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서울 집, 현금부자만 산다…수도권 37곳 '트리플 규제' 카드[집슐랭]

부동산 정책·제도 2025.10.16 09:16:00

정부가 부동산 시장 안정을 위해 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정했다. 또 수도권에서 최대 6억 원까지 허용했던 주택담보대출을 주택 가격에 따라 2억~4억 원으로 한정하는 ‘대출 제한’ 카드도 꺼냈다. 이재명 정부 들어 내놓은 세 번째 부동산 대책으로 세제를 제외한 가용할 수 있는 모든 규제를 동원해 집값 상승 억제에 나선 것으로 평가된다. 또 초강수…서울 집, 현금부자만 산다 국토교통부와 기획재정부·금융위원회 등은 15일 부동산관계장관회의에서 이 같은 내용의 주택 시장 안정화 대책을 발표했다. 정부는 이번 대책에서 서울 강남 3구와 용산구 등 4곳만 지정된 투기과열지구·조정대상지역을 서울 모든 자치구로 확대하기로 했다. 또 경기 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시도 신규 규제지역에 포함했다. 이들 지역은 토허구역에도 포함돼 주택 매입 이후 2년간 실거주 의무가 부과된다. 주택담보대출 한도도 추가로 조였다. 수도권·규제지역의 시가 15억~25억 원 주택의 주담대 한도는 현행 6억 원에서 4억 원으로 줄어든다. 25억 원이 넘는 주택은 2억 원으로 대폭 축소된다. 15억 원 이하 주택은 기존 6억 원으로 유지된다. 총부채원리금상환비율(DSR)을 매길 때 쓰는 스트레스 금리 역시 수도권·규제지역에 한해 현행 1.5%에서 3%로 높인다. 스트레스 금리가 오르면 대출 한도가 줄어든다. 전세대출 또한 DSR 규제에 추가된다. 1주택자가 수도권·규제지역 내 임차인으로 들어갈 목적으로 전세대출을 받는 경우 이자 상환분을 DSR에 반영한다. 내년 4월로 예정됐던 은행권 주담대 위험가중치 상향 시행 시점도 내년 1월로 3개월 앞당긴다. 새로 지정된 규제지역에는 즉시 주택담보인정비율(LTV) 규제가 강화된다. 규제지역에서는 LTV가 70%에서 40%로 조정된다. 이번 부동산 대책은 실거주 의무와 대출 제한 등 강력한 규제를 통해 주택 수요를 억제한 것이 특징이다. 규제지역도 광범위하게 넓혀 ‘풍선 효과’를 사전에 차단하겠다는 의지도 담겼다. 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 이와 관련해 “수요와 공급을 균형 있게 고려해 부동산 시장을 안정적으로 관리한다는 원칙하에 대책을 마련했다”고 설명했다. 갭투자·풍선효과 막는다…수도권 37곳 '트리플 규제' 카드 정부가 강도 높은 ‘3중 규제’ 카드를 꺼낸 이유는 아파트 ‘갭투자’를 원천 차단하겠다는 뜻으로 풀이된다. 서울 ‘한강벨트’의 재건축단지 등을 중심으로 비거주 목적의 투자가 확산하자 초강경 수요 억제 방안을 내놓은 것이다. 서울 노원·도봉·강북구 등 외곽 지역과 경기 의왕·하남까지 규제지역에 묶어 정비사업지와 청약 시장 등에 미치는 여파도 상당할 것으로 예상된다. 정부는 또 주택 공급 속도를 높이기 위해 공급 전담 조직 신설을 위한 검토에 돌입했다. 관계부처 합동의 ‘주택시장 안정화 대책’에 따르면 서울 25개 자치구와 경기 과천, 성남 분당구 등 12개 지역은 16일부터 투기과열지구 및 조정대상지역에 묶인다. 또 20일부터 토지거래허가구역에도 지정돼 관할 관청의 주택 매수 허가를 받아야 하며 2년간의 실거주 의무가 부과된다. 자치구 단위가 아닌 서울시 전역을 일거에 토허구역에 지정한 것은 이번이 처음이다. 이번 규제에는 아파트뿐 아니라 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택까지 포함된다. 올 3월 서울 강남 3구와 용산구 아파트에 대한 토허구역 지정 이후 용산구 한남더힐 등 연립주택 일부가 건축법상 아파트가 아니라는 이유에서 규제를 빗겨나가자 이를 보완·적용한 것이다. 정부는 전체 750가구의 연립·다세대가 토허구역 대상에 포함될 것으로 평가했다. 토허구역 지정 기간은 이달 20일부터 내년 12월 31일까지로 정부는 시장 상황에 따라 연장 여부를 검토하기로 했다. 또 투기과열지구·조정대상지역과 관련해 6개월마다 주거정책심의위원회를 열어 재지정 여부를 결정할 방침이다. 정부는 향후 부동산관계장관회의 등을 통해 이번 대책의 이행 상황을 격주로 점검하기로 했다. 정부가 이 같은 강도 높은 규제에 나선 것은 서울 비규제지역 중심으로 주택 가격 상승 흐름이 뚜렷하게 나타나고 있기 때문이다. 8월 기준 서울 아파트 매매가격 상승률은 성동구가 0.98%를 기록했고 광진구(0.72%), 양천구(0.6%), 영등포구(0.61%), 마포구(0.45%) 등 ‘한강벨트’ 내 비규제지역에서 상승세가 뚜렷했다. 경기도에서도 성남 분당구(1.17%)와 안양 동안구(0.88%), 과천시(0.87%) 등 강남 인접 지역의 오름세가 확연했다. 정부는 이에 ‘풍선 효과’까지 고려해 서울 전역과 경기 남동권을 대거 규제지역에 묶기로 한 것이다. 김윤덕 국토교통부 장관은 “주택시장 안정의 ‘골든타임’을 놓치면 국민들의 내 집 마련과 주거 안정이 더욱 어려워질 수 있다”고 언급했다. 서울과 경기 등 37개 지역은 규제지역 지정에 따라 대출과 세제, 청약 요건이 대폭 강화된다. 무주택자라고 하더라도 주택담보인정비율(LTV)이 종전 70%에서 40%로 강화되고 총부채상환비율(DTI)도 40%까지 축소된다. 토허구역 내 상가나 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV도 40%로 적용받게 된다. 다주택자의 양도세와 취득세 등 세 부담도 대폭 강화된다. 2주택자의 취득세율은 8%, 3주택자는 12%까지 증가하게 된다. 장기보유특별공제에서 배제되고 민간매입임대 종합부동산세 합산 배제도 적용받지 않는다. 청약 요건도 까다로워진다. 청약통장 가입 이후 2년이 경과한 세대주, 과거 5년 이내 주택 당첨 이력이 없는 경우에 한해 1순위 자격을 부과한다. 또 조정대상지역은 85㎡ 초과 아파트의 경우 전체 물량의 50%를 가점제로 적용해 분양하고 투기과열지구는 80%를 가점제 물량으로 배정한다. 이와 더불어 수도권 지역 기준 3년간 주택 전매가 부과되고 재건축과 관련해서는 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도를 제한하게 된다. 정부는 이번에 규제지역 지정과 더불어 수도권 135만 가구 공급을 위해 도시 정비 규제 완화에도 나설 예정이다. 지난달 발표한 ‘9·7 공급대책’의 후속 조치로 연말까지 노후 청사와 국공유지 등 복합개발에 대한 세부 계획과 한국토지주택공사(LH)의 개혁 방안도 확정할 방침이다. 또 서울 서초구 서리풀 지구에 대한 지구지정계획을 내년 6월에서 3월로 단축해 부지 조성 속도를 높일 예정이다. 공급 전담 조직도 신설해 주택 공급에 속도를 낼 계획이다. 김용범 대통령실 정책실장은 이날 “공급 전담 조직 신설을 검토하고 있다”고 언급했다. 한편 서울시는 이번 10·15 대책과 관련해 정부에 부작용 등 심각한 우려를 표명했다는 입장을 내놓았다. 서울시는 “실무 차원에서 정부의 일방 통보만 있었고 서울 전역 지정 시 부작용을 건의했음에도 강행 발표했다”고 반발했다.

