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방배·성수 빌라촌 개발 '탄력'…정부 "필요땐 추가 자금지원"
경제·금융 경제동향 2025.07.14 17:41:58서울 송파구 거여동 영풍빌라는 다가구주택 6개 동으로 이뤄진 노후 주거지에 불과했다. 하지만 이 단지 주민 36가구는 ‘가로주택정비사업’을 결정한 뒤 2021년 송파구청에 조합 설립 인가를 신청했다. 이후 2년 만에 아파트 2개 동을 건립하는 내용의 사업시행 인가를 받았고 지난해 착공에 돌입했다. 서울 재건축 사업 평균 소요 기간이 정비구역 지정 이후 8년 반 정도라는 점을 고려하면 가로주택정비사업을 통해 기간을 3년가량 축소한 셈이다. 정부가 소규모 주택정비사업 강화에 나선 것은 이처럼 일반적인 재건축·재개발보다 주택 공급을 신속하게 추진할 수 있기 때문이다. 원주민 정착률이 높고 투기 가능성이 낮다는 것도 장점으로 꼽힌다. 정부는 이에 주택도시보증공사(HUG)를 통한 주택도시기금 지원 확대를 통해 사업 확장에 나설 예정이다. 14일 통계청 국가통계포털에 따르면 지난해 기준 가로주택정비사업을 통한 주택 공급 예정 규모는 2만 474가구로 집계됐다. 지역별로 살펴보면 서울에서 9755가구가 공급되고 경기(6135가구), 인천(1318가구) 등 수도권에서만 1만 7000여 가구가 공급된다. 서울의 올해 입주 물량이 4만 7000가구인 만큼 사업이 정상적으로 진행되면 공급 물량의 20% 이상을 책임질 수 있는 셈이다. 하지만 가로주택정비사업은 수년간 ‘병목현상’에 빠진 상황이다. 주택도시기금의 융자 규모가 축소됐기 때문이다. HUG는 국토교통부의 승인을 받아 주택도시기금을 통해 가로주택정비사업을 지원하는데 관련 예산은 2021년 4094억 원에서 지난해 3833억 원으로 줄었다. 올해도 3270억 원밖에 배정하지 못해 가로주택정비조합의 융자 수요를 감당하지 못했다. 이 때문에 서울과 경기·부산 일대의 주요 가로주택정비조합에서 사업을 진척하지 못하고 지연되는 상황이 펼쳐졌다. 건설 업계의 한 관계자는 “HUG는 최저 1.9%의 금리로 가로주택정비조합의 초기 사업비를 지원하고 있어 사업비 마련에 단비 역할을 해주고 있다”며 “HUG에서 그동안 밀렸던 사업장부터 대출에 나서고 있어 신규 조합은 대출을 장기간 기다려야 하는 상황”이라고 설명했다. 정부도 이 같은 사업비 지원 정체 현상을 해결하기 위해 주택도시기금 지원을 확대하기로 방침을 확정했다. 주택도시기금은 수년간 버팀목대출·디딤돌대출 등 주택 수요자를 위한 정책대출에 소진돼 본연의 기능인 사회간접자본(SOC)과 공급자 지출이 축소됐다. 이 때문에 소규모 정비사업 확대 예산도 줄어든 상황이다. 정부는 이에 2차 추경에 600억 원가량을 지원한 데 이어 향후 수요에 비해 기금 융자가 모자라면 추가 지원할 계획이다. 국토부 관계자는 “관련 부서에서 우선 필요하다는 부분에 대해 2차 추경에 편성한 것”이라며 “기금 지원이 더 필요하다면 추가 지원이 가능하다”고 설명했다. 정부가 소규모 주택 정비에 주택도시기금 융자액을 확대할 경우 서울 강남 3구와 마포·용산·성동구 등 주요 지역에서 양질의 주택 공급이 가능할 것으로 전망된다. 김윤덕 국토부 장관 후보자는 앞서 “서울 등 일부 지역 주택 시장이 과열되고 있는 만큼 선호 입지에 양질의 주택을 신속히 공급하겠다”는 뜻을 밝힌 바 있다. 이에 서울 서초구 방배 대우와 방배 빌라, 성동구 성수동 정안맨션 7차와 마장동 왕십리역, 용산구 한남동 한성아파트 등 조합 설립 인가 단계의 사업에 속도가 붙을 것으로 전망된다. 건설 업계의 한 관계자는 “서울 도심역세권에서도 저층의 열악한 주거 환경에 놓인 노후 주택 단지가 많다”며 “1000가구 이상의 구축 아파트 단지와 비교하면 가로주택정비구역은 정책 지원 효과가 커서 빠른 속도로 사업을 완료할 수 있다”고 언급했다. 