대해 의구심이 있다"며 "도시계획 인허가가 공급자의 행위를 제한하고, 용도 지역 자체도 소수의 공급자가 일률적으로 공급 단계에서 계획을 세우고 제대로 진행되지 않으면 페널티를 부과하는 것이 앞으로 급변하는 도시 공간 수요를 반영할 수 있을지 모르겠다"고 지적했다.
허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "경기가 어려울 때 건설시장 활성화를 위해서는 공공의 역할이 절대적"이라며 "지금 어려워도 속도를 내야 몇 년 후에 (공급에)대응할 수 있다"며 "국토부의 수단 자체도 도시계획적 수단이 많다 보니 세제나 자금조달 관련 지원은 빠져 있어서 이런 부분을 좀 더 같이 고민하면 좋을 것"이라고 말했다.
조현준 국토부 도심주택공급총괄과장은 "내년 2월 7일 시행을 앞두고 민간주도 도심복합사업 시행규칙과 가이드라인 등을 만들고 있다"며 "오늘 자리에서 나온 토지 현물 출자와 지분화 방식 등에 대해 업계와 충분한 논의를 나눈 후 반영할 것"이라고 말했다.
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