[주요 이슈 브리핑]
■ 고도제한 완화: 국방부가 ‘군사기지 및 군사시설 보호법 시행령’ 개정안을 26일부터 시행한다. 건축물 대지 높이 산정 기준이 ‘가장 낮은 지표면’에서 ‘자연 상태의 지표면’으로 변경되면서 자연지반을 5m 절토한 경우 50m까지 건축이 가능해졌다. 이와 함께 성남시는 분당구 야탑·이매동 상당 지역을 비행안전구역 2구역에서 6구역으로 변경했으며, 이로 인해 기존 45m(15층)에서 최대 154m(40층)까지 재건축이 허용되면서 전용 84㎡ 기준 호가가 최대 3억 원 치솟는 모습이다.
■ 분양시장 동향: 8월 넷째 주 전국 5개 단지에서 총 1936가구(일반분양 1343가구)가 청약을 진행한다. 현대건설(000720)의 ‘디에이치아델스타’는 과천시 주암동에 지하 3층지상 최고 31층, 9개 동, 총 880가구 규모로 조성되며 이 중 348가구가 일반분양된다. 또한 대우건설(047040)은 수원시 영통구에 ‘망포역푸르지오르마크’를 공급하는데, 지하 8층지상 40층, 3개 동, 615가구 규모로 수인분당선 망포역과 직결 통로로 연결되는 초역세권 단지다. 삼성전자 수원사업장과 가까운 ‘직주근접’ 입지와 우수한 교육 환경이 장점으로 부각되고 있다.
■ 갭투자 급감: 6·27 대출 규제 이후 서울 ‘갭투자’ 의심 주택구매 건수가 크게 줄어들었다. 조국혁신당 차규근 의원이 국토교통부로부터 받은 자료에 따르면, 임대보증금 승계, 금융기관 대출, 임대 목적을 모두 충족하는 서울 주택구매 사례가 6월 1369건에서 7월 179건으로 86.9% 급감했다. 특히 강남구는 7월 갭투자 의심 건수가 0건으로 집계됐고, 마포·용산·성동구(마용성)도 397건에서 36건으로 90.9% 폭락하는 등 수도권 주담대 한도 6억 원 제한과 다주택자 대출 금지 조치의 영향이 현실화되고 있다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 군 공항 ‘고도제한’ 풀리자…분당 야탑·이매 호가 3억 뛰었다
- 핵심 요약: 정부가 군 공항 주변 건축 고도 제한을 완화하면서 경기 성남과 수원 등 군 공항 인접 재건축 단지의 사업성이 대폭 개선됐다. ‘군사기지 및 군사시설 보호법 시행령’ 개정안이 국무회의에서 심의·의결돼 26일부터 시행되며, 건축물 대지 높이 산정 기준이 ‘가장 낮은 지표면’에서 ‘자연 상태의 지표면’으로 변경됐다. 이와 함께 성남시는 분당구 야탑·이매동 상당 지역을 비행안전구역 2구역에서 6구역으로 바꾸는 조치를 확정했다. 이 두 가지 조치로 인해 기존 45m(15층) 이하 고도제한을 받던 분당 야탑·이매 마을은 최대 154m(40층)까지 재건축이 가능해져 이매촌 진흥의 전용 84㎡는 14억 8000만 원에서 17억 8000만 원으로 3억 원 뛰었다. 수원시 팔달구·권선구 일대도 고도제한 완화 혜택을 받아 매교세류 재개발 구역과 매교역 역세권의 사업성이 크게 개선되는 상황이다.
2. 과천 주암동 ‘디에이치아델스타’ 등 1936가구 분양
- 핵심 요약: 8월 넷째 주에는 전국 5개 단지에서 총 1936가구(일반분양 1343가구)가 분양에 돌입한다. 현대건설은 경기도 과천시 주암동 63-9번지 일대에 ‘디에이치아델스타’를 공급하는데, 주암장군마을 재개발사업으로 진행되는 이 단지는 지하 3층지상 최고 31층, 9개 동, 총 880가구로 조성되며 이 중 전용면적 5984㎡ 348가구를 일반분양한다. 단지 중심을 기준으로 신분당선 양재시민의숲역이 반경 1km 이내 위치하며, 인근 양재IC를 통해 경부고속도로를 이용할 수 있어 광역교통망도 우수하다. 대우건설은 경기도 수원시 ‘망포역푸르지오르마크’의 견본주택을 개관하는데, 이 단지는 지하 8층지상 40층, 3개 동, 전용 62100㎡, 615가구 규모로 수인분당선 망포역과 단지 직결 통로로 연결되는 초역세권 단지다.
