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"다주택자 양도세 한시 완화, 시장 안정효과 제한적일 것"
부동산 정책·제도 2019.12.17 17:34:43정부가 지난 16일 내년 상반기까지 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 한시적으로 양도소득세 중과를 배제한다는 대책에 대해 실제 효과를 보긴 힘들 듯하다는 지적이 나왔다. 10년이라는 단서 조항 때문에 실제 시장에 나올 매물은 제한적이어서 시장 안정효과가 제한적일 것이라는 뜻이다. 17일 김현아, 박성중 자유한국당 의원 주최로 국회 의원회관에서 개최된 ‘문재인 정부 부동산 정책 진단 토론회’에서 주제 발표에 나선 김준환 서울디지털대 부동산학과 교수는 이 같이 주장했다. 그는 “거래량이 많으면서 주택 가격이 오른다면 아무 문제 없다”면서도 “현재 거래량이 많지 않은 상태에서 고가주택 지역 중심으로 호가 매물 거래가 가격을 주도하고 있다”고 설명했다. 이어 “이 같은 왜곡 현상을 해결하기 위해서 재고주택이 시장에 나오고 매매할 수 있는 환경이 마련돼야 한다”며 “보유 기한을 10년에서 5년 정도로 줄이는 것이 적절하다”고 덧붙였다. 재고주택 거래를 활성화해야 집값을 안정시킬 수 있다는 것이다. 정부는 내년 상반기까지 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적으로 양도소득세 중과를 배제하고 장기보유특별공제를 적용한다는 게획이다. 또한 9억원 초과 고가 주택에 대한 주택담보인정비율(LTV) 강화에 대해서도 현금부자들만의 잔치가 될 수 있다고 우려했다. 김 교수는 “이 같은 조건 하에서 일반 무주택자들이 신규분양을 받는다는 것을 불가능에 가까워졌다”며 “특히 15억원 이상 아파트의 경우 그 돈을 다 모으기 전까지는 집을 못 사게 된다”고 말했다. 또한 종합부동산세 강화에 대해서도 1주택자들에게 세금 부담을 의도치 않게 안겨줄 수 있다고 말했다. 3기 신도시에 대해서도 신도시를 통한 주택 공급이 단기적인 가격 안정을 불러오지는 않으리라는 것이 김 교수의 설명이다. 그는 “현재 정부가 계획하는 주택을 5년 안에 공급한다는 것은 불가능”이라며 “10년 전후로 공급될 것으로 본다”고 말했다. /권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com -
박원순 "부동산 급등은 보수정부 때문… 토지공개념 구현해야"
사회 사회일반 2019.12.17 16:55:40박원순 서울시장이 17일 민주연구원·서울연구원이 공동 주최한 부동산 정책 개선방안 토론회에서 종합부동산세 강화·기금 신설로 공공주택 확대·임차인 계약갱신청구권 부여 등 부동산 시장에서 공공의 역할을 확대해야 한다고 주장했다. 박 시장은 “지난 10여년간 부동산을 중심으로 재산소득 불평등이 심해진 것은 보수정부의 무분별한 규제완화정책 때문”이라며 “헌법에 천명된 ‘토지공개념’을 본격적으로 구현해야 한다”고 말했다. 그는 부동산 보유세 강화로 ‘부동산공유기금’을 만들어 국가가 주택을 매입해 제공해야 한다고 주장했다. 임대차 계약의 경우 임차인에게 갱신청구권을 보장해 주택임대차보호법의 최소 거주기간을 5년으로 늘려야 한다고 덧붙였다./변재현기자 humbleness@@sedaily.com -
은성수 “부동산 시장 비정상적…폭락 대비해 대책 마련”
경제 · 금융 금융정책 2019.12.17 16:55:10은성수 금융위원장이 현재 대한민국 부동산 시장은 거품이라고 진단했다. 부동산 가격 상승 과정이 비정상적이라 폭락에 대비해 강도 높은 대책을 선제적으로 내놓았다는 것이다. 은 위원장은 17일 서울 광화문에서 열린 ‘금융위 출입기자단 송년회’에서 기자들을 만나 “현재 (아파트) 가격이 비정상적이라고 생각한다”며 “지금 부동산 시장은 버블”이라고 꼬집었다. 이어 그는 “5년, 10년 시간의 문제지 (이대로 가면) 분명히 폭락한다”며 “금융위원장으로서 이 같은 폭락을 대비해야 한다는 생각에 대책을 마련한 것”이라고 말했다. 은 위원장은 12·16 부동산 대책이 장기적으로 집값 안정화에 효과가 있을 것으로 기대했다. 그는 “알다시피 현금 수입 없는 사람에게 집값이 올라가는 것은 바람직하지 않다”며 “(이번 대책이) 장기적으로 (집값 안정화에) 효과가 있을 것이라고 생각한다”고 설명했다. 은 위원장은 시가 15억원 초과 아파트 구입 목적의 주택담보대출 금지 규제에 대해 “부동산 점검반에서 점검하니 15억원 정도의 아파트들이 집값을 선도했고 현장 의견을 들어 15억원에서 (규제 대상을) 끊었다”며 “15억 아파트가 전국에 2% 정도 되고 서울은 10% 내외”라고 말했다. 그는 또 15억원 초과 주택 대출 제한 관련 위헌 소지를 검토했냐는 질문에 “(부동산과) 싸우겠다는 의지로 읽어달라”고 밝혔다. 이날 법조계에서는 지난 16일 정부가 발표한 12·16 부동산 대책 중 ‘15억 초과 주택담보대출 금지 조치’를 대상으로 한 헌법소원을 제기했다. 이 부분이 헌법 제23조가 규정하는 재산권을 침해한다는 것이다. 은 위원장은 전날 청와대가 두 채 이상의 집을 가진 고위 공직자에게 한 채만 남겨두고 처분하라고 권고한 것과 관련 보유 주택 2채 중 1채를 매도할 계획이라고 밝혔다. 그는 “어제 (12·16 부동산 대책 발표가) 끝나고 오후 5시에 세입자에게 (매도) 의사를 전달했다”며 “예전에 세종에서 근무할 생각으로 마련했던 세종시 (아파트)를 팔 것”이라고 말했다. /이지윤기자 lucy@@sedaily.com -
