-
공시가 9억 동작구 주택, 보유세 315만원으로 46% 올라
부동산 정책·제도 2019.12.18 17:37:46“부동산 관련 세금뿐만 아니라 건강보험료·기초노령연금 등에도 영향을 미치는데 이렇게 정부가 공시가격을 기준 없이 올리는 것은 국민의 재산권 침해 아닌가요?” 18일 의견청취를 위해 열람을 시작한 ‘2020년 표준단독주택 공시가격’이 공개되자마자 논란의 중심에 섰다. 올해 서울 전체 표준주택 공시가격 상승률이 17.8%에 달해 내년 오름폭은 다소 줄어들 것이라는 게 업계 대부분의 관측이었다. 하지만 문제는 인상폭의 형평성에서 또다시 나타났다. 올해 많게는 두 배까지 폭등했던 고가주택의 내년 공시가격은 거의 인상되지 않은 반면 4억~12억원대 중고가 주택의 상승폭은 두드러졌다. 이런 가운데 내년 종부세율 인상과 공정시장가액비율 상향 조정(내년 90%) 등으로 공시가 9억원 이상 주택의 재산세와 종부세 등 총 보유세 부담은 50% 이상 급등할 것으로 보인다. 한 예로 공시가가 30억원인 역삼동의 한 단독주택의 경우 공시가격은 2.1% 오르지만 보유세는 50.4% 상승한다. ◇초고가 공시가 찔끔, 중저가는 껑충=본지가 부동산공시가격알리미에서 2020년 표준단독주택 공시가격 의견청취안을 열람해 분석한 결과 올해 높은 공시가격을 기록한 대부분 단독주택의 내년 상승률이 한 자릿수는 물론 1~2%에 머물렀다. 올해 공시가격이 270억원에 달했던 서울 용산구 한남동의 이명희 신세계그룹 회장 자택의 경우 내년에는 277억1,000만원으로 2.6% 올라 지난해 59.7% 급등세에서 상승폭이 크게 줄었다. 용산구 이태원동의 서경배 아모레퍼시픽 회장 주택도 1.7% 상승한 168억8,000만에 그쳤다. 한국감정원 기준으로 올해 10월까지 서울 단독주택의 매매가격은 3.48% 올랐다. 초고가 주택의 공시가 상승률은 모두 이를 밑도는 것으로 조사됐다. 반면 시세가 4억~12억원대인 중고가주택은 내년에도 공시가격 상승세를 이어갈 것으로 나타났다. 서울 자치구별로는 내년 공시가격 상승률이 하위권을 차지한 강남 4구와 달리 동작구(10.6%), 성동구(8.9%), 마포구(8.7%) 등의 순으로 크게 오른 것이 단적인 예다. 동작구 상도동의 한 주택 공시가격은 올해 9억1,400만원에서 내년 12억2,200만원으로 33.7% 오를 예정이다. 지난해에 비해 31.3% 상승했지만 또다시 급등했다. 상도동 363일대 주택도 4억9,100만원에서 6억3,000만원으로 28.3% 오르며 올해(18.9%)보다 상승폭이 커졌다. 올해 공시가 상승폭이 가장 큰 동 중 하나였던 연남동 역시 주택 가격대별 변동률 차가 컸다. 올해 94.4%나 오른 연남동 564 주택은 35억2,000만원에서 36억1,100만원으로 산정돼 2.6% 상승하는 데 그쳤다. 반면 4억2,300만원인 연남동 366 주택의 경우 내년에는 4억9,400만원으로 16.8%가 오른다. ◇‘9억원’만 넘으면 보유세 50% 급등=보유세 시뮬레이션 결과 세 부담은 크게 증가할 것으로 전망된다. 서울경제가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 의뢰한 2020년 표준단독주택 공시가격의 보유세 시뮬레이션 결과 1주택자 기준으로 9억원 안팎인 단독주택의 보유세 상승률이 50%를 넘나들었다. 동작구 흑석동 58 주택은 내년 공시가격이 9억7,200만원으로 예상돼 보유세가 234만원에서 315만원으로 46.1% 급등한다. 강남구 삼성동 140 주택도 공시가격이 10.1% 오른 9억7,200만원으로 예정됐다. 이에 따라 보유세는 234만원에서 315만원으로 46.1% 증가한다. 내년에는 이같이 공시가 9억원 이상 주택이 많아져 보유세 부과 대상이 대거 늘어날 것으로 예측되고 있다. 한편 30억원 이상 고가주택도 세율 인상에 따라 공시가격이 적게 올라도 보유세는 역시 크게 늘어난다. 마포구 연남동 239 주택은 내년 공시가격이 2.1%만 올라 30억9,300만원으로 산정됐지만 보유세는 972만원에서 1,463만원으로 50.4% 상승한다. 우 팀장은 “공시가격이 낮은 단독주택은 세 부담 상한인 30%에 다다르는 사례가 늘어날 것으로 보인다”면서 “중고가주택 보유자는 상대적으로 조세 형평에 문제를 제기할 수 있고 초고가주택 소유자도 지난해에 이어 보유세가 여전히 많다고 느낄 것”이라고 말했다. /이재명·권혁준기자 nowlight@@sedaily.com -
은성수 이어 홍남기도..."다주택 공직자, 1채 빼고 팔아야"
경제 · 금융 정책 2019.12.18 16:44:10홍남기(사진) 부총리 겸 기획재정부 장관이 18일 “(다주택자는 한 채를 제외하고 처분하는) 청와대의 원칙을 강요할 수는 없지만 정부 고위공직자로 확산되는 게 바람직하다고 생각한다”고 말했다. ‘12·16부동산대책’ 발표와 함께 집 한 채를 내놓은 은성수 금융위원장과 같은 사례가 확산돼야 한다는 의미로 해석된다. ★본지 12월18일자 3면 참조 홍 부총리는 이날 한국프레스센터에서 열린 언론사 경제부장 오찬 간담회에서 최근 청와대가 수도권 투기지역·투기과열지구 다주택자 참모진들에게 6개월 이내에 1채를 제외하고 처분할 것을 권고한 데 대해 “청와대가 솔선수범하는 것인데 정부에서 아무것도 하지 않을 수 없다”며 이같이 밝혔다. 이어 그는 “고위공무원단에는 국장까지 포함된다. 모든 부처의 국장들까지는 그렇지만, 고위공직자에게는 비슷한 원칙이 적용되는 것이 맞는다고 본다”면서 “정부 전체적으로 번지지 않을까 싶다”고 덧붙였다. 통상 고위공직자는 부처 1급 이상을 뜻하므로 장차관뿐 아니라 1급 등으로까지 확산될지 주목된다. 부처 장차관 가운데 홍 부총리 외에 최기영 과학기술정보통신부 장관(2채), 강경화 외교부 장관(2채), 박영선 중소벤처기업부 장관(3채), 이정옥 여성가족부 장관(2채), 문성혁 해양수산부 장관(분양권 포함 2채), 박백범 교육부 차관(3채), 차영환 국무조정실 2차장(3채) 등이 다주택자다. 박능후 보건복지부 장관은 분양권 포함 2채이기는 하지만 모두 투기지역이 아닌 수원이다. 은 위원장뿐 아니라 취임 이후 집을 매도해 1주택자가 된 장관도 제법 있다. 김현수 농림축산식품부 장관은 지난달 세종시 아파트를 팔고 관사로 이사하면서 현재는 경기 과천 분양권만 보유하고 있다. 진영 행정안전부 장관도 배우자 명의의 서울 대치동 아파트(15억6,000만원)를 취임 이후 매도해 현재 전세 거주 중이며 용산 아파트 분양권(17억4,340만원)만 보유하고 있다. 이들 모두 청문회 때 다소 논란이 됐던 것을 의식한 움직임으로 보인다. 한편 홍 부총리는 의왕에 30년째 살아온 아파트(6억1,370만원)와 세종시에 분양받은 입주권(8,062만원)이 있는 다주택자다. 다만 분양권을 포기하면 계약금과 중도금을 모두 날리게 돼 오는 2021년 입주 이후 팔 계획이다./세종=황정원기자 garden@@sedaily.com -