3. “6·27 대책 후 서울 ‘갭투자’ 87% 감소”
- 핵심 요약: 6·27 대출 규제 이후 서울 ‘갭투자’ 의심 주택구매 건수가 크게 줄어든 것으로 나타났다. 국회 기획재정위원회 소속 조국혁신당 차규근 의원이 국토교통부로부터 받은 자료에 따르면, 주택취득자금 조달 및 입주계획서에 임대보증금을 승계받고 금융기관 대출을 끼고 있으며 입주계획을 ‘임대’라고 써낸 서울지역 주택구매 사례가 6월 1369건에서 7월 179건으로 86.9% 감소했다. 강남구는 7월 갭투자 의심 건수가 0건으로 집계됐고, 서초구와 송파구도 각각 18건에서 4건으로 줄었다. 정부는 6·27 대출 규제를 통해 수도권 주담대 최대 한도를 6억 원으로 제한하고, 다주택자의 추가 주택 구입을 위한 주담대를 전면 금지했으며, 주담대를 받아 주택을 구입한 경우 6개월 내 전입하도록 조치했다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 국토부 산하기관장 8곳 공석…LH 등 새 기관장 공모 나선다
- 핵심 요약: 김윤덕 국토교통부 장관 취임 한 달을 맞아 국토부 산하기관장 선임 절차가 속속 개시될 전망이다. 국토부 산하 주요 기관 15곳 가운데 8곳의 기관장이 사실상 공석인 상황으로, 이재명 대통령이 개혁을 주문한 한국토지주택공사(LH)를 비롯해 산업재해로 기관장이 사퇴한 코레일 등의 기관장 공모가 순차적으로 이뤄질 것으로 예상된다. LH는 이한준 사장이 이달 5일 사의를 표명했고, 임기가 3개월가량 남았음에도 이 대통령의 LH 개혁 드라이브에 따라 사표 절차를 진행 중이다. 한국부동산원도 문재인 정부 당시 임명한 손태락 원장이 임기 만료 이후 1년 6개월째 원장 직을 이어가고 있어 재공모 절차가 개시될 전망이다. 이 밖에도 주택도시보증공사(HUG), SR, 한국공항공사, 제주국제자유도시개발센터(JDC), 국토안전관리원 등도 새 기관장을 찾아야 하는 상황이다.
5. 中보다 50% 비싼 산업용 전기료…신재생 가속 땐 추가 인상 불가피
- 핵심 요약: 국내 기업들이 해외이전을 선택하는 배경에는 주요 경쟁국보다 높은 전기요금이 자리잡고 있다. 올해 1월 기준 중국 광저우시의 산업용 전기요금은 ㎿h당 640위안(89.25달러)인 반면, 한국의 산업용 전기요금은 계약전력 300㎾ 이상, 전압 154㎸ 이상 대용량 계약자 기준 ㎿h당 18만 5500원(133.92달러)으로 약 50% 더 비싸다. 2022년 기준 한국의 산업용 전기요금이 ㎿h당 95.3달러였던 것에 비해 2년 새 가파르게 상승했으며, 중소기업들로 구성된 계약전력 300㎾ 이하 사용자의 요금도 ㎿h당 15만 4400원(111.46달러)으로 중국보다 25%가량 높은 수준이다. 이재명 대통령은 재생에너지 발전소 확대를 위해 전기요금 인상 가능성을 시사했으며, 실제 해상풍력발전소의 전력 정산 단가는 ㎾h당 300원대로 지난해 한전 전체 전력 평균 단가(145원)의 2배 이상이다.
6. ‘데이터센터 블루오션’ 베트남으로 향하는 韓기업들
- 핵심 요약: 우리 기업의 동남아시아 데이터센터 시장 진출이 잇따르고 있다. 삼성물산(028260)은 지난 12일 서울에서 열린 ‘한-베트남 비즈니스 포럼’에서 베트남 IT 기업 CMC 테크놀로지와 10억 달러(약 1조 4000억 원) 규모의 데이터센터 건설 추진을 위한 양해각서(MOU)를 체결했다. KT(030200)는 올해 5월 베트남 국영 통신사 비엣텔과 1300억 원 규모의 인공지능(AI) 전환 사업 파트너십을 맺고 AI 전용 데이터센터 구축 계획을 발표했으며, LG CNS도 베트남우정통신그룹(VNPT)과 하이퍼스케일 AI 데이터센터 개발을 추진 중이다. 베트남은 지난해 외국인 투자자의 100% 지분 소유가 가능하도록 법을 개정했고, 올해 7월에는 데이터센터·클라우드·통신 등 관련 업종의 인허가 절차를 대폭 간소화했다. 베트남의 데이터센터 투자 수익률은 17.5~18.5%로 아시아·태평양 지역에서 싱가포르(21~23%)에 이어 두 번째로 높은 수준을 기록하고 있다.
