업계에서는 “서울 신축 가뭄이 본격화되면서 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’ 수요자들이 서울 인접 지역, 이른바 ‘준서울권’으로 이동하고 있다”고 진단한다.
예컨대 사실상 서울 생활권으로 불리는 경기 광명시 아파트값은 KB시세 기준 2년 전보다 5.1% 상승했다. 한국부동산원의 통계에서도 9월 셋째주 광명 아파트 가격이 0.28% 치솟아, 전주(0.16%) 대비 상승폭을 키웠다. 서울과 인접한 하남, 과천, 등도 동시에 상승폭을 높여가는 추세다.
신고가도 잇따르고 있다. 국토교통부에 따르면 ‘광명센트럴아이파크’ 전용면적 84㎡는 올해 7월 19억39만원을 찍었고, ‘철산자이더 헤리티지’ 같은 면적대도 15억2,000만원에 거래되며 가격 상승세를 이어가고 있다. 노후 단지인 ‘철산주공 13단지’도 최근 신고가를 경신하며 가격 오름세가 뚜렷하다.
외지인 투자도 늘고 있다. 대법원 등기정보광장에 따르면 광명 집합건물(아파트, 다세대 등) 매수자 중 서울 거주자는 5월 84명에서 8월 251명으로, 수도권 외 지방 거주자는 21명에서 58명으로 3배 가까이 늘었다. 광명 내 갈아타기 매수자가 150명에서 397명으로 늘어난 점을 고려하면 외지인의 매수가 더 큰 비율로 늘어난 셈이다.
청약 성적도 이 지역이 흥행 지역임을 증명했다. 광명뉴타운에서 현재까지 계약을 진행한 곳은 모두 ‘완판’에 성공했다. 지역 내에서도 외곽으로 평가받는 광명 구름산지구에서 지난 6월 임의 공급된 ‘광명 유승한내들 라포레’가 최고 24대 1의 경쟁률을 기록했고, 모두 100% 계약을 마치는데 성공했다.
이러한 가운데 준서울권 막차 입성 찬스를 잡으려는 수요자들의 움직임도 빨라지고 있다. 서울 공급 가뭄 속에서 특히 주목받는 곳은 광명뉴타운 11구역이다. 이곳은 행정구역상 경기도에 속하지만, 서울 구로·금천과 바로 맞닿아 있어 사실상 서울 확장권으로 불린다. 출퇴근·생활·교육 등 거의 모든 생활 인프라를 서울과 공유할 수 있어 “서울에 살다시피 하는 입지”라는 평가를 받는다.
특히 서울 도심까지 30분 내외로 접근 가능한 교통 여건과, 이미 2만8,000여 가구 규모로 완성이 임박한 광명뉴타운의 위상은 서울 외곽 신도시와는 다른 차별성을 제공한다. 이런 이유로 광명11구역은 서울 신축의 대체지이자, 서울 진입이 어려운 수요층의 막차 입성 기회로 꼽히고 있다.
상황이 이렇다 보니 현대건설이 광명뉴타운 11구역에 올 10월 분양하는 ‘힐스테이트 광명11(가칭)’이 시장의 눈길을 끌고 있다. 단지는 지하 5층~지상 42층, 25개 동, 총 4,291가구의 매머드급 대단지로 조성되며, 이 중 652가구가 일반분양된다.
광명뉴타운은 12개 구역 중 9개 구역이 이미 분양을 마쳤다. 그중 11구역은 최대 물량·최고 층수로 상징성과 희소성이 높다. 서울 신축 공급이 부족한 국면에서 ‘서울 접근성 및 대규모 신축’ 조합은 실수요 자에겐 생활 만족도를, 투자자에겐 희소가치를 제공한다.
힐스테이트 광명11(가칭)은 황금노선으로 불리는 지하철 7호선 광명사거리역 초역세권에 위치하며, 철산역도 도보 이용이 가능하다. 가산디지털단지역까지 약 4분, 강남 고속터미널까지 30분대로 환승 없이 이동할 수 있어 서울 핵심 업무지구로의 직주근접성이 탁월하다. 1호선, 2호선, 신림선, GTX-B(예정) 등 주요 노선과의 연계도 우수하다.
도로망 역시 잘 갖춰져 안양천로, 서부간선도로, 남부순환로, 서해안고속도로 등을 통해 수도권 주요 거점으로의 접근도 용이하다.
단지 주변에는 광명전통시장, 철산역 상권, 광명시청 등 생활·행정 인프라가 밀집해 있고, 광명남초·광덕초·광명고 등 학교와 학원가도 가까워 교육 환경도 우수하다. 안양천·도덕산 등 자연 환경과 인접해 쾌적한 주거여건을 갖춘 점도 장점이다.
현대건설 ‘힐스테이트’ 브랜드 파워도 강력하다. 힐스테이트는 78개월 연속 아파트 브랜드 평판 1위를 기록하며 국내 대표 아파트 브랜드로 자리매김했다. 이번 단지는 ▲남향 위주 배치 ▲타입별 3베이, 4베이의 맞통풍 구조 ▲대규모 커뮤니티(CLUB HILLS) 등 상품 경쟁력을 자랑한다.
주택도시보증공사(HUG)에 따르면 2025년 8월 기준 수도권 민간 아파트 분양가는 전년 대비 6.1% 상승했다. 서울 신축 부족이 지속될수록 분양가의 추가 상승 압력도 커질 수 있다. 이 같은 환경에서 광명뉴타운의 대장 단지인 ‘힐스테이트 광명11(가칭)’은 실수요·투자 수요 모두에 막차 기회로 평가된다.
분양 관계자는 “광명뉴타운의 완성을 알리는 랜드마크 단지로, 서울과 수도권 전역에서 수요가 몰리고 있다”며 “입주민의 삶의 질을 높일 상품성과 입지 가치를 모두 갖춘 랜드마크 아파트로 자리매김할 것”이라고 강조했다.
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