은성수 “경제 건전한 발전 위해 주택시장 안정 필수”
경제 · 금융 금융정책 2019.12.17 12:00:00은성수 금융위원장이 17일 “이번 부동산 대책은 국민 경제의 건전한 발전을 위해 주택시장 안정이 필수적이라는 엄중한 인식 하에 관계부처 간 지속적인 논의를 거쳐 이뤄졌다”고 밝혔다. 은 위원장은 취임 100일을 맞아 이날 금융위 기자단 송년 오찬간담회를 갖고 “최근 일주일은 숨가쁜 시간이었다”며 이같이 말했다. 은 위원장은 파생결합펀드(DLF) 대책 최종안과 관련 “앞으로도 투자자 등 소비자 보호와 금융산업 발전이 조화를 이룰 수 있게 계속 고민할 것”이라고 설명했다. 토스의 인터넷은행 예비인가에 대해서는 “신청자의 지속적인 자격요건 보완 등 산고(産苦)의 과정을 거쳐 새로운 인터넷전문은행 탄생의 첫 발을 내딛었다”며 “핀테크와 금융혁신이 한순간의 바람이 아니라 먼 미래까지 지속되는 대세적 흐름이 될 수 있도록 인터넷전문은행이 앞장서 주길 기대한다”고 말했다. 아울러 내년도 금융정책에 대해서는 “내년도 대내외 불확실성 지속될 것으로 전망된다. 저금리에 따른 자산시장 불안정도 우려된다”며 “불안요인을 철저히 모니터링하면서 필요한 경우 거시건전성분석협의회 등을 통해 선제적으로 대응하겠다”고 말했다. 또 “혁신금융 가속화”에 정책역량을 집중하겠다“고 강조했다. /이태규기자 classic@@sedaily.com -
'15억 초과 대출제한 위헌' ...하루만에 결국 헌재行
부동산 정책·제도 2019.12.17 11:45:48정부가 지난 16일 발표한 12·16대책 중 ‘15억 초과 주택담보대출 금지 조치’을 대상으로 한 헌법소원이 제기됐다. 정부의 고강도 대책은 발표 하루 만에 위헌성을 둘러싼 논란에 휩싸이게 됐다. 17일 법조계 등에 따르면 정희찬 안국법률사무소 변호사는 이날 헌법재판소에 정부가 16일 발표한 ‘주택시장 안정화 방안’ 중 일부 대책을 대상으로 헌법소원심판을 청구했다. 정 변호사가 문제를 제기한 부분은 대책 가운데 투기적 대출수요 규제를 강화하기 위해 투기지역 및 투기과열지구 내 시가 15억원 초과 아파트에 대한 주택 구입용 주택담보대출을 금지한 부분이다. 정 변호사는 이 조항이 헌법 제23조가 규정하는 재산권을 제한하고 있는 것으로 보고 있다. 정 변호사는 “헌법은 국민의 모든 자유와 권리가 공공복리 등을 위해 필요한 경우에 한해 법률로써 제한할 수 있다고 규정하고 있다”며 “그러나 이 사건 심판대상 조치는 법률에 근거한 것으로 여겨지지 않아 헌법이 정한 법률유보원칙을 위반한 것”이라고 했다. 이어 “나아가 절차 흠결로 인한 민주적 통제 부재로 인해 과잉금지 원칙과 본질적 내용침해금지 원칙도 위배한 것으로 보인다”고 주장했다. 정부가 은행을 움직일 수 있는 영향력을 지닌 점을 활용해 이번 부동산 대책을 만들면서 법률적인 근거 없이 대출을 제한하는 내용의 공권력을 행사했다는 것이다. 이번 헌법소원 제기로 12·16 대책은 시행과 함께 헌법 재판소의 결정을 받아야 하는 상황에 놓였다. 헌재가 이번 헌법소원심판 청구를 받아들일 경우 법적으로는 6개월 이내에 결정을 내리게 된다. 한편 정 변호사는 2006년 최근 시각장애인만 안마사 자격을 얻을 수 있도록 한 의료법은 위헌이라는 결정을 이끌어낸 변호사로 을 내기도 했다. 현재 암호화폐 관련 헌법 소원은 현재에서 진행 중에 있다./김흥록기자 rok@@sedaily.com -
황교안 "文정부, 효용성 없는 부동산 정책 벌써 18번째, 시장 왜곡 우려"
부동산 정책·제도 2019.12.17 10:25:24황교안 자유한국당 당 대표가 문재인 정권의 18번째 부동산 대책에 대해 “효용성 없는 정책을 벌써 18번째 쏟아내고 있다”며 쓴소리를 했다. 황 대표는 17일 국회 의원회관에서 열린 ‘문재인 정부 부동산 정책 진단 토론회’에 참석해 이같이 말했다. 그는 “현 정부 부동산 정책의 무능에 대해 참담함을 느낀다”며 “정신 차릴 새 없이 새로운 정책들을 쏟아내고 있지만 실효성 있는 정책이 하나도 없다”고 지적했다. 그는 이어 “정책이 나올 때마다 집값을 올려서 내 집 마련하기 어려운 세상을 만들고 있다”고 덧붙였다. 서울과 지방 간 집값 양극화에 대해서도 지적했다. 