부동산대책 ‘풍선효과’?…9억원 미만 수요 늘어
부동산 분양 2019.12.18 16:00:22# 서울 노원구 A 공인중개사사무소 대표 김 모 씨는 18일 본지와의 통화에서 “부동산대책 발표 후 오히려 매수 문의가 늘었다”고 말했다. 노원구는 대부분 지역이 실거래가 9억원 미만이어서 비교적 정부 규제에서 자유로운데다가 학군 수요가 몰리는 곳이다 보니 저가 매물을 노린 매수 문의가 늘어났다는 설명이다. ‘12·16 대책’에 따른 ‘풍선효과’ 조짐이 벌써부터 나타나고 있다. 시가 9억원 이하 매물로 쏠림이 나타나고 있으며, 한편에서는 현금부자를 중심으로 15억원 이상 알짜 매물의 급매를 잡으려는 거래 시도가 늘어나는 모습이다. 본지가 조사한 결과 서울 강동구 암사동의 준신축급인 프라이어팰리스 전용면적 59㎡는 8억원대 중반 수준이던 호가가 부동산대책 발표 후 9억원 이상으로 수 천 만원 넘게 치솟았다. 지난달 8억 2,000만원에 거래됐던 이 아파트는 현재 9억 2,000만원 이상으로 올랐다. 인근 공인중개업소 관계자는 “이번 규제로 9억원 미만 매물들은 최대한 9억원에 근접하는 수준으로 오를 것이라고 예상하고 있기 때문”이라며 “이번 대책으로 매물이 줄어들 것이라고 보기 때문에 호가가 내려갈 것 같지는 않다”고 했다. 서울 성동구 신축급 단지들이 몰린 신금호역 일대 주민들 사이에서는 “이번 대책으로 반사이익을 얻을지 모른다”는 반응이 나오고 있다. 강남이나 마포, 용산구 등지에서 15억원 안팎의 매물을 노리던 수요가 12~13억원대의 매물로 선회할 수 있다는 기대 때문이다. 신금호 파크자이의 한 주민은 “대출이 아예 끊기는 15억원대 아래에서는 ‘갭 메우기’ 기대가 있을 것”이라고 했다. 대출이 금지된 고가 매물을 담으려는 현금부자들의 움직임도 눈에 띈다. 강남구 압구정동 현대아파트 T 공인중개사 대표 김모씨는 “매수·매도 문의가 모두 늘어나고 있다”며 “집을 팔아서 현금을 쥐고 있는 무주택자들의 문의가 많다. 자금력이 있어서 집을 사면 향후 10년 정도는 버틸 수 있는 사람들”이라고 했다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “당장은 거래가 끊기면서 조정이 나타날 수 있겠지만, 9억원 이하 매물이 몰린 서울 외곽 지역은 오히려 수요가 몰릴 수 있다”며 “강력하게 규제를 하면 시장 전반이 안좋아지는 만큼 오히려 ‘기대감 있는 시장’이라고 보이는 핵심 지역에 무리를 해서라도 더욱 집중하는 모습이 나타날 수 있다”고 말했다./진동영기자 jin@@sedaily.com -
“서울 입성 이제 포기했습니다”… 눈물의 흙수저
부동산 분양 2019.12.18 15:40:08부동산 카페마다 정부의 ‘12·16 대책’으로 서울 입성은 이제 꿈이 됐다는 글들이 쏟아지고 있다. 9억원 이상 주택을 구매할 경우 전세자금대출이 막히고 대출 가능 총액 자체가 줄게 되면서 흙수저 무주택자들의 우회 주택구매 방안이 사실상 막히기 때문이다. 새 아파트 분양가가 9억원 이하라도 입주 시점 때 시세가 9억원을 넘어서면 대출 규제적용을 받는다. 정부는 정책의 중심이 9억원 이상 고가주택에 맞춰져 있기 때문에 실수요자들의 영향은 적다고 설명하고 있지만 현실과 동떨어졌다는 반응이 나온다. ◇ 서울 입성, 이제는 불가능= 실제 A 씨의 서울 마포 입성 전략은 가격과 정책에 따라 수정을 거듭해왔다. 2016년 말께는 보유하고 있는 전세금에다 앞으로 모을 돈을 합쳐 60%의 주택담보대출을 받는 단순한 전략이었다. 그러다 2017년을 기점으로 가격이 급등하면서 자금 부담이 생기기 시작했다. 엎친 데 덮친 격으로 9·13 대책으로 서울 지역 주담대 비율이 40%로 떨어졌다. A 씨는 구매한 아파트에 직접 거주하는 대신 전세가율이 60% 안팎인 점을 이용해 갭 투자로 마포에 아파트를 일단 사기로 했다. 대신 A씨 가족은 전세자금 대출을 받아 전세로 살다가 적절한 시점이 되면 보유한 집에 들어갈 요량이었다. 이른바 ‘몸테크’다. 그런데 이번 12·16 대책으로 이마저 틀어졌다. 정부가 시가 9억원 초과 주택 소유자는 서울보증보험 등 사적 전세대출보증도 제한하기로 했기 때문이다. A 씨는 “결국 나 같은 사람이 서울에 살려면 집 없이 전세로 살라는 것이냐”라며 “실수요자들의 영향이 없다는 정부 설명이 더 분통 터진다”고 말했다. ‘영끌’도 이제는 어려워졌다. ‘12·16 대책’에서 차주별로 DSR 40%로 규제하기로 했기 때문이다. 정부가 제시한 시뮬레이션에 따르면 연 소득 1억원이고 신용대출 1억 5,000만원을 보유한 경우 주담대를 포함한 총 대출가능액은 7억 1,000만원에서 4억7,000만원으로 쪼그라든다. ◇ 분양가 9억 넘으면 현금 있어야 가능 = 청약을 노리는 전략도 이제는 분양가 전액을 보유한 경우가 아니면 어려워질 전망이다. 현행기준으로도 분양가가 9억원이 넘으면 중도금 대출을 받을 수 없는데, 12·16 대책에 따라 입주 시점의 아파트 감정평가액이 15억원이 넘을 경우 잔금 대출도 안되기 때문이다. 아울러 입주시점에 9억원 이상 ~ 15억원 이하로 시세가 형성돼도 대출 규제 적용을 받는다. 금융당국에 따르면 아파트 분양가격이 8억원인 전용 84㎡ 아파트를 분양받았을 경우 중도금 대출은 받을 수 있다. 이후 아파트 입주시점이 되면 은행들은 분양가 기준이 아닌 감정평가를 통해 책정한 시세를 기준으로 잔금대출을 진행한다. 이 때 9억원이 넘어서면 이번 대책에 따른 규제대상이 된다. 금융감독원 관계자는 “12월 16일 전에 입주자모집공고가 난 단지는 종전 규정을 적용받아 입주 시점에 15억원을 넘어도 대출을 받을 수 있다”며 “하지만 앞으로 분양 예정단지의 경우 새 규정을 적용받게 된다”고 설명했다. 한편 부동산 커뮤니티에서는 정부 관료들의 이중적 행태를 질타하는 글도 심심찮게 오르고 있다. 한 네티즌은 “청와대가 다주택자 고위관료 처분을 권고하고 있다. 서울 집을 놔두고 지방 집을 처분할 것이 뻔하다”고 지적했다./김흥록기자 rok@@sedaily.com -