정부는 또 문재인 정부 당시 도입한 ‘도심 공공주택 복합개발사업’을 통해서도 신속한 공급에 나설 계획이다. 도심 공공주택 복합개발사업은 민간사업으로는 개발이 어려워 저이용·노후화되고 있는 지역을 정부가 지구를 지정한 뒤 한국토지주택공사(LH)가 부지를 확보한 후 민간 시공사를 선정하는 방식으로 진행된다. 2021년 도입됐지만 사업 승인을 받은 곳은 6개 지구에 그쳐 유명무실한 상황이다. 정부는 비주거 비율 완화와 용적률 인센티브 확대 등을 ‘당근책’으로 제공해 사업 확대에 나서기로 했다. 정부와 서울시는 현재 중랑구 사가정역 도심 공공주택 복합개발사업의 비주거 비율 완화를 추진 중이다. 서울시는 비주거 비율 완화 등을 통해 사업성을 높이면 도심 공공주택 복합개발사업의 진행 속도가 빨라질 것으로 전망하고 있다. 현재 도심 공공주택 복합개발사업 지구로 지정된 물량은 2만 3000가구에 달한다. 이와 더불어 리츠 방식을 통한 도심 공공주택 복합사업도 확대될 것으로 예상된다. 국토부는 최근 인천 ‘제물포역 북측 도심 공공주택 복합사업’ 추진을 위한 리츠 영업 인가를 완료했다. 사업이 정상적으로 진행되면 이 일대에 3497가구 공급이 가능해진다. 정부는 서울시 등에서도 리츠 방식의 공공주택 건립 등이 가능할 것으로 평가하고 있다. -
서울 가로주택 공급 더 늘린다
경제·금융 경제동향 2025.07.14 17:39:36정부가 수도권 집값 불안에 대비한 공급 대책으로 소규모 주택정비사업 확대에 나선다. 소규모 정비는 일반적인 재건축·재개발과 달리 추진위원회 단계가 생략돼 조합 설립 이후 3~4년이면 준공이 가능할 정도로 주택 공급 속도가 빠르기 때문이다. 또 문재인 정부 당시 도입했던 ‘도심공공주택 복합개발사업’의 사업성을 높여 주택 공급을 확대할 것으로 전망된다. 14일 국토교통부에 따르면 정부는 최근 2차 추가경정예산과 관련해 가로주택정비사업 지원에 599억 원의 주택도시기금 융자를 확정했다. 가로주택정비사업은 도로와 시설물로 둘러싸인 1만 ㎡ 미만의 소규모 노후주택지역 재개발 사업 방식이다. ‘빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법’ 적용을 받아 추진위 단계가 생략된 것이 특징이다. 이 때문에 조합설립부터 입주까지 3~4년밖에 소요되지 않아 일반적인 재건축보다 속도가 3배 이상 빠르다. 정부의 이번 2차 추경 반영으로 주택도시보증공사(HUG)의 가로주택정비사업 관련 올해 예산은 기존 3270억 원에서 3869억 원까지 늘었다. 정부는 증액 예산을 소진하면 추가로 주택도시기금을 지원하겠다는 방침이다. 이에 서울 용산구 한남동 한성아파트, 송파구 풍납강변현대아파트, 서초구 방배대우 등 서울 주요 지역의 소규모 정비사업에 속도가 붙을 것으로 보인다. 사업이 제대로 추진되면 서울에서만 1만 가구의 신규 주택 공급이 가능해진다. 도심공공주택 복합개발사업의 비주거 비율 완화, 용적률 인센티브 부여 등 사업성 개선도 빠른 속도로 이뤄질 예정이다. 현재 국토부와 서울시는 중랑구 사가정역 도심공공주택 복합개발사업 등에 비주거 비율 완화 등을 추진 중이다. 현재 사가정역을 포함해 지구 지정이 된 도심 복합개발사업의 공급 물량만 2만 3000여 가구에 달한다. 서울시 관계자는 “비주거 비율을 낮춰 사업성을 높이면 속도가 붙을 것”이라고 설명했다. -
침체 늪 빠진 지방부동산…미분양 주담대 80% 급증