황 대표는 “시장을 거스르고 규제 치중한 정책이 서울 아파트는 평당 1억원 시대를 재촉하고 있다”면서도 “지방은 경기침체 영향으로 거점 집값이 폭락하고 있다”고 비판했다. 또한 “3기 신도시를 발표해 1·2기 신도시 주민들의 희생을 강요하고 있다”고 부연했다. 한편 “지금 서울 아파트 가격을 투기꾼들이 올려놓은 거품 가격이라더니 공시가격으로 인정해 세금을 더 거둬들이고 있다”며 위선적이라고 비판했다. 청와대 고위공직자들의 자산 증식 또한 언급했다. 그는 “청와대 근무 주요 인사들의 평균 아파트 가격이 11억4,000만원”이라며 “어떻게 이들만 집장사를 잘 할 수 있는 것인가”라고 말했다. 황 대표는 △규제 일변도 정책이 아닌 필요한 곳에 양질의 주택을 공급 △재개발·재건축 정상화해 쾌적한 환경에 거주할 수 있는 기본권 보장할 것 △청년층, 3040 등 주거 안정 필요한 세대를 위해 대출규제를 손보고 세제지원을 확대하겠다고 약속했다. 이날 김현아, 박성중 자유한국당 의원이 개최한 토론회에는 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)를 비롯한 전문가가 참여해 현 정권의 부동산 정책에 대해 토론을 진행했다./권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com -
‘15억 집 주담대 금지’ 벌써부터 위헌 논란
부동산 정책·제도 2019.12.16 18:30:59정부가 17일부터 시가 15억원 초과 주택에 대해 주택담보대출 자체를 금지한 조치를 놓고 위헌 논란이 벌써 불거지고 있다. 시가는 KB시세 기준이다. 실제 매매계약을 14억9,000만원으로 체결해도 KB시세가 15억원을 초과하면 주택담보대출을 아예 못 받게 하는 조치다. 16일 법무법인 이후 송영훈 변호사는 서울경제와의 통화에서 “주택담보인정비율(LTV)을 적정 범위 내에서 조절하는 것은 헌법 제119조에서 정한 ‘경제에 관한 규제와 조정’의 범주에 포함될 수 있지만, 특정한 종류의 주택에 대해 전면적으로 은행 주택담보대출을 받지 못하게 하는 것은 재산권에 대한 과도한 제한으로 헌법에 위반된다는 주장이 나올 수 있다”고 지적했다. 그는 이어 “(LTV 조정 근거인) 은행업감독 규정을 고쳐 특정한 종류의 주택담보대출을 전면 제한하는 것이 법률유보의 원칙에 반하는 것이 아닌지에 대한 검토도 필요하다”며 “헌법소원 등을 통해 이 문제를 헌재로 가져가 판단을 받아보겠다는 시도가 나올 가능성도 있다”고 말했다. 주택담보대출 비율을 조정하는 수준이 아니라 담보대출 자체를 불가능하도록 규제하는 것은 헌법에서 보장하는 재산권을 과하게 침해한다는 주장이다. 이번 조치가 세계적으로 유례없는 조치라는 비판도 있다. 조장옥 서강대 교수는 “세계적으로 본 적이 없다. 돈 있는 사람들만의 ‘돈 먹고 돈 먹는 잔치’가 될 것”이라고 지적했다. 한편 정부의 부동산 규제를 둘러싼 위헌 논란은 처음이 아니다. 초과이익환수제가 헌재의 판단을 기다리고 있고, 민간택지 분양가상한제도 위헌 소지가 있다는 주장이 나오고 있다./진동영기자 jin@@sedaily.com -
다주택 팔아야할 靑참모 김조원 등 11명...장·차관까지 이어지나
정치 대통령실 2019.12.16 18:29:38청와대가 16일 수도권에서 집을 2채 이상 보유한 청와대 고위 공직자들에게 전격적인 ‘매각 권고’를 내린 것은 부동산 가격을 반드시 잡겠다는 의지를 분명히 한 것으로 해석된다. 이날 정부가 시가 15억원 이상 아파트의 주택담보대출을 원천 금지하는 등의 초강력 대책을 발표한 가운데, 사실상 ‘반강제’로 참모들에게도 다소 무리한 요구를 한 셈이다. 윤도한 국민소통수석은 이날 언급한 ‘수도권 부동산’과 관련 “해당 지역은 수도권의 투기지역·투기과열지구를 뜻하는 것으로, 수도권 대부분이 여기에 해당한다”고 밝혔다. 윤 수석은 참모들의 부동산 매각 시한으로 6개월을 언급했다. 또 법적 강제성은 없다면서도 “책임은 각자가 판단할 것으로 본다”고 엄중히 밝혔다. 전 부처 고위공직자로 확대 여부에 대해서는 “청와대가 솔선수범해 집값 안정 대책에 동참하면 다른 부처 고위 공직자에게도 영향을 미치지 않겠느냐”고 강조했다. 이에 따라 이번 조치가 장·차관 등 내각으로까지 확대될지 주목된다. 정부 공직자 재산신고 등에 따르면 수도권 다주택자에 해당하는 청와대 참모들은 김조원 민정수석, 이호승 경제수석, 김거성 시민사회수석 등 11명인 것으로 알려졌다. 청와대 수석비서관들도 다수 포함돼 있어 파장이 만만치 않을 것으로 보인다. 이들 참모들은 매각을 할 수 없는 ‘불가피한 사유’가 있을 경우 이를 소명해야 한다. 윤 수석은 “본인이 소명할 텐데 그 기준은 국민의 눈높이나 상식적 기준으로 쉽게 판단할 수 있을 것”이라고 밝혔다. 앞서 경실련은 현 정부 청와대에서 근무한 전·현직 참모 65명의 아파트·오피스텔 재산이 최근까지 3년간 시세 기준으로 1인당 평균 3억 2,000만 원이 늘었다며 불로소득을 지적한 바 있다. 윤 수석은 이날 조치에 대해서 “경실련의 지적도 참고했다”고 전했다./윤홍우기자 seoulbird@@sedaily.com -