[사설]현금부자만 집 사라는 부동산정책 이게 정상인가
오피니언 사설 2019.12.18 00:05:00정부가 16일 내놓은 부동산정책에서 가장 눈에 띄는 것은 투기지역·투기과열지구에서 시가 15억원이 넘는 아파트를 살 때 주택담보대출을 한 푼도 받지 못하도록 한 점이다. 현재 투기지역은 서울 강남·서초 ·송파·강동·마포·용산·성동 등 16개 자치구와 세종시이며 투기과열지구는 서울 25개 전 자치구와 과천, 성남 분당, 광명, 하남 등이다. 집값 흐름을 주도하는 지역의 매매거래를 원천 차단해 더 이상의 집값 급등을 막겠다는 정부의 의지가 엿보인다. 하지만 이전에 내놓은 17번의 부동산정책이 그렇듯 이번 정책 역시 정부 의도와는 다른 역효과를 낼 가능성이 커 보인다. 이 대책은 한 마디로 현금 15억원이 없으면 아파트를 사지 말라는 얘기다. 뒤집어보면 15억원이 있는 사람만 아파트를 사도록 허용하겠다는 뜻 아닌가. 현금부자에게는 아무 제한 없이 불로소득을 얻을 기회를 주는 반면 현금이 부족한 실수요자들에게는 서울 강남과 마용성 진출을 꿈도 꾸지 못하게 했다. 15억원이 넘는 집에 사는 사람이 집을 팔고 이사하는 것도 어려워졌다. 집을 판 자금에서 기존 대출을 갚고 새로 살 집을 담보로 대출을 새로 받아야 하기 때문이다. 17일부터 대출이 금지됐으니 이사는 불가능해졌다고 봐야 한다. 규제지역 내에서 시가 9억원 넘는 집을 살 때 대출 한도가 크게 줄어드는 점도 실수요자에게는 부담이 될 것이다. 서울 아파트 중위가격이 9억원에 육박한 상황에서 이 같은 규제를 하는 것은 적어도 서울에서는 아예 집 살 생각도 하지 말라는 신호나 다름없다. 이 역시 현금이 부족한 실수요자의 시장 참여는 막고 현금부자에게는 투기 기회를 주는 정책 아닌가. 부동산정책이 발표될 때마다 전문가들이 한결같이 문제점으로 지적하는 것은 공급이다. 집값 급등의 가장 근본적인 원인은 투기가 아니라 공급 부족이다. 공급 부족 문제는 공급 확대로 풀어야지 수요 억제만으로는 해결되지 않는다. 수요와 공급이 만나는 지점에서 가격이 형성되는 기본원칙을 무시해서는 절대 집값을 잡을 수 없다. -
'15억원 초과 주담대 금지'... 발표 하루 만에 헌소 제기
부동산 정책·제도 2019.12.17 18:03:21정부가 지난 16일 발표한 ‘12·16대책’ 중 ‘15억 초과 주택담보대출 금지 조치’을 대상으로 헌법소원이 정식으로 제기됐다. 17일 법조계에 따르면 정희찬 안국법률사무소 변호사는 이날 헌법재판소에 전날 발표된 주택시장 안정화 방안 중 일부 대책을 대상으로 헌법소원 심판을 청구했다. 정 변호사가 문제를 제기한 부분은 과열지역에서 시가 15억원 초과 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출을 금지한 부분이다. 정 변호사는 이 조항이 헌법 제23조에서 규정하는 재산권을 제한하는 한편 법률에 근거하지 않았다고 주장했다. /김흥록기자 rok@@sedaily.com <“15억 초과 대출금지 명백한 재산권 침해…법 어디에도 근거 없어”> ‘12·16부동산대책’이 발표된 지 하루 만에 결국 위헌 여부를 가리는 심판대에 오르게 됐다. 정확히는 17일부터 투기지역과 투기과열지구 내 시가 15억원 초과 아파트를 담보로 한 주택 구입용 주택담보대출을 금지한 대목이다. 정부는 가계·개인사업자·법인 등 주체를 가리지 않고 모든 차주에게 이 같은 규제를 적용하기로 했다. 헌법소원을 제기한 정희찬 안국법률사무소 변호사는 기자와 만나 “헌법 제23조가 정한 재산권의 제한에 해당한다”며 “이 조치는 또 법률에 근거한 것으로 볼 수 없어 헌법이 정한 법률유보원칙도 위반했다”고 말했다. 이런 가운데 법조계 내부에서는 위헌이라는 주장과 그렇지 않다는 주장이 맞서고 있다. 법률유보원칙은 공공의 복리 등을 위해 국민의 자유와 권리를 제한할 때는 반드시 법률로 제한해야 한다는 원칙이다. 정 변호사가 판단하는 이 사안의 핵심도 법률적 근거가 있느냐다. 공익적 목표보다 민주주의 절차를 지키는 것이 더 상위가치라는 것. 정 변호사는 “기본적으로 부동산은 중요한 분야인 만큼 정부의 규제는 필요하다”며 “그렇지만 아무리 중대하고 시급한 공익적 목표라도 민주적 절차를 해친다면 이는 본말이 전도된 것으로 위험한 결과를 초래한다”고 강조했다. 이어 “분양가상한제의 경우에도 위헌 가능성이 있지만 주택법에 정책 근거가 있다고 볼 수 있어 위헌을 제기하지 않았던 것”이라며 “그런데 이번 15억원 초과 주택의 담보대출 금지 조치는 주택법이나 도정법 어디에도 그 근거가 없다. 게다가 17일 시행을 예정하고 지난 16일 발표했기 때문에 입법 과정도 없다는 게 명료하다”고 말했다. 이번 조치가 법이 아니라 은행에 대한 지시를 통해 정책 목표를 달성하려는 의도라는 것이다. 아울러 과도한 재산권 침해 문제와 관련해 “이번 조치가 과잉금지원칙을 위배했는지 다툴 여지가 있겠지만 이는 어디까지나 법률에 기반했을 때의 이야기”라며 “법률유보원칙 훼손은 어떤 명분으로도 정당화될 수 없는 것”이라고 강조했다. 이런 가운데 법조계에서도 다양한 의견이 나오고 있다. 우선 과도한 재산권 제한 여부를 따져볼 만하다는 지적이 나온다. 기형규 화우 변호사는 “실수요자와 투기 목적인 사람을 구분해야 하는데 특정 금액을 기준으로 대출을 제한하는 것은 비례원칙 위반을 문제 삼을 수 있을 것”이라며 “불가피하게 2주택이 될 수밖에 없는 실수요 등을 예외로 두지 않고 일률적으로 제한하는 것이 문제”라고 말했다. 반대로 위헌 판단까지는 받기는 어렵다는 시각도 있다. 이현성 자연수 변호사는 “나름의 범위를 설정해 규제를 한 것이라서 경제적 자유 등과 관련한 위헌 차원으로 보기 어렵다”고 했다. 한편 헌법재판소는 이번 헌법소원을 접수하고 전원재판부 심판에 공식 회부할지 여부부터 판단하게 된다. 전원재판부에 회부될 경우 법률상 180일 이내에 결정해야 한다./김흥록·조권형기자 rok@@sedaily.com -