경제·금융 금융정책 2025.07.14 16:22:51새마을금고와 농업협동조합·신용협동조합 같은 상호금융권의 미분양 주택담보대출이 올 들어 급증한 것으로 나타났다. 지방 부동산 경기가 악화하면서 미분양 물량이 속출하자 건설사들이 미분양 대출을 통해 버티기에 들어간 것이다. 업계에서는 6억 원 일괄 규제를 한 수도권과 달리 지방은 상황이 심각해 별도의 대책이 필요하다는 지적이 나온다. 14일 국회 정무위원회 소속 이인영 더불어민주당 의원이 행정안전부와 금융감독원으로부터 제출받은 자료에 따르면 5월 말 현재 새마을금고의 미분양 주담대 잔액은 4045억 원으로 집계됐다. 이는 지난해 말(2256억 원)보다 약 79.3%나 불어난 수치다. 2023년 말(2943억 원)과 비교해도 37.4%가량 많다. 미분양 주담대는 주택을 준공한 뒤 발생한 미분양 물량을 담보로 대출을 받는 것을 뜻한다. 주로 상호금융권에서 미분양 주담대를 취급한다. 일반적으로 건설 경기가 나빠질 때 미분양 주담대가 함께 늘어나는 경향이 있다. 새마을금고는 국내에서 미분양 주담대를 가장 많이 취급하는 금융기관 중 하나로 꼽힌다. 다른 상호금융기관에서도 미분양 주담대 증가세가 뚜렷했다. 지난해 말 기준 농협·신협·수협·산림조합의 미분양 주담대 잔액은 총 4975억 원으로 1년 전(4315억 원)보다 15.3% 늘어났다. 같은 기간 신협은 2077억 원에서 2669억 원으로, 수협은 1230억 원에서 1340억 원으로 증가했다. 금융계에서는 올해 이들 상호금융기관의 미분양 주담대가 더 늘어났을 것이라는 관측이 나온다. 미분양 주담대 증가는 시공·시행사를 포함한 건설업자들이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 상환하기 위해 대출을 받는 사례가 많기 때문이다. 일반적으로 건설 사업자들은 브리지론과 ‘본PF’를 통해 건설 자금을 조달한 뒤 분양 대금으로 이를 상환한다. 그러나 분양 실적이 기대에 못 미치면 미분양 물건을 담보로 잡아 PF 대출을 갚게 된다. 문제는 최근 지방 부동산 시장을 중심으로 미분양 물량이 꾸준히 늘어나고 있다는 점이다. 국토교통부에 따르면 5월 전국 준공 후 미분양 주택은 총 2만 7013가구로 지난해 말보다 25.8%나 증가했다. 22개월 연속 증가한 것으로 2013년 6월(2만 7194가구) 이후 11년 11개월 만에 최대치를 경신했다. 지방 준공 후 미분양 주택이 2만 2397가구에 달해 지난해 12월에 비해 30%나 늘어났다. 금융계에서는 미분양 주담대가 상호금융업권의 잠재 리스크로 작용할 수 있다는 지적이 제기된다. 당장 건설업 경기가 계속 하락하고 있다. 통계청에 따르면 5월 건설기성은 전달보다 3.9% 감소해 3개월 연속 내림세를 나타냈다. 한국건설산업연구원은 지난달 건설기업 경기실사지수(CBSI)가 전월보다 0.8포인트 떨어진 73.5를 기록했다고 밝혔다. CBSI가 100을 밑돌면 건설 경기를 비관적으로 보는 기업이 더 많다는 뜻이다. 석병훈 이화여대 경제학과 교수는 “지방 부동산 시장이 여전히 나쁜 상황이라 미분양 주담대 쪽에서 부실이 커질 가능성이 있다”고 짚었다. 미분양 주담대가 일반 주담대에 비해 원금 회수 가능성이 떨어진다는 점도 문제다. 금융기관들은 만약 차주(건설 사업자)가 대출을 갚지 못할 것으로 판단될 경우 담보로 받았던 미분양 주택을 가져오게 된다. 이후 경매 절차를 통해 돈을 회수한다. 하지만 미분양 주택은 기본적으로 경매시장에서 높은 가격에 낙찰을 받기 쉽지 않다. 경매시장에서 회수되기까지 시간이 걸리는 경우도 많다. 미분양 주담대에서 부실이 발생하면 본PF나 브리지론 건전성에도 악영향을 끼칠 수 있다. 이 때문에 금융 당국에서도 미분양 주담대 추이를 지속적으로 주시하고 있다. 다만 행안부의 감독을 받는 새마을금고에서 미분양 담보대출을 주로 취급하고 있어 금융 당국의 노력만으로는 한계가 있다는 의견도 제기된다. 이 의원은 “지방 부동산 경기 악화로 미분양 주택이 급증하면서 새마을금고를 중심으로 이를 담보로 한 대출까지 빠르게 불어나고 있다”며 “새마을금고를 금융 당국도 관리·감독할 수 있도록 제도를 개선해야 한다”고 강조했다. -
김윤덕 '주택 공급확대' 카드는?… 민간보다 공공임대에 방점[집슐랭]