강남구 아파트 10채중 7채 주택담보대출 못받는다
경제 · 금융 금융정책 2019.12.16 18:11:23# 서울 잠실엘스아파트 전용면적 84.97㎡에 살고 있는 직장인 양모(40)씨는 자녀교육 문제로 서초 반포자이 아파트로 이사하려고 계획했지만 사실상 물거품이 됐다. 반포자이의 59.98㎡ 가격은 KB시세 기준으로 19억5,000만원인데, 시가 15억원 초과 아파트는 17일부터 주택담보대출이 전면 금지되기 때문이다. 양씨는 “1가구 1주택자로 투기 목적도 아니고 아이 교육을 위한 실수요 주택매입인데 대출 자체를 막아버리는 것은 말이 안 된다”며 불만을 토로했다. 초유의 대출금지 부동산대책으로 최우선적으로 직격탄을 맞는 곳은 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등이 될 것으로 보인다. 부동산114에 따르면 주택매매 시세가 15억원을 초과하는 가구의 비중은 강남구의 경우 70.9%이고 서초구 67.4%, 송파구 46.7%, 용산구 36.8% 등이다. 강남구 집 10채 중 7채의 매매대출이 불가능해진다는 이야기다. 주요 아파트별로 보면 서울 강남구 압구정 현대아파트 전체와 서초구 아크로리버파크 전 세대, 송파구 잠실엘스, 리센츠(59.99㎡ 이상), 트리지움, 파크리오(59.86㎡ 이상) 전 세대의 주담대가 막힌다. 15억원은 KB부동산 시세 기준이며 KB시세가 없을 경우 한국감정원의 가격을 적용한다. 신세돈 숙명여대 교수는 “아파트 가격이 비싸다고 주담대를 아예 금지한 것은 세계적으로 유례를 찾아보기 힘든 정책”이라며 “시장경제의 관점에서 봤을 때도 맞지 않는다”고 지적했다. 그는 “현금부자들만 강남 아파트를 사거나 9억원과 15억원 사이의 주택 가격이 오를 수 있다”고 내다봤다. 단 재개발·재건축 조합원이 1주택 세대로서 조합설립인가 전까지 1년 이상 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때는 예외를 인정하기로 했다. 또 주택 구입 목적이 아닌 생활안정자금 명목으로는 기존의 연 1억원까지의 생활안정자금대출이 그대로 가능하다. 기존 부동산 매매계약서를 쓴 경우에도 적용되지 않는다. 9억원 이상 주택에 담보인정비율(LTV)을 20%로 차등 적용한 것도 초강경 대책이다. 오는 23일부터 가계·개인사업자·법인 등 모든 차주는 투기지역·과열지구의 시가 9억원 이상 주택에 대해 9억원까지는 LTV 40%, 초과분은 20%만 적용받는다. 예컨대 KB시세가 약 13억원인 서울 종로구 경희궁자이 전용면적 59㎡ 아파트는 LTV 40%를 인정받아 5억2,000만원까지 주담대를 받을 수 있었다. 그러나 앞으로는 9억원에 40%를 적용한 3억6,000만원, 13억원에서 9억원을 뺀 4억원에 대해서는 LTV 20%가 적용된 8,000만원 등 총 4억4,000만원으로 대출 한도가 줄어든다. 시중은행에서 주담대를 받고도 모자라 2금융권에서 신용대출을 최대한 받아 집을 사는 것도 차단한다. 현재는 차주 한 명이 소득 대비 갚아야 하는 원리금 비율을 말하는 ‘총부채원리금상환비율(DSR)’이 금융회사별로 독립적으로 관리되고 있다. 우리은행에서 주담대와 신용대출을 한꺼번에 받으면 DSR에 걸려 한도가 줄어들지만 신용대출을 2금융권에서 받으면 한도가 늘어났다. 하지만 앞으로는 전 금융사가 투기지역·과열지구에 한해 시가 9억원 초과 주택담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR을 적용한다. 은행권은 현재 DSR 한도가 40%, 비은행권은 60%인데 이 또한 2021년 말까지 40%로 하향 조정된다. 지난해 9·13대책으로 투기지역·투기과열지구·조정대상 등 규제지역에서 주택구입 목적으로 주담대를 받을 경우 1주택자는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 공시가가 9억원을 넘는 경우 2년 내 전입하는 조건으로 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로 1주택자는 1년 내 기존 주택을 처분하고 신규 주택에 전입하는 조건으로, 무주택세대는 1년 내 전입하는 조건으로 바뀌었다. 전세대출을 이용한 갭 투자도 막는다. 지금은 전세대출을 받은 사람이 시가 9억원이 넘는 주택을 구입·보유할 경우 전세대출에 대한 주택금융공사 등의 공적보증만 제한됐지만 앞으로는 서울보증보험 등 사적보증도 제한된다. 서울 대부분의 아파트 가격이 9억을 넘는 상황에서 자녀 교육을 위해 강남에 전세로 이주하려는 사람은 전세자금대출을 받을 수 없어 파장이 예상된다. 또 금융사는 전세대출 취급, 만기 시 차주가 2주택 이상이면 만기연장을 제한했지만 앞으로는 전세대출을 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수한다. 지금은 주택임대업·주택매매업 이외 업종 사업자는 투기지역 내에서 주택구입 목적의 주담대를 받을 수 없었지만 이제 투기과열지구까지 범위가 확대된다. 또 주택임대업 개인사업자 대출에 적용된 1.25배 이상의 ‘임대업 이자상환비율(RTI)’을 앞으로는 투기지역·투기과열지구에서는 1.5배 이상으로 높여 대출을 조인다. /이태규기자 classic@@sedaily.com -