강남아파트 공시가 시세 80%로↑… 다주택자 보유세 50% 이상 폭증
부동산 정책·제도 2019.12.17 18:00:09내년부터 9억원 넘는 아파트의 공시가격이 시세의 70~80% 수준까지 오른다. 시세 15억원을 초과할 경우 현재 평균 공시가격 68% 수준에서 80%까지 상승한다. 단독주택도 공시가 현실화율을 현재 53%에서 55%까지 높일 방침이다. 이에 따라 내년 시세 12억~15억원대의 표준 단독주택 공시가 상승률이 10.1%로 결정됐다. 국토교통부에 따르면 이 같은 현실화율 상향으로 서울 강남 다주택자의 보유세 부담이 50% 이상 높아질 것으로 전망됐다. 공시가 현실화에 따른 건강보험료 인상도 예고돼 있다. 국토부는 17일 이 같은 내용을 담은 ‘2020년 부동산 가격 공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안’을 발표했다. 국토부는 내년 계획안과 관련해 강남 등 고가주택의 현실화율을 대폭 높일 방침이다. 세부적으로 보면 공동주택의 시세 구간별 현실화율을 다르게 설정했다. 시세 9억~15억원 아파트의 내년 현실화율은 70%, 15억~30억원 아파트는 75%다. 시세 30억원이 넘는 초고가아파트는 80%까지 올릴 방침이다. 단독주택의 경우 현실화율 목표치는 공동주택보다 낮지만 고가주택일수록 공시가격을 더 높이는 방안은 동일하게 적용된다. 시세 9억~15억원 주택은 6%포인트, 15억원 이상 주택은 8%포인트까지 오르도록 설정해 형평성을 맞출 계획이다. 토지는 현재 64.8% 수준인 현실화율을 지속적으로 높여 7년 내 70% 수준에 도달하게 할 방침이다. 한편 국토부가 이날 공개한 내년 표준단독주택 공시가격은 전국 평균 4.5% 상승한 가운데 서울은 6.8% 오른다. 금액대별로 보면 9억~12억원 7.9%, 12억~15억원 10.1%, 15억~30억원 7.5% 등이다. /세종=강동효기자 kdhyo@@sedaily.com -
[이슈&워치] 1주택자의 비명…누구를 위한 대책인가
부동산 주택 2019.12.17 17:55:32# 올해 40대가 된 A씨는 1년 전에 모은 돈 5억원에 전세를 끼고 서울 강북의 9억5,000만원짜리 20평형대 아파트 한 채를 구입해 1주택자가 됐다. 아이가 어려 처가 근처에서 전세자금대출 4억원을 받아 6억원대 전셋집에 살고 있다. 그런데 지난 16일 발표된 정부 대책으로 전세 연장 시 대출이 불가능해졌다. A씨는 “정책 실패로 오른 집값에 대한 책임을 1주택자인 내가 왜 져야 하느냐”며 분통을 터뜨렸다. 부동산시장을 안정시키겠다며 고강도 부동산대책을 내놓은 정부가 주택 소유자의 대부분을 차지하는 1주택자들의 고통만 키운다는 비판이 거세지고 있다. 대출과 청약규제 강화로 갈아타기도 못하고, 뛰는 보유세에 집을 팔고 싶어도 양도소득세 때문에 꼼짝도 못하는 것이 1주택자의 현실이다. 반면 각종 규제로 현금부자들은 우량물건과 새 아파트 청약을 쓸어담고 있다. 실제로 ‘12·16대책’ 발표 이후 부동산 카페와 기사 댓글에는 1주택자들의 불만이 속출하고 있다. 핵심은 도대체 ‘누구를 위한 대책’이냐는 것이다. 정부는 이번 대책에서 1주택자라도 고가주택(실거래가 9억원 이상) 보유자일 경우 모두 규제 대상에 포함했다. 통계청 자료를 보면 지난해 기준 전국에서 주택을 한 채 이상 가진 1,401만명 중 1주택자는 절대다수인 1,181만명(84.4%)이다. 서울에서는 246만명 중 207만명(84.2%)이 1주택자다. 서울 아파트 중위가격이 9억원(KB부동산 11월 기준 8억8,801만원)에 육박하는 상황임을 감안하면 사실상 서울에서 집을 샀다면 그 자체로 규제대상이 될 가능성이 크다. 부동산114에 따르면 서울에서 시가 9억원 넘는 아파트는 전체의 36.6%에 달한다. 이번 대책으로 9억원 이상 ‘1주택자’는 운신의 폭이 더 좁아졌다. 양도세 부담으로 팔지도 못하는데 보유세마저 내년에 더 뛰는 상황이 예고됐기 때문이다. 특히 전세로 살면서 1주택을 보유한 경우는 전세 만기연장을 걱정해야 할 판이다. 양지영 양지영R&C 소장은 “1주택자의 경우는 어떻게 하려고 해도 방법이 없다”며 “보유 부담이 있으니 갖고 있으라고 하기도 어렵고 팔라고 권하기도 힘들다”고 토로했다. 반면 현금부자들은 웃음을 짓고 있다. 부동산 카페에는 이번 대책으로 급매가 나오면 매물을 쓸어담겠다는 현금부자들의 글이 수두룩하다. 규제를 견디지 못하고 시장에 풀리는 급매물을 소화할 유일한 세력이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “대출길이 막히면서 고소득자나 현금보유자의 주택 구입이 활발해질 것”이라고 전망했다. 양 소장은 “이제 무주택자가 1주택자가 되기도 어려워졌다”며 “거듭된 대책으로 1주택자인 서민·실수요자가 가장 많은 피해를 보고 있다”고 꼬집었다. /진동영기자 jin@@sedaily.com -
9억 1채만 있어도 '보유세 폭탄'…강남 40%·강북 30%↑
