▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑
* 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다.
[주요 이슈 브리핑]
■ 수도권 주담대 6억 원 한도 제한: 금융위원회가 27일 수도권·규제지역 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하고 다주택자 추가 주택 구입 대출을 전면 금지한다고 발표했다. 새 정부 출범 23일 만에 나온 사실상 첫 부동산 대책으로 28일부터 시행된다. 또한 전 금융권 하반기 가계대출 총량은 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축되어 5대 은행 할당 대출 총량이 기존 4조 원에서 2조 원으로 급감할 것으로 추산된다.
■ 강남 3구 고가 주택 거래 위축: 강남 3구 아파트 평균 매매가격이 23억 8370만 원으로 뛰면서 앞으로 6억 원까지만 대출받을 수 있게 됐다. 강남에 진입하려면 무려 18억 원을 현금으로 마련해야 한다는 뜻이다. 연소득 2억 원인 고소득자도 기존에는 11억 4800만 원까지 대출받을 수 있었지만 이제는 6억 원으로 제한되어 5억 4800만 원이나 줄어들었다.
■ 전세대출 규제 동시 강화: 정부가 전세대출 보증비율을 현행 전 지역 90%에서 수도권·규제지역 80%로 낮추고 조건부 전세대출을 금지한다고 밝혔다. 수도권에서 집을 산 사람이 전세를 끼고 잔금을 치르기 위해 받는 소유권 이전 조건부 전세대출이 불가능해진다. 수도권 주담대에 6개월 내 전입신고 의까지 부과되어 갭투자가 봉쇄됐다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 수도권 주담대 한도 6억…다주택자는 못 받는다
- 핵심 요약: 정부가 수도권·규제지역 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하면서 다주택자 대출을 전면 금지하는 초강력 규제를 28일부터 시행한다. 전 금융권 하반기 가계대출 총량도 기존 4조 원에서 2조 원으로 50% 쪼그라들고, 디딤돌·버팀목대출 한도는 최대 1억 원으로 축소됐다. 수도권 주택담보대출 시 6개월 내 전입 의무도 부과돼 갭투자가 완전 차단될 전망이다. 업계에서는 실수요자까지 직격탄을 맞아 현금 부자들만 집을 살 수 있는 구조가 될 것이라는 우려가 나온다.
2. 강남 3구·마포·성동 ‘직격탄’…“전·월세 가격 급등 부를수도”
- 핵심 요약: 대출 규제 강화로 강남 3구와 한강벨트 지역의 똘똘한 한 채 수요가 크게 위축될 전망이다. 서울 올해 매매가격 누적 상승률이 3.10%인 가운데 송파구 8.58%, 강남구 7.84%, 서초구 7.14% 등 강남권이 상승세를 주도했다. 대출 한도 제한으로 고가 주택 거래가 급감할 것으로 보이며, 실거주 의무 도입으로 전월세 매물 공급이 감소해 임대료 상승 부작용이 우려된다. 고소득자와 현금 보유자 중심의 초양극화 현상이 심화될 가능성이 높다.
3. 갭투자 막고 생애 첫 LTV도 하향…현금 7억 없으면 서울 못온다
- 핵심 요약: 최대 6억 원 대출 시 7억 원 넘는 현금이 있어야 서울 진입이 가능해졌다. 생애 최초 주택구매 LTV도 80%에서 70%로 하향되고 생활안정자금 주택담보대출 한도는 1억 원으로 제한된다. 연소득 2억 원 차주가 20억 원 주택 구매 시 한도 감소액이 7억 9600만 원에 달해 고소득자라도 대출 활용이 크게 어려워졌다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “수도권에서 6억 원 이상 대출을 못 받게 하는 것은 전례가 없는 일”이라고 지적했다.
4. 조건부 전세대출 금지…보증비율도 80%로 인하 [6·27 부동산대책]
- 핵심 요약: 정부가 전세대출 보증비율을 전 지역 90%에서 수도권·규제지역 80%로 낮추고 조건부 전세대출을 금지한다고 발표했다. 소유권 이전 전 전세보증금을 활용한 잔금 대출이 불가능해지면서 갭투자 활용도가 크게 떨어질 전망이다. 7월 21일부터 적용되는 이번 조치로 전세대출을 통한 투자 레버리지 확보가 어려워지며, 무주택 서민의 주거 불안도 커질 수 있다는 우려가 제기된다.
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[자주 묻는 질문]
Q. 수도권 부동산 투자 이제 포기해야 할까요?
A. 현금 7억 원 이상 확보 시 여전히 투자 가능하나 선별적 접근이 필요합니다. 서울 아파트 평균 매매가가 13억 4543만 원인 상황에서 최대 6억 원 대출 시 7억 원 넘는 현금이 있어야 진입이 가능해졌습니다. 강남 3구는 평균 23억 8370만 원으로 18억 원 현금이 필요해 진입 장벽이 크게 높아졌지만, 수도권 외곽 지역이나 중저가 우량 물건은 여전히 투자 기회가 있습니다. 다만 레버리지 활용이 어려워 투자 규모 축소와 자기자본 비중 확대가 불가피하며, 지방 우량 물건으로 투자처 다각화를 적극 검토해야 합니다.
Q. 갭투자 완전 금지로 임대사업 어떻게 해야 할까요?
A. 갭투자는 완전 차단되나 전월세 공급 감소로 임대료 상승 기회는 확대됩니다. 수도권 주택담보대출 시 6개월 내 전입 의무와 조건부 전세대출 금지로 갭투자가 불가능해졌습니다. 하지만 실거주 의무로 전월세 매물이 급감하면서 기존 보유 물건의 임대료 협상력이 강화될 전망입니다. 신규 임대사업 진입은 어려우나 기존 보유자는 임대 조건 개선과 수익률 향상 기회를 적극 활용해야 하며, 전월세 시장 불안으로 임대료 상승 여력이 더욱 커질 것으로 예상됩니다.
Q. 기존 대출 받은 투자 물건은 어떻게 될까요?
A. 기존 대출은 유지되나 추가 대출이나 갈아타기는 불가능해집니다. 28일부터 시행되는 새 규제는 신규 대출에만 적용되므로 기존 보유 물건의 대출은 그대로 유지됩니다. 다만 다주택자의 추가 주택 구매 대출이 전면 금지되고 생활안정자금 대출도 1억 원으로 제한되어 추가 투자나 기존 물건 활용 대출이 어려워졌습니다. 투자자들은 기존 포트폴리오 최적화에 집중하고 현금흐름 관리를 통한 안정적 수익 확보에 주력하되, 전월세 시장 변화를 활용한 임대료 상승 기회를 놓치지 않아야 합니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 현금 비중 확대 필수: 수도권 투자 시 최소 7억 원 이상 현금 확보, 강남권은 18억 원 현금 보유 후 투자 계획 수립
✓ 투자 지역 재검토: 대출 한도 제한으로 강남권·한강벨트 투자 어려움, 수도권 외곽이나 지방 우량 물건으로 투자처 다각화 검토
✓ 갭투자 전략 포기: 실거주 의무와 조건부 전세대출 금지로 갭투자 완전 차단, 순수 매매 투자나 장기 보유 전략으로 전환
✓ 기존 보유 물건 관리 강화: 전월세 공급 감소로 임대료 상승 여력 확대, 보유 물건의 임대 조건 재검토 및 수익률 최적화 추진
[키워드 TOP 5]
수도권 주담대 6억 원 한도, 다주택자 대출 금지, 갭투자 차단, 실거주 의무, 강남 3구 매수세 위축, AI PRISM, AI 프리즘
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