시가 15억 넘는 집 주담대 금지·상한제 13개구로 확대
부동산 정책·제도 2019.12.16 17:55:429억 초과땐 LTV 20%로↓ 상한제 지역 洞서 區단위로 보유세율은 최대 0.8%P↑ ‘규제의 역설’ 재연되나 우려 시가 15억원 초과 아파트의 주택담보대출을 원천 금지하고 종합부동산세 세율을 인상하는 등 정부가 대출·세제·청약 등을 망라한 전방위 부동산 대책을 내놓았다. 현 정부 출범 이후 18번째 나온 규제정책으로 서울 집값 상승세가 계속되자 강도 높은 대책을 꺼낸 것이다. 현재 시장은 분양가상한제 등 규제가 집값을 자극하는 모양새다. 전문가들은 이번 전방위 초강력 대책이 또다시 이 같은 우(愚)를 범하지 않을까 우려하고 있다.기획재정부와 국토교통부·금융위원회·국세청 등 관계부처는 16일 정부서울청사에서 ‘12·16주택시장안정화방안’을 내놓았다. 이번 안에는 대출규제 강화와 주택 보유세 부담 확대, 분양가상한제 확대 등 강력한 규제방안이 담겨 있다. 세부적으로 보면 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택에 대해 담보인정비율(LTV)을 대폭 줄였다. 9억원을 넘는 초과금액에 대해 기존에는 LTV 40%가 적용됐지만, 앞으로는 20%로 줄어든다. 또 시가 15억원을 넘는 고가아파트에 대해서는 주택담보대출이 완전히 금지된다. 고가 대출금지는 17일부터 적용된다. 보유세 부담도 대폭 강화한다. 현재 0.5~2.7% 수준인 세율을 0.6~3.0%로 늘린다. 또 3주택 이상 소유자와 조정 대상 지역 2주택자에 대한 세율도 기존 0.6~3.2% 수준에서 0.8~4.0%로 확대한다. 조정 대상 지역 2주택자의 세 부담 상한도 기존 200%에서 300%로 늘렸다. 아파트 공시가격 현실화율도 현재 68%에서 최대 80% 수준까지 올릴 계획이다. 민간택지 분양가상한제 대상 지역도 대규모로 확대했다. 강남·서초·송파·강동·영등포·마포 등 서울 13개 구 전 지역이 대상이 됐다. 또 서울 강서·노원·동대문 등의 일부 지역도 상한제 대상에 넣었다. 과천·광명·하남 13개 동도 이번에 포함했다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 “공급부족 우려를 씻을 만한 방안이 미흡하다”며 “과거처럼 일시 주춤하다 다시 상승하지 않을까 걱정스럽다”고 말했다. 일부 전문가들은 현금부자들만 더 유리해졌다는 분석도 내놓았다. /강동효기자 kdhyo@@sedaily.com -
집값 상승 전방위로 번지자 극비리에 ‘긴급 처방’
부동산 정책·제도 2019.12.16 17:46:41청와대와 정부는 “집값 불안 시 추가 대책을 내놓겠다”고 수차례 밝혀왔다. 하지만 이번 발표는 언론에 사전공지하지 않은 채 기습적으로 이뤄졌다. 언론에 공지된 것은 16일 오전8시40분께였다. 기획재정부와 국토교통부 등에 따르면 대책의 준비 과정은 극소수의 핵심관계자들만 공유할 정도로 극비리에 이뤄졌다. 사전에 대책 내용이 새나가지 않도록 하기 위해 관련 내용 유출 시 형사처벌하겠다는 엄명이 떨어진 것으로 알려졌다. 당초 종합부동산세 부과와 18일부터 시작되는 내년도 공시가격 인상 계획 발표 등 추가 규제의 효과를 지켜본 뒤 연말을 넘겨 추가 대책이 나올 것이라는 시장의 예측이 빗나갔다. 그만큼 정부 내부에서도 내심 현재의 주택시장 상황을 심각하고 엄중하게 판단했다는 얘기다. 정부는 겉으로 시장이 안정됐다고 자부해왔지만 대통령의 국민과의 대화 이후 본격적으로 부동산대책 마련에 착수한 것으로 전해진다. 이런 가운데 집값 상승세가 전방위로 확산되면서 극비리에 대책을 내놓게 됐다. 이번 대책은 현 정부가 출범한 후 열여덟 번째로 나온 조치다. 한편으로는 이번 정부 들어 2017년 6·19대책, 8·2부동산 대책, 지난해 9·13대책에 이어 정부 합동 종합대책 형태로 발표된 네 번째 대책이다. 한편 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 기자회견에서 “주택시장 안정에 대한 정부의 의지는 어느 때보다 확고하다”며 “주택을 통한 불로소득은 어떠한 경우에도 절대 허용하지 않겠다”고 강조했다. 이어 “필요한 경우 내년 상반기 중 주택 수요, 공급량 측면에서 추가적인 종합대책을 마련하겠다”며 “시장 안정을 위해 필요하다면 세제와 대출규제 및 주택거래와 공급 전반에 걸친 강력한 대책을 주저 없이 시행하겠다”고 예고했다. /진동영기자 jin@@sedaily.com -