부동산 정책·제도 2019.12.17 17:50:10정부의 공시가 현실화율 상향으로 9억원 이상 주택이 몰려 있는 서울 강남은 물론 마포·용산·성동구 등에서도 보유세(재산세+종부세)로 내년에 1,000만원 이상을 부담해야 할 가구가 대폭 늘어날 것으로 예상된다. 과표 현실화뿐 아니라 종합부동산세 세율 인상, 공정시장가액비율 상향 조정이 겹치면서 강남은 40% 이상 뛴 단지가 속출하고 강북 역시 30% 이상 보유세가 오를 것으로 전망된다. 이에 따라 집이 한 채뿐인 은퇴 노년계층의 비명은 더 커질 것으로 보인다. 국토부가 17일 내놓은 ‘2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안’에 따르면 아파트 등 공동주택의 공시가 현실화율이 현행 68.1%에서 내년에는 70~80%까지 늘어난다. 30억원이 넘는 초고가 아파트는 내년에 곧바로 80%까지 적용할 방침이다. 공시가격이 12%포인트 이상 급증하는 것이다. 서울경제가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 의뢰해 시뮬레이션한 결과에 따르면 서울 주요 아파트의 보유세 상승률은 40%를 넘어설 것으로 나타났다. 서울 서초구 아크로리버파크 전용 84㎡의 경우 올해 보유세로 908만원가량 납부했지만 내년에는 1,332만원까지 오르게 된다. 상승률이 46.8%에 달한다. 서초구 래미안퍼스티지 84㎡ 역시 보유세가 올해 794만원에서 내년 1,163만원으로 46% 증가하는 것으로 나타났다. 마포 지역 대장주인 마포래미안푸르지오 84㎡도 올해 227만원에서 내년 295만원으로 보유세가 30%가량 상승하는 것으로 나타났다. 해당 결과는 주택 소유주가 만 59세이며 주택 한 채를 5년 이상 보유해 장기보유공제 20%를 받은 경우를 가정해 추출했다. 단독주택 역시 세 부담이 급증할 것으로 전망된다. 정부는 현재 53% 수준인 현실화율을 내년에는 55%까지 올릴 계획이다. 9억원을 기준으로 시세보다 낮으면 그 차이만큼 가산해 현실화율을 높이겠다는 방침이다. 또 9억원보다 비싸면 1억원 단위로 가산해 현실화율을 더 높일 예정이다. 이 같은 기준을 적용하면 시세 15억원 이상 주택의 현실화율은 8%포인트까지 늘어날 수 있다. 신한은행에 따르면 시세 15억원가량인 단독주택의 내년 보유세는 154만원이 될 것으로 예상됐다. 부동산 업계는 정부의 공시가 현실화로 평생 집 한 채뿐인 은퇴고령자들의 부담이 크게 늘어날 것으로 예상했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “주택분 종부세율과 과표인 공시가격 현실화율이 동시에 높아지고 있어 오는 2021년 정도 되면 9억∼30억원 초과구간의 보유세 부담이 상당히 커질 것으로 전망된다”고 말했다. 내년도 전국 표준 단독주택 공시가격은 올해 대비 4.5% 상승하는 것으로 집계됐다. 서울(6.8%), 광주(5.9%), 대구(5.8%) 등이 전국 평균보다 상승률이 높고 제주(-1.6%), 경남(-0.4%), 울산(-0.2%)은 하락했다. 서울 구별로 보면 동작구가 10.6% 올라 1위를 기록했다. 뒤를 이어 성동구(8.9%), 마포구(8.7%), 영등포구(7.9%), 용산구(7.5%), 광진구(7.4%) 등의 순이었다. 강남구(6.4%), 서초구(6.6%), 송파구(6.8%) 등 강남 3구는 상승률이 6%대를 기록했다. 한편 정부는 이날 부동산 공시에 대한 다양한 개선 방안도 마련해 발표했다. 주택에만 규정된 80%의 공시비율 기준을 내년부터 폐지해 장기적으로 시세의 100%까지 도달할 수 있도록 정비했다. 또 공시가격 산정 과정에서 조사기관의 책임을 강화했고 부동산 특성조사 시 지리정보시스템(GIS) 정보를 연계하도록 했다. /세종=강동효·진동영기자 kdhyo@@sedaily.com -
"15억 초과 대출금지 명백한 재산권 침해"…법 어디에도 근거없어"
부동산 정책·제도 2019.12.17 17:48:41‘12·16부동산대책’이 발표된 지 하루 만에 결국 위헌 여부를 가리는 심판대에 오르게 됐다. 정확히는 17일부터 투기지역과 투기과열지구 내 시가 15억원 초과 아파트를 담보로 한 주택 구입용 주택담보대출을 금지한 대목이다. 정부는 가계·개인사업자·법인 등 주체를 가리지 않고 모든 차주에게 이 같은 규제를 적용하기로 했다. 헌법소원을 제기한 정희찬 안국법률사무소 변호사는 기자와 만나 “헌법 제23조가 정한 재산권의 제한에 해당한다”며 “이 조치는 또 법률에 근거한 것으로 볼 수 없어 헌법이 정한 법률유보원칙도 위반했다”고 말했다. 이런 가운데 법조계 내부에서는 위헌이라는 주장과 그렇지 않다는 주장이 맞서고 있다. 법률유보원칙은 공공의 복리 등을 위해 국민의 자유와 권리를 제한할 때는 반드시 법률로 제한해야 한다는 원칙이다. 정 변호사가 판단하는 이 사안의 핵심도 법률적 근거가 있느냐다. 공익적 목표보다 민주주의 절차를 지키는 것이 더 상위가치라는 것. 정 변호사는 “기본적으로 부동산은 중요한 분야인 만큼 정부의 규제는 필요하다”며 “그렇지만 아무리 중대하고 시급한 공익적 목표라도 민주적 절차를 해친다면 이는 본말이 전도된 것으로 위험한 결과를 초래한다”고 강조했다. 이어 “분양가상한제의 경우에도 위헌 가능성이 있지만 주택법에 정책 근거가 있다고 볼 수 있어 위헌을 제기하지 않았던 것”이라며 “그런데 이번 15억원 초과 주택의 담보대출 금지 조치는 주택법이나 도정법 어디에도 그 근거가 없다. 게다가 17일 시행을 예정하고 지난 16일 발표했기 때문에 입법 과정도 없다는 게 명료하다”고 말했다. 이번 조치가 법이 아니라 은행에 대한 지시를 통해 정책 목표를 달성하려는 의도라는 것이다. 아울러 과도한 재산권 침해 문제와 관련해 “이번 조치가 과잉금지원칙을 위배했는지 다툴 여지가 있겠지만 이는 어디까지나 법률에 기반했을 때의 이야기”라며 “법률유보원칙 훼손은 어떤 명분으로도 정당화될 수 없는 것”이라고 강조했다. 이런 가운데 법조계에서도 다양한 의견이 나오고 있다. 우선 과도한 재산권 제한 여부를 따져볼 만하다는 지적이 나온다. 기형규 화우 변호사는 “실수요자와 투기 목적인 사람을 구분해야 하는데 특정 금액을 기준으로 대출을 제한하는 것은 비례원칙 위반을 문제 삼을 수 있을 것”이라며 “불가피하게 2주택이 될 수밖에 없는 실수요 등을 예외로 두지 않고 일률적으로 제한하는 것이 문제”라고 말했다. 반대로 위헌 판단까지는 받기는 어렵다는 시각도 있다. 이현성 자연수 변호사는 “나름의 범위를 설정해 규제를 한 것이라서 경제적 자유 등과 관련한 위헌 차원으로 보기 어렵다”고 했다. 한편 헌법재판소는 이번 헌법소원을 접수하고 전원재판부 심판에 공식 회부할지 여부부터 판단하게 된다. 전원재판부에 회부될 경우 법률상 180일 이내에 결정해야 한다./김흥록·조권형기자 rok@@sedaily.com -