[자주 묻는 질문]
Q. 군 공항 고도제한 완화로 분당 야탑·이매동 지역 아파트 가격이 어떻게 변화할까요?
A. 단기적으로는 이미 3억 원 상승했으며, 재건축 사업 진행에 따라 추가 상승 가능성이 있습니다. 고도제한 완화로 인해 최대 건축 높이가 15층에서 40층으로 상향되면서 사업성이 크게 개선됐습니다. 이매촌 진흥의 전용 84㎡는 14억 8000만 원에서 17억 8000만 원으로 이미 3억 원 상승했습니다. 수혜 대상인 탑마을 1단지 선경, 탑마을 2단지 대우, 장미마을 동부코오롱 등 10개 단지는 재건축 사업 진행에 따라 추가 프리미엄이 형성될 수 있습니다. 다만 사업 추진 속도, 금융환경 변화, 정비사업 리스크 등 변수가 많아 단계별 진행 상황을 면밀히 살펴보실 필요가 있습니다.
Q. 갭투자 규제 이후 서울 아파트 투자는 어떤 방향으로 접근해야 할까요?
A. 레버리지를 줄이고 실거주 가능한 우량 입지 중심의 장기 투자 전략이 바람직합니다. 6·27 대출규제로 서울 갭투자가 86.9% 급감하면서 임대보증금을 활용한 레버리지 투자가 현실적으로 어려워졌습니다. 수도권 주담대 한도가 6억 원으로 제한되고 다주택자의 추가 주택 구입을 위한 주담대가 전면 금지된 상황에서는 자기자본 비중을 높이고, 역세권·학군 우수 지역의 중소형 아파트를 중심으로 접근하는 것이 안전합니다. 특히 실거주 목적을 겸비하거나 장기 임대수요가 안정적인 지역, 교통 개발 호재가 있는 지역을 선별하여 중장기적 관점에서 투자하는 전략을 고려해보시는 것이 좋겠습니다.
Q. 과천 ‘디에이치아델스타’ 분양, 투자 관점에서 어떻게 평가해야 할까요?
A. 입지 우수성과 브랜드 가치를 고려할 때 중장기적 투자 메리트가 있습니다. 과천 주암동 ‘디에이치아델스타’는 신분당선 양재시민의숲역이 반경 1km 이내에 위치하고, 양재IC를 통한 광역교통망 접근성이 우수하며, 코스트코, 이마트 등 생활 편의시설도 풍부합니다. 현대건설의 브랜드 프리미엄과 주암장군마을 재개발사업을 통한 신규 단지라는 희소성도 갖추고 있습니다. 다만 분양가 부담, 금리 상승에 따른 청약 경쟁률 변화, 과천 지역 전반의 시세 조정 가능성 등 변수가 존재하므로, 분양가와 주변 시세를 비교하고 중장기적 보유 가능성을 고려하여 접근하시는 것이 바람직합니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 고도제한 완화 수혜지역: 분당 야탑·이매동 10개 단지와 성남 구도심, 수원 팔달구·권선구 일대 재건축·재개발 단지의 사업 진행 일정 모니터링
✓ 갭투자 급감 영향: 6·27 대출규제로 서울 갭투자가 86.9% 감소한 가운데 강남구 0건, 마용성 지역 90.9% 감소 등 지역별 영향 차이 주목
✓ 분양시장 선별 접근: 과천 ‘디에이치아델스타’, 수원 ‘망포역푸르지오르마크’ 등 역세권·직주근접 프리미엄 단지의 청약경쟁률과 주변 시세 확인
✓ 부동산 정책 변화 대비: LH, 한국부동산원, HUG 등 국토부 산하 8개 기관 리더십 교체에 따른 정책 방향성 변화 점검
✓ 해외 투자 기회 탐색: 베트남 데이터센터 투자 수익률 17.5~18.5% 등 신흥국 상업용 부동산 시장의 성장 잠재력과 투자 리스크 분석
[키워드 TOP 5]
군 공항 고도제한 완화, 분당 재건축 호가 상승, 갭투자 87% 감소, 과천 디에이치아델스타 분양, 베트남 데이터센터 투자, AI PRISM, AI 프리즘
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