[12·16 부동산대책] “초강력 카드지만 매물 유도책 부족...풍선효과만 키울수도”
부동산 정책·제도 2019.12.16 17:46:3616일 발표된 ‘12·16부동산정책’이 부동산의 수요와 공급, 금융과 세제를 망라했다는 점에서 전문가들은 대체로 ‘초강력 정책’이라고 평가했다. 다만 이번 정책을 통해 궁극적인 목표인 서울 부동산 가격 안정 효과에 대해서는 대체로 제한적일 것이라는 데 의견이 모였다. 일단 숨 고르기 장세가 예상되나 효과가 오래가지 못할 것으로 전망했다. 이번 대책으로 새롭게 나올 수 있는 매물의 양이 많지 않다는 이유가 그중 하나다. 오히려 분양가상한제 적용지역 확대로 신축 아파트의 인기나 청약 시장 경쟁률은 더욱 높아질 수 있다는 전망도 나오고 있다. 현금부자들의 놀이터만 될 수 있다는 비판도 나온다. 전문가들로부터 대책 평가와 시장전망을 들어봤다. ◇12월의 고강도 대책, 일단 ‘숨 고르기 장세’=대한부동산학회 회장을 맡고 있는 서진형 경인여대 경영학과 교수는 “대출규제 강화로 진입 장벽을 높이면서 거래 자체가 이뤄지지 않는 상황이 될 것”이라며 “당분간 시장은 정중동 상태를 보일 것으로 보인다”고 말했다. 초강력 대책에 따른 투기 수요 억제 효과도 있을 것으로 보는 시각도 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석 연구위원은 “9억원 초과 주택에 대한 주택담보인정비율(LTV)을 20%로 제한하고 시가 15억원 초과 주택에 대해 대출을 금지하는 정책 등이 눈에 띈다”며 “이번 대책으로 강남권 고가주택 진입 자체가 어려울 것으로 보이며 특히 단순 시세차익을 노린 갭 투자는 거의 불가능 할 것”이라고 진단했다. 문제는 이 같은 숨 고르기 장세가 지속되는지 여부다. 하지만 이에 대해서는 부정적인 시각에 적지 않다. 특히 상한제 대상지역 확대가 또 다른 부작용을 불러올 수 있다고 보고 있다. 박 수석 연구위원은 “(로또 청약 등) 소비자 잉여가 증가하는 만큼 청약 경쟁률은 더욱 치열해질 것”이라며 “다만 상한제 시행에 따른 공급부족 우려는 가격에 선반영돼 있어 경쟁률이 크게 오르지는 않을 것 같다”고 말했다. 서 교수 역시 “장기적인 공급부족 문제가 해소되지 않는 만큼 분양 아파트, 5년 이내 신축 아파트 중심으로 가격이 상승하는 풍선 효과가 나타날 것”이라며 “이번 대출규제로 서민이나 실수요자보다는 현금 보유자들을 중심으로 시장 재편이 가속화될 수 있다”고 평가했다. ◇‘퇴로 열었지만 나올 매물 적다’=이번 정책의 특징 가운데 하나는 다주택자들이 주택을 매도할 수 있는, 이른바 퇴로를 일부 열어줬다는 점이다. 내년 6월까지 다주택자가 10년 이상 보유주택을 양도할 경우 양도세 중과세가 면제된다. 전문가들은 일정한 소득이 없는 고령 다주택자들을 중심으로 시장에 매물을 내놓을 것으로 예상했지만, 실질적인 매물 확대 효과에 대해서는 “숨통을 틔워주는 수준”이라고 평가했다. 양지영 양지영R&C연구소장은 “현재 부동산 가격 급등의 근본 문제가 매물 잠김 현상이라는 점을 고려하면 매물이 출현해 가격 안정화에 일정 도움이 될 것으로 본다”면서도 “하지만 10년 보유물량에 한정돼 매물이 제한적일 수 있다”고 했다. 안명숙 우리은행 부동산투자센터 부장 역시 “차익 실현 매물이 나올 수 있는데, 시장에 하락과 같은 큰 임팩트를 주기는 어려울 정도의 물량일 것”이라고 분석했다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “이번 정책은 전세자금대출자들의 추가 주택 구매, 10년 이상 보유 다주택자들의 양도세 중과 유예 등 디테일한 수준으로 대상을 설정한 것”이라며 “그렇다 보니 기존에 규제를 받던 대상에 비해 새롭게 정책에 영향을 받는 집단의 모수 자체가 적어져 정책의 효과가 제한적일 것으로 보인다”고 평가했다. 고준석 동국대 겸임교수는 전세대출규제 강화와 관련해 “전세자금대출 없이 단순히 전세를 끼고 투자하는 갭 투자자는 잡을 수 없다”며 “게다가 부모·친정집에 들어가면서까지 투자하는 등의 경우는 이번 대책으로도 잡기 힘들 것”이라고 말했다. 안 부장은 “그동안 정책들의 선례를 볼 때 당장 집값을 크게 떨어뜨리거나 하지는 않을 것”이라며 “9·13 등 앞선 대책 발표에서 집값이 잠잠하다 다시 반등하는 패턴을 봤기 때문에 큰 대책으로 집값이 떨어지는 효과가 있을까에 대한 시장의 의문이 있다”고 말했다. ◇비조정지역 풍선 효과 우려도=풍선 효과에 대한 우려도 나왔다. 안 부장은 “9억원이 넘는 주택에 대한 부담이 있기 때문에 수도권에서도 조정대상지역 아닌 곳들, 그러면서 호재가 있는 지역들 위주로 풍선 효과가 나타날 수 있다”며 “이들 지역의 경우 규제 부담이 없어 갭 투자 수요가 나타날 수 있을 것”이라고 봤다. 전문가들은 이에 근본적인 공급확대정책을 요구했다. 양 소장은 “분양가상한제 시행 이후 대상으로 지정되지 않은 지역으로 가격 상승이 확대되는 풍선 효과도 나타나고 있다”며 “분양가상한제 적용은 곧 공급 감소 우려감이 있는 만큼 실수요자를 위한 공급확대정책이 순조롭게 진행돼야 한다”고 강조했다. 이어 “다주택 양도세 중과 배제가 끝나는 내년 6월 이후에는 매물 품귀 현상으로 집값이 다시 상승하는 악순환이 반복될 가능성도 배제할 수 없다”고 덧붙였다. 고 교수는 “양파 가격이 올라간다고 해서 양파를 사는 사람들한테 과세를 해도 가격은 잡히지 않는다”며 “지금 서울 부동산시장은 공급을 늘리고 수요를 분산하는 근본 수급대책 없이는 큰 변화를 일으키기 힘들 것”이라고 말했다. /김흥록기자 rok@@sedaily.com -