건보료도 뛰나
경제 · 금융 정책 2019.12.17 17:46:58정부가 내년도 부동산 공시가격을 대폭 올리기로 하면서 지역가입자의 건강보험료 상승에 대한 우려가 나오고 있다. 17일 서울경제신문이 국토교통부가 발표한 ‘2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안’을 바탕으로 시뮬레이션을 한 결과 30억원 이상 초고가 주택을 보유한 지역가입자의 건보료가 소폭 상승하는 것으로 나타났다. 예를 들어 30억원짜리 초고가 아파트 한 채를 보유한 C씨의 경우 공시지가 현실화율이 올해 67.1%에서 내년에 80%까지 오르면 이에 따른 과세표준도 올해 12억780만원에서 내년에는 14억4,000만원으로 상승한다. 재산등급별 부과점수도 1,191점에서 1,241점으로 오르는데, 이에 따라 C씨는 내년에 올해보다 1만6,750원(7.7%) 상승한 23만3,197원의 월 건보료를 내야 한다. 연간으로는 건보료 부담이 20만원 넘게 늘어나는 셈이다. 9억원 규모의 아파트 한 채를 소유한 지역가입자 A씨는 올해 공시지가 현실화율 66.6%를 적용해 13만8,670원의 건보료를 냈지만, 내년에는 공시지가 현실화율이 70%까지 올라 건보료 부담액이 4,459원(3.2%) 증가한 14만3,129원이 될 것으로 전망된다. A씨의 건보료 인상이 소폭에 그친 것은 과세표준인 재산금액이 같은 등급에 위치해 부과점수가 731점으로 동일했기 때문이다. 이에 따라 A씨는 지난달 건강보험법 시행령 일부개정안에 따라 올해 189원70전에서 내년 195원80전으로 변경된 부과점수당 금액분의 보험료를 내면 된다. 정부는 건보료 상승에 소득과 재산이 종합적으로 영향을 미치는데다 건보료 기준인 과세표준은 공시가격의 60%로 실거래가의 40~50%에 불과해 공시가격 인상이 건보료에 미치는 영향이 크지 않을 것이라고 분석했다. 하지만 주택 가격을 잡기 위한 정부의 강도 높은 정책에도 주택값이 치솟아 과세표준인 재산금액이 지속해서 상승할 경우 건보료 직격탄을 맞을 것이라는 우려도 상존한다. 건보공단 관계자는 “오는 2022년 건보료 부과 체계 2단계 개편에 따라 올해 45.5%인 지역가입자의 보험료 중 재산에 매기는 비중이 41%까지 낮아질 것”이라고 말했다. /박홍용기자 prodigy@@sedaily.com -
총선 코앞.. 종부세폭탄 국회 문턱 넘기 험난
경제 · 금융 정책 2019.12.17 17:43:28정부가 종합부동산세 최고세율을 4.0%로 높이는 초고강도 부동산대책을 내놓은 가운데 관건은 국회에서의 법 개정 여부다. 지난해 말 국회에서 조정대상지역 2주택자의 세부담을 높이는 방안이 국회의 문턱을 넘지 못한 전례가 있는데다 내년 4월로 예정된 총선이 변수가 될 것으로 보인다. 17일 기획재정부에 따르면 정부는 1주택자의 경우 최대 0.3%포인트, 3주택자 및 조정대상지역 2주택자는 최대 0.8%포인트 인상되는 종부세법 개정안을 의원입법으로 발의해 내년 초 임시국회에서 논의할 계획이다. 과세기준일이 매년 6월1일이어서 내년에 부과 시 적용하려면 5월 말 이전에 종부세법 개정안이 처리돼야 한다. 이호동 기재부 재산소비세정책관은 “선거를 앞두고 어려운 여건이나 정부 입법으로 가기에는 절차가 오래 걸리므로 여당과 잘 협의하겠다”면서 “최대한 빠르게 추진하되 늦어도 내년 1~2월 전을 목표로 하고 있다”고 밝혔다. 하지만 자유한국당이 ‘12·16부동산대책’에 대해 “수요만 때려잡겠다는 반시장 정책”이라고 집중 공격하고 나선데다 입법 시기가 내년 총선 직전이라는 점에서 정부의 뜻대로 관철될지는 지켜봐야 한다는 시각이 나온다. 여당은 부자에 대한 징벌적 과세를 지지하는 서민층을 의식하는 반면 지난해에 이어 또다시 종부세율을 역대 최고 수준으로 높임에 따라 1주택자와 실수요자를 중심으로 조세저항이 커질 가능성이 크기 때문이다. 공시가격 현실화와 공정시장가액비율 상승(내년 90%)까지 겹치면 올해에 이어 내년에도 종부세 폭탄이 강남·마포 등 서울 주요 지역에서 터질 수 있다. 실제 지난해 ‘9·13부동산대책’에 담아 정부가 추진했던 ‘조정지역 2주택자 세부담 상한 300%로 상향’은 국회에서 200%로 하향 조정되기도 했다. 당시 1세대 1주택자 장기보유세액공제율도 15년 이상 보유 시 50%로 상향됐다. 홍기용 인천대 교수는 “내년 총선에서는 이해관계자에 따라 각기 다른 해석을 할 수 있어 예단하기 어렵지만 세부담이 지속적으로 커지는 만큼 대선에서는 현 정부에 엄청난 부담이 될 것”이라고 말했다. 정부 개편안에 따르면 고가 1주택자에게 적용되는 종부세율은 기존 0.5∼2.7%에서 0.6∼3.0%로 0.1~0.3%포인트 높아지고 3주택자 이상 또는 조정대상지역 2주택자에 대한 세율은 기존 0.6∼3.2%에서 0.8∼4.0%로 0.2~0.8%포인트 올라간다. 조정대상지역 2주택자의 세부담을 현행 200%에서 300%로 높이는 방안도 종부세법 개정 사항이다. 또 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가하는 내용과 분양권도 주택 수에 포함하는 방안은 소득세법 개정이 뒤따라야 한다./세종=황정원기자 garden@@sedaily.com -
발빠른 은성수 "집 한채 팔겠다" 눈치게임 시작되나