경제·금융 경제동향 2025.07.14 14:55:00김윤덕(사진) 국토교통부 장관 후보자가 부동산 시장 불안과 관련 “주택을 신속히 공급하겠다”고 밝힌 만큼 서울 등 핵심지역의 용적률 상향이 이뤄질 것으로 전망된다. 부동산 시장에서는 서초구 서리풀 지구에 대한 용적률을 250% 이상 올리는 방안을 유력한 공급 대책으로 평가한다. 또 민간사업자의 부도 위험성이 제기되는 민간임대보다 공공임대를 통한 주택공급 확대 카드를 꺼낼 것으로 예상된다. 김 후보자는 전날 언론에 배포한 지명 소감에서 “서울 등 일부 지역 주택시장이 과열되고 있는 만큼 선호 입지에 양질의 주택을 신속히 공급하고 안정적 시장 관리에 총력을 다하겠다”고 밝혔다. 김 후보자는 더불어민주당 3선의 중진의원으로 19대와 21대 국회에서 국토교통위원회 위원을 맡은 바 있다. 김 후보자는 건축물 용적률을 사고파는 ‘결합건축제’를 신설하는 등 도심 고밀 개발 등에 적극적인 규제 완화론자라는 평가를 받는다. 김 후보자는 이에 다음 달께 수도권 6만 가구 이상의 공급대책에 고밀 개발 등을 포함할 것으로 예상된다. 현재 국토부와 한국토지주택공사(LH) 등에서 검토 중인 서울 서초구 서리풀 일대의 용적률 상향은 가장 현실적인 선택지로 꼽힌다. 서울 서리풀 지구는 그린벨트(개발제한구역)를 해제해 2만 가구 가량을 공급하기로 했는데 용적률을 250~300%까지 올릴 경우 1만 가구 이상의 추가 공급이 가능한 것으로 알려졌다. 이 지역은 아직 지구단위계획이 수립되지 않은 만큼 용적률 상향을 통해 추가 공급이 충분히 가능하다는 평가다. 서울시 산하의 SH공사는 앞서 “그린벨트를 해제한 지역의 토지를 효율적으로 활용하기 위해서는 용적률을 1기 노후신도시 정비 기본계획안 수준인 350%로 고밀 개발해야 한다”는 의견을 제안하기도 했다. 또 수도권 공공택지 16만 6000가구 조성 속도도 앞당길 것으로 예상된다. 정부가 올 초 공개한 신규 공공택지는 의왕군포안산 4만 1000가구, 화성 진안 2만 9000가구, 화성 봉담 1만 7000가구, 인천 구월 1만 8000가구, 오산 세교 3만 1000가구, 용인 이동 1만 6000가구 등이다. 정부는 이들 지역에 대해 신속한 지구단위 계획 지정 등에 나설 것으로 전망된다. 임대주택과 관련해선 민간보다 공공임대 확대 정책을 강화할 것으로 예상된다. 김 후보자는 2020년 자신의 저서 ‘김윤덕 이야기’에서 부도 임대아파트 문제를 해결한 내용을 언급했다. 전북 전주의 한 임대아파트 사업자가 파산하면서 임차인들이 보증금을 떼인 채 주거지에서 퇴거하게 될 위기 상황에 대한 내용이다. 김 후보자는 당시 국토부 등에 주거 매입을 촉구했고 이에 정부와 지자체가 나서 해당 아파트에 대한 매입을 추진한 바 있다. 김 후보자는 이 같은 경험을 바탕으로 민간보다 공공임대를 확대해 부도 위험성 등을 낮추고 취약계층의 주거 복지를 확대하는 정책을 펼 것으로 보인다. LH는 올해 매입·전세 임대 등 9만 가구를 공급할 예정인데 이 같은 물량이 더욱 확대될 가능성이 클 것으로 보인다. 이와 더불어 수도권 주택 문제를 해소하기 위한 근본적 대책으로 국토 균형발전에 총력을 다할 것으로 보인다. 이재명 대통령이 공약으로 내세운 ‘5극 3특’을 가속화해 수도권 인구 쏠림을 완화하겠다는 것이다. 김 후보자는 전날 소감에서 “언제 어디에서나 기본적인 삶의 질을 누릴 수 있도록 국토 균형발전과 이동권 격차 해소를 위한 정책도 적극 추진하겠다”고 밝혔다. 또 첨단 산업단지와 미래 모빌리티 등 미래 성장동력 강화에도 방점을 둘 것으로 예상된다. 이에 부산·대구·광주·대전·울산 등에 ‘판교형 테크노밸리’를 육성하는 기획발전특구 사업을 가속화하고 지역 신규 산업단지 조성에도 속도를 낼 예정이다. 또 무인 자율주행 운행 확대와 도심항공교통(UAM) 실증, 드론산업 생태계 조성 등에도 힘을 쏟을 것으로 보인다. 김 후보자는 “국민과 국회, 이해관계자들과 긴밀히 소통하면서 국민들이 필요로 하는 실용적인 정책을 추진해 나가겠다”고 언급했다.
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