대책 낼 땐 "급등" 과열지적 땐 "안정" 정부 '아전인수'식 집값 해석 도마위에
부동산 주택 2019.12.16 17:45:13“국지적 과열이 재연되고 있습니다. 갭 투자 등 투기 수요가 유입되고 있습니다.” 정부가 16일 ‘12·16 주택시장 안정화 방안’을 내놓으면서 밝힌 이유다. 하지만 이 같은 정부 판단은 불과 며칠 전 ‘주택시장은 안정화되고 있다’는 해석과 정반대다. 정부가 부동산대책을 내놓을 때는 ‘집값이 불안하다’고 하고, 시장에서 집값이 지나치게 오르고 있다고 지적할 때는 ‘집값을 안정적으로 관리하고 있다’며 때에 따라 아전인수식 해석을 내놓으면서 시장의 신뢰를 잃고 있다는 비판이 나온다. 한 전문가는 “이미 안정화됐다고 자신하던 부동산시장에 또다시 손을 댄다는 것 자체가 스스로 판단 착오를 자인한 것 아니냐”고 비판했다. 한국감정원에 따르면 12월 둘째주까지 서울 아파트값은 전주 대비 0.17% 상승하면서 24주 연속 상승세를 이어갔다. ‘연이은 부동산규제에도 불구하고 집값이 지나치게 뛰고 있다’는 지적이 쏟아졌다. 하지만 정부는 “부동산 가격은 안정적으로 관리되고 있다”며 자화자찬만 이어갔다. 문재인 대통령은 지난달 ‘국민과의 대화’에서 “부동산 가격이 안정화됐다. 부동산 문제는 자신 있다”고 말했다. 국토교통부는 지난달 설명자료를 통해 “(집값) 상승 압력이 상존하는 상황에서도 전국 주택 매매가격은 1.46% 상승하는 데 그쳤고, 서울 가격도 32주 연속 하락했다”며 “주택시장을 안정적으로 관리하고 있다”고 주장했다. 현 정부 들어 아파트 가격이 40% 이상 급등했다는 경제정의실천시민연합(경실련) 발표에 대해서는 “서울 주택 가격 상승률은 10.01%다. 시장을 과잉해석한 것”이라고 반박했다. 반면 ‘시장이 안정적’이라던 정부는 부동산대책을 쏟아낼 때는 “집값 상승세가 확산되고 있다”며 말을 바꿨다. 지난 10월 부동산시장 점검 및 보완대책 발표에 나선 국토부는 “서울은 강남권 재건축발(發) 상승세의 확산으로 13주 연속 상승하고 있다”며 규제의 필요성을 강조했다. 지난달 민간택지 분양가상한제 적용지역을 발표할 때도 서울에 대해 “최근 분양가격 상승률이 높고 집값 상승세가 지속되고 있다”고 설명했다. 이번 ‘12·16대책’ 때도 예외는 아니다. 사정이 이렇다 보니 정부가 통계를 입맛에 맞춰 해석하고 필요한 자료만 골라 인용하면서 ‘끼워 맞추기’를 하고 있다는 비판이 나오고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부의 가격 안정을 위한 노력에도 불구하고 주택 보유자들의 매도를 유인할 시장환경요인이 조성되지 않아 정책 효과가 상쇄되고 있다”고 말했다./진동영기자 jin@@sedaily.com -
[12·16 부동산 대책] 가로주택정비, 공공성 갖추면 '상한제 제외'
부동산 정책·제도 2019.12.16 17:44:41정부는 부동산 투기 수요 차단에 나서는 한편 소규모 재건축인 가로주택정비사업에 대해서는 활성화를 위한 제도 개선에 착수하기로 했다. 미니 재건축이 가로주택정비사업도 일반분양 물량이 30가구 이상이면 상한제가 적용된다. 이에 따른 비판이 적지 않았는 데 정부는 이번 대책에서 공공성 요건을 갖추면 분양가 상한제 적용도 제외해 주기로 했다. 정부에 따르면 서울 내 추진 중인 가로주택정비 단지는 지난 10월 현재 94곳으로 전년(45곳) 대비 109% 증가하는 등 빠르게 증가하고 있는 상황이다. 가로주택정비는 도로에 연접한 지역에서 소규모로 진행하는 정비사업이다. 정부는 공기업 참여 등 공공성을 갖춘 사업지에 대해 사업 확대를 지원하고, 일반 사업이라도 부담금 완화·건축규제 완화를 통해 지원을 늘리겠다는 방침이다. 우선 정부는 가로주택정비 사업의 수익성을 높이기 위해 가로구역과 사업시행 면적을 확대할 수 있도록 했다. 현재 가로구역은 도시계획위원회 심의를 통해 2만㎡까지 확대할 수 있지만, 서울시는 투기과열지구에 해당해 확대가 불가능했다. 이번 대책을 통해 정부는 투기과열지구도 가로구역 확대를 허용하고, 공공성 요건을 갖추면 사업시행 면적도 1만㎡에서 2만㎡로 확대할 수 있도록 할 방침이다. 공공성 요건은 공기업이 공동 시행사로 참여하거나 시세보다 저렴하게 분양하는 경우다. 