경제 · 금융 정책 2019.12.17 17:42:14청와대가 비서관급 이상 다주택자 참모진에 6개월 내 한 채를 제외하고 처분할 것을 권고함에 따라 다주택자 장차관들도 집을 내놓을지에 관심이 모아진다. 당장 은성수 금융위원장이 보유 주택 두 채 중 한 채를 매도하겠다는 계획을 밝혀 신호탄을 쐈다. 17일 관계부처와 공직자 재산신고 현황에 따르면 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관(분양권 포함 2채), 구윤철 기재부 2차관(2채), 은 위원장(2채), 최기영 과학기술정보통신부 장관(2채), 강경화 외교부 장관(2채), 박영선 중소벤처기업부 장관(3채), 이정옥 여성가족부 장관(2채), 박능후 보건복지부 장관(분양권 포함 2채, 수원), 문성혁 해양수산부 장관(분양권 포함 2채), 박백범 교육부 차관(3채) 등이 다주택자다. 이 가운데 서울 서초구와 세종시 아파트를 보유한 은 위원장은 이날 기자들과 만나 “어제 (12·16부동산대책 발표가) 끝나고 오후5시에 세입자에게 (매도) 의사를 전달했다”며 “예전에 세종에서 근무할 생각으로 마련했던 세종시(아파트)를 팔 것”이라고 말했다. 김현수 농림축산식품부 장관도 지난달 세종시 아파트를 매각해 현재는 경기 과천 분양권만 보유하고 있다. 홍 경제부총리는 30년 가까이 소유한 경기도 의왕시 아파트(6억1,370만원)에다 지난해 세종시 아파트 분양권(8,062만원)을 취득했다. 기재부 관계자는 “부총리 취임 후 분양권을 포기하려고 했으나 계약금과 중도금을 다 잃게 돼 오는 2021년 입주까지 갖게 됐다”고 설명했다. 최 장관은 서울 서초구에 아파트 두 채, 강 장관은 서울 관악구와 서대문구에 두 채를 보유하고 있다. 이 장관은 본인 명의의 서울 양천구 아파트(8억7,000만원)와 배우자와 공동명의로 된 대전 유성구 소재 아파트(3억5,000만원)를 갖고 있다. 박영선 장관은 서울 서대문구 연희동 단독주택(본인 명의), 종로구 아파트(배우자 명의), 일본 도쿄에 아파트를 가진 다주택자다. 이와 함께 박 차관은 서울 연희동 단독주택(6억1,000만원), 청주 흥덕구 단독주택(2억4,100만원), 배우자 명의의 서울 서초구 아파트(6억9,500만원) 등 세 채를 갖고 있다. 현 정부 들어 꾸준히 집을 팔라는 메시지를 시장에 주면서 1주택자 장차관도 제법 있다. 진영 행정안전부 장관은 배우자 명의의 서울 대치동 아파트(15억6,000만원)를 취임 후 매도해 현재 전세 거주 중이며 용산 아파트 분양권(17억4,340만원)만 보유하고 있다. 부동산정책을 총괄하는 국토교통부의 김현미 장관은 지난해 남편 명의의 경기도 연천 단독주택을 1억3,700만원에 자신의 친동생에게 팔면서 본인 명의의 고양시 아파트만 있는 1주택자가 됐다. 성윤모 산업통상자원부 장관, 박선호 국토부 1차관, 이재갑 고용노동부 장관, 임서정 고용부 차관, 유은혜 교육부 장관, 추미애 법무부 장관 후보자도 1주택자다. 사정상 매도가 힘든 사례도 있다. 구윤철 2차관은 지난해 본인 명의의 세종 아파트와 부인 명의의 서울 마포구 단독주택을 매각했음에도 아직 서울 강남구 개포동 아파트(9억8,400만원)와 경기도 성남시 분당구 복합건물(7억1,700만원)을 보유한 다주택자다. 다만 개포동 주택은 재개발이 추진되고 있어 매도가 안 되고, 분당 소재 주택은 임대주택으로 등록돼 8년간 보유해야 한다. 김용범 기재부 1차관은 부부 공동명의의 서울 서초구 아파트(12억1,178만원)와 배우자 명의의 서울 서대문구 북아현동 아파트(2억675만원)의 4분의1을 갖고 있다. /세종=조양준·황정원기자 garden@@sedaily.com -
"당장 이사가야 하는데...계약 엎어야 하나" 시장 대혼란
경제 · 금융 금융정책 2019.12.17 17:41:28초유의 12·16부동산대책으로 17일 은행 창구, 일선 부동산중개업소는 그야말로 대혼란을 겪었다. 대책이 발표 다음날 바로 실행되는 등 전격적이고 복잡한 내용이 많은 탓이다. 은행에는 대출계획을 세웠던 사람들로부터 정상적으로 대출이 나오는지에 대한 문의가 빗발쳤고 부동산중개업소에는 계약 해지를 고민하는 전화도 많았다. 정부는 갭투자를 막기 위해 9억원을 초과하는 집이 있는 사람은 원칙적으로 전세대출을 받지 못하게 해 관련 계획을 세웠던 사람은 발을 동동 구르고 있다. 이날 서울 잠실의 한 시중은행 프라이빗뱅커(PB) 센터장은 “잠실은 30평대 아파트 대부분이 15억원을 넘어 주택담보대출이 금지돼 매입을 고려하던 고객들이 난감해하고 있다”며 “대책이 유예기간을 둔 것도 아니고 바로 실행돼 몇 개 물건을 놓고 저울질하던 사람들 중 아예 매입 의사를 접는 경우도 있었다”고 분위기를 전했다. 그는 “1993년 전격적으로 실시된 금융실명제를 떠올리며 자본주의 국가에서 가능한 일이냐고 불만을 토로하는 사람도 있었다”고 설명했다. 대치동의 한 은행지점 관계자는 “당장 대출가능금액이 얼마로 줄어드는지에 대한 문의가 많아 전화를 제대로 받을 수 없을 정도”라고 말했다. 재건축·재개발이 진행되고 있는 반포·개포 지역에서는 조합원에 대한 이주비·잔금대출 등에 대한 문의도 많았다. 15억원이 어떤 것을 기준으로 삼는지에 대한 혼란도 있었다. 정부는 KB시세와 한국감정원 시세가 모두 조회 가능한 경우 두 개 중 하나라도 15억원을 초과하면 주택담보대출이 불가하다고 발표했다. 하지만 현장에서는 여전히 기준에 대한 문의가 이어졌다. 부동산중개업소도 혼란스럽기는 마찬가지다. 강남구 대치동의 M공인 대표는 “잔금대출이 제대로 이행될 수 있을지에 대한 문의가 가장 많았다”며 “일부 계약자는 대출이 어려울 것으로 보고 계약 해지를 고민하는 사람도 있었다”고 말했다. 잠실의 한 PB센터 관계자는 “주택계약이 사인 간의 거래여서 편법으로 계약서를 이번 대책 이전 날짜로 다시 쓰겠다는 고객도 있다”며 “문제는 계약금을 과거 시점에서 지불한 것이 증빙돼야 하는데 계좌로 이체하지 않은 것은 잘못하면 세무조사를 받을 가능성도 있어 눈치를 살피는 형국”이라고 설명했다. 압구정동 은행의 한 관계자는 “중개업소가 매도·매수자를 중재해 계약금을 환불받는 건도 다수 발생하고 있고 정부에서 보완대책을 내놓을 것이라면서 일주일만 기다려보자며 시간을 벌고 있는 거래 건도 있다”고 설명했다. 재건축·재개발 조합도 패닉 상태다. 초고가 주택에 대한 대출제한은 정비사업의 이주비대출은 물론 중도금·잔금대출도 제한했기 때문이다. 동작구의 한 정비사업 조합 관계자는 “분양가상한제 지정에 이어 이주비도 규제대상이 되다 보니 사업성을 재검토해야 하는 것 아니냐는 질의가 많다”면서 “실제 제한이 되는지, 언제부터인지 당국에 문의할 예정”이라고 말했다. 또 15억원이라는 기준도 분양가인지 시세인지에 대한 조합 내 의견이 분분하다. 관리처분인가 후 단지에는 소급 적용이 안 될 것이라는 게 업계의 관측이지만 아직 정해진 것은 없다. 이런 가운데 이번 대책으로 9억원 초과 집을 보유하고 있을 경우 전세대출이 막히면서 발을 동동 구르는 사례도 나오고 있다. 