“재개발·재건축 사업은 해당 구역에 신축 아파트가 들어서면 돈을 벌 수 있다는 생각으로 시간에 투자하는 것입니다. 공사비가 갈수록 높아지는 상황이기 때문에 용적률이 낮고 대지지분이 많은 목동·분당 등에 투자해야 합니다.”
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 16일 ‘머니트렌드 2025’에서 ‘서울·수도권의 알짜 정비사업 투자 전략’과 관련 “용적률과 대지지분을 분석해 미래 가치를 내다보는 것이 중요하다”고 강조했다. 그는 “사업이 진행될수록 조합원 분담금이 상승해 시세 차익을 낼 수 없는 재개발·재건축 단지는 투자할 이유가 없다”며 “싸고 좋은 곳은 없고 비싸더라도 가치 있는 곳을 선택해야 한다”고 말했다. 용적률 상향 조정 등 사업성을 높이는 규제 완화 없이도 수익이 날 만한 곳에 투자하는 게 안전하다는 의미다.
김 소장은 또 정부의 정비사업 관련 규제 완화 방향성을 잘 살펴봐야 한다고 말했다. 그는 “이재명 정부 공약집에서 재개발·재건축 절차 및 용적률·건폐율 등의 완화를 추진하겠다고 했다”며 “하지만 전제 조건이 ‘공공성 강화의 원칙’이므로 기부채납과 임대 가구가 늘어날 가능성이 크고 이는 사업성 개선과 상충하는 이야기”라고 짚었다. 이어 “상한용적률을 적용받기 위해 기부채납을 늘리면 대지면적이 감소하면서 실질용적률은 크게 늘지 않아 시장에서 생각하는 정비사업 활성화와 거리가 멀다”고 덧붙였다.
재건축 사업성이 높은 곳으로 서울에서는 양천구 목동 신시가지 단지, 1기 신도시 가운데는 성남시 분당구 수내동 선도지구 단지를 꼽았다. 실제 이들 단지는 재건축 기대감에 가격 상승세가 뚜렷하다. 목동 7단지 전용 66.6㎡은 최근 27억 5000만 원 신고가에 거래가 이뤄졌다. 목동 7단지는 용적률이 125%로 낮고 평균 대지지분은 69.3㎡에 달해 사업성이 우수하다는 평가를 받는다. 분당구 수내동 양지마을 금호 1단지도 평균 대지지분이 70㎡에 달한다. 김 소장은 “신축 아파트 전용 84㎡를 받기 위한 대지지분이 약 39.67㎡이므로 이 정도 대지지분 이상이 나오는 단지를 중심으로 옥석을 가려내야 한다”고 조언했다.
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