공공임대를 전체의 10% 이상 공급하는 경우도 해당한다. 사업시행면적이 2배로 늘어나면 입주 가구가 250가구에서 500가구로 늘어나 사업 수익성이 나아질 수 있다. 이와 함께 공공성 요건을 갖추면 가로주택정비사업을 분양가상한제 적용 제외 대상에 포함하는 내용도 담았다. 현재 분양가상한제 제외 대상은 도시형생활주택, 경제자유구역 내 건설주택, 관광특구 내 건설주택이다. 공공성 요건이란 한국토지주택공사(LH) 등 공기업이 공동 시행사로 참여하거나 시세보다 저렴한 분양 주택이나 공공임대를 10% 이상 공급하는 것이다. 아울러 공공성 요건을 갖추지 못한 경우라도 사업 활성화를 위해 다양한 규제 완화에 나설 계획이다. 설계사·시공사 선정, 건축심의안 확정의 경우 조합원 2분의 1의 서면동의를 받으면 가능하도록 개선한다. 또 건물 간 거리(인동간격)는 현행 건축물 높이의 0.8배에서 0.5배로 낮출 수 있도록 했다. /진동영기자 jin@@sedaily.com -
洞단위 핀셋지정 한다더니...수도권까지 상한제 칼날
부동산 정책·제도 2019.12.16 17:40:16정부가 민간택지 분양가상한제 2차 적용지역으로 서울 25개 자치구 중 13개 구를 무더기로 지정했다. 동(洞) 단위가 아니라 구 전체가 적용대상이 됐다. 지난 10월 분양가상한제를 동 단위로 핀셋 지정한다는 원칙을 발표한 지 2개월 만에 말을 바꾼 셈이다. 박선호 국토교통부 제1차관은 당시 “동 단위로 지정하면 공급이 위축될 우려가 줄 것”이라고 언급했는데 이번에는 서울 전체의 절반을 상한제 대상으로 지정하고도 공급 위축 우려가 없다고 방어하고 나섰다. ◇ ‘핀셋 지정한다더니’, 서울 무더기 지정=이번에 2차로 민간택지 분양가상한제 적용대상이 된 서울 자치구는 강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·중·서대문·광진 등 13개 구다. 이들 지역은 전 지역이 대상이다. 또 강서·노원·동대문·성북·은평구 37개 동도 포함됐다. 서울 외 지역 가운데는 과천·광명·하남의 일부 지역이 상한제 대상에 이름을 올렸다. 정부는 이번에 지정한 지역과 관련해 서울 13개 구와 과천·광명·하남은 집값 상승률이 높은 지역이어서 포함했고 서울 강서·노원·동대문·성북·은평구는 정비사업 이슈가 있어 일부 지역을 지정했다고 설명했다. 이문기 국토교통부 주택토지실장은 이와 관련해 “지난달 서울 27개 동을 민간택지 분양가상한제 적용대상으로 지정한 후 ‘풍선효과’가 나타나면 다른 지역도 추가로 지정하겠다고 밝힌 바 있다”며 “이번에는 집값 상승을 선도하는 지역과 정비사업 이슈가 있는 지역을 다수 선정한 것”이라고 설명했다. 정부가 서울 자치구의 절반 이상을 분양가상한제 적용지역에 포함하면서 동 단위 지정은 무의미해졌다는 평가가 나온다. 애초 정부는 서울 강남 지역 외에는 동별 부동산 가격 상승률 통계도 보유하지 않고 있었다. 시장의 반발을 우려해 ‘핀셋 지정’이라는 카드를 꺼냈다가 약발이 먹히지 않자 결국 구 단위 지정으로 선회한 것이다. 서진형 경인여대 경영학과 교수(대한부동산학회장)는 “불과 2개월 전에 집값 상승률이 높은 지역만 상한제 대상으로 핀셋 규제하겠다고 했다가 정부가 말을 바꿨다”며 “정부의 부동산 정책 기조에 대한 신뢰가 여러 차례 깨지고 있다”고 평가했다. ◇밀실 지정 논란에 공급 위축 설명도 달라져=정부는 주택법 시행령상 분양가상한제 적용지역을 민간 전문가들이 참여한 주거정책심의위원회에서 결정해야 한다. 지난달 주거정책심의위는 위원들이 대거 참여한 가운데 대면회의로 열렸다. 하지만 이번에는 적용지역이 대폭 확대됐지만 충분히 검토할 시간도 없이 서면회의에서 부랴부랴 결정됐다. 이 실장은 밀실 지정이라는 지적에 대해 “지난달 회의 때 충분히 논의했기 때문에 이번에 서면으로 대체한 것”이라며 “규정과 절차에 따라 진행했고 밀실 지정이 아니다”라고 말했다. 공급 위축 우려에 대한 정부의 설명도 달라졌다. 박 차관은 10월 분양가상한제 적용기준 변경과 관련해 “전국적으로 시행했던 과거와 달리 급등이 우려되는 지역에 선별적으로 적용해 공급 위축 가능성을 최소화했다”며 “시장 안정 효과가 높을 것으로 본다”고 밝혔다. 하지만 이번에 서울 지역에 상한제 적용 대상지가 무더기로 나오자 정비사업 추진을 적극 지원하겠다는 식으로 해법을 내놓았다. 이 실장은 “서울 도심부지에 패스트트랙을 적용해 사업승인을 완료하고 관리처분인가 이후 단지에 대해 행정절차를 줄여줄 계획”이라고 설명했다. 전문가들은 공급 위축 우려가 크지 않다는 정부의 설명과 관련해 시장 상황에 맞지 않다고 보고 있다. 서 교수는 “서울은 10만가구 정도의 공급이 필요한데 현 수준으로는 부족하다”며 “정비사업 위축이 예상되기 때문에 앞으로 공급 부족이 나타날 가능성이 높다”고 내다봤다. /강동효기자 kdhyo@@sedaily.com
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