정부는 시가 9억원 초과 주택 보유 시 전세대출에 대한 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG)의 공적보증을 제한하던 것을 서울보증보험으로까지 확대하기로 했다. 본인은 고가주택을 전세를 끼고 사놓고, 전세대출을 받아 전세로 사는 갭투자를 막기 위한 것이다. 하지만 웬만한 서울 집값이 9억원을 넘는 상황에서 자녀 학군을 위해 강남·목동 등에 전세로 이사 가려고 계획했던 사람은 전세대출을 받을 수 있는 길이 원칙적으로 금지됐다. 회원 수가 80만명에 육박하는 부동산 커뮤니티에서도 이 사안은 내년 1월 중 시행될 예정이기 때문에 그 전에 빨리 움직여야 한다는 의견이 올라오고 있다. 시장에서는 주택담보대출 금지 기준인 15억원도 자의적이라며 논란이 일고 있다. 금융위원회의 한 관계자는 “국토교통부와 협의해 전국 15억원 초과 아파트 수, 서울 시내 15억원이 넘는 아파트의 분포 등을 종합적으로 고려해 결정했다”고 설명했다. 하지만 예컨대 투기과열지구는 주택법·시행령에 따라 ‘가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역’, 청약경쟁률이 5대1을 초과하는 곳 등의 요건을 충족하면 주거정책심의위원회에서 심의해 지정한다. 15억원은 시스템적 결정구조가 결여됐다는 비판이 나온다. 아울러 금융위는 15억원 초과 주택을 담보로 한 임차보증금 반환용 대출은 주택구입 목적이 아닌 생활안정자금 목적이므로 주택담보대출이 가능하다고 16일 밝혔다. 이를 두고 인터넷 커뮤니티에서는 매매가 16억원, 전세가 7억원인 아파트를 자기 돈 9억원을 들여 갭투자로 사고, 전세 만기 때 임차보증금 반환용 대출을 받아 전세금을 돌려줘 차익을 볼 수 있다는 글이 많이 등장했다. 논란이 커지자 금융위는 17일 오후 “18일 이후 신규로 구입하는 15억원 초과 아파트에 대해서는 임차보증금 반환용 대출도 동일하게 금지된다”고 보완책을 내놓았다. /이태규·송종호·이재명기자 classic@@sedaily.com -
전문가조차 혀 내두르는 '난수표 부동산대책'
부동산 정책·제도 2019.12.17 17:36:19“한 예로 일시적 2주택 양도세 비과세 조건이 너무 많습니다. 이번 12·16 대책으로 또 바뀌게 됐습니다. 세무사인 저도 제대로 된 상담을 할 수 없을 정도 입니다.”(한 세무 법인 관계자) “청약제도가 하도 복잡하다 보니 견본주택 오픈 때마다 상담원들에 대해 별도의 교육을 합니다. 시시각각 제도가 바뀌다 보니 제대로 이해하는 사람이 드뭅니다”(건설업계 관계자) ‘12·16 대책’까지 포함해 총 18번째로 나온 부동산 대책이 대해 전문가들의 평가다. 세제는 물론 대출, 청약제도가 수 차례 바뀌다 보니 규제 정책 자체가 ‘난수표’처럼 된 것이다. 소비자뿐 아니라 전문가들 조차 규제를 풀어 해석하는 데 골머리를 앓고 있을 정도다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “비 현실적인 대책을 수 차례 내놓다 보니 예외조항만 늘어나고 있다”며 “대책이 명확하고 명쾌해야 시장에서 제대로 작동이 되는 데 현실은 그렇지가 않다”고 지적했다. ◇ ‘양도세+보유세+취득세’는 고차방정식= 18번째 대책으로 세제는 고차방정식으로 변했다. 16일 발표한 정부 부동산 대책에서도 세제가 다시 바뀌게 됐다. 세무사들도 바뀐 예외조항을 일일이 기억하지 못할 정도다. 한 세무사는 “상담하는 것 자체가 두렵다”며 “세무사가 잘 못 안내해 소비자가 피해를 보면서 이에 따른 분쟁도 늘어나고 있다”고 하소연했다. 특히 각종 대책으로 보유 기간과 거주 기한 산정, 공제율 계산 등은 고차원 수학이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “16일 부동산 대책이 발표되면서 장기보유특별공제를 거주 기한까지 연동해 더 복잡해졌다”며 “여기에 종부세는 물론 취득세 세율도 내년에 변경될 예정이라 소비자들의 문의가 계속 이어지고 있다”고 말했다. 다른 세무사 관계자는 “내년부터는 4주택 이상 취득자는 취득세율이 1%대에서 4%대로 상향 조정된다”며 “늘어나는 세금이 복합적으로 더해지고 각 제도별로 적용 시점도 달라 보유자 상황별로 최적의 주택 계획을 찾기까지는 상당한 고심이 필요한 상황이다”고 토로했다. ◇ 더 복잡해진 청약제도 = 청약제도도 마찬가지다. 국토부는 복잡한 청약제도 해설집을 정기적으로 갱신해 홈페이지에 공개하고 있다. 관련 해설집의 페이지는 153페이지에 이를 정도다. 그런데 이번에 또 바뀐다. 정부가 1순위 청약자격을 위한 거주 기한을 2년까지 늘린다고 발표했다. 문제는 어느 지역이 언제부터 적용될지는 아직 미지수다. 청약을 위해 거주지를 옮긴 실수요자가 ‘선의의 피해’를 볼 수 있어 온라인 커뮤니티에는 이를 우려하는 상담 게시글이 늘어나고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “해당 지자체장의 요청으로 청약 거주 요건을 1년에서 2년으로 늘릴 수 있는 만큼 청약 과열은 줄어들 것”이라면서도 “분양 시장에는 무주택자만, 지역 장기 거주자만 참여 가능하고 상한제를 통한 최대 10년으로 전매 규제가 확대되면서 서울 및 인기 지역의 새 아파트의 희소성은 심리적으로 더 부각되지 않을지 우려된다”고 말했다. /이재명기자 nowlight@@sedaily.com
이시간 주요 뉴스
영상 뉴스
서경스페셜
주소 : 서울특별시 종로구 율곡로 6 트윈트리타워 B동 14~16층 대표전화 : 02) 724-8600
상호 : 서울경제신문사업자번호 : 208-81-10310대표자 : 손동영등록번호 : 서울 가 00224등록일자 : 1988.05.13
인터넷신문 등록번호 : 서울 아04065 등록일자 : 2016.04.26발행일자 : 2016.04.01발행 ·편집인 : 손동영청소년보호책임자 : 신한수
서울경제의 모든 콘텐트는 저작권법의 보호를 받는 바, 무단 전재·복사·배포 등은 법적 제재를 받을 수 있습니다.
Copyright ⓒ Sedaily, All right reserved