美 “中 100% 관세, 11월보다 빠를 수도”…베선트 ‘플랜B’ 카드 [AI 프리즘*기업 CEO 뉴스]

경제·금융 경제동향 2025.10.16 07:40:01

▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑 * 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report ＆ Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다 [주요 이슈 브리핑] ■ 미중 관세전쟁: 도널드 트럼프 미국 대통령이 중국산 식용유 구매 중단을 검토한다고 밝히며 압박 수위를 높였다. 제이미슨 그리어 미국 무역대표부(USTR) 대표는 11월 1일 예정된 100% 관세 부과 시점이 더 빨라질 수 있다며 중국의 대응에 달렸다고 경고한 상황이다. ■ 반도체 기술경쟁: 삼성전자가 2027년 양산 예정인 7세대 고대역폭메모리(HBM) HBM4E의 목표 대역폭을 현 5세대 HBM3E의 2.5배 수준으로 제시했다. 엔비디아의 대역폭 상향 압박에 메모리 업계 전반에 속도 전쟁이 본격화되는 모습이다. ■ 금융규제 완화: 김용범 대통령실 정책실장이 사모펀드(PEF)를 금융업으로만 분류해 산업자본이 운용사(GP)가 될 수 없다는 현행 제도를 시대착오적이라고 비판했다. 이어 35% 배당분리과세 세율 조정에 일리가 있다며 정책 변화 가능성을 시사한 모습이다. [기업 CEO 관심 뉴스] 도널드 트럼프 미국 대통령이 중국이 의도적으로 미국산 대두를 사지 않는다며 중국산 식용유 구매 중단을 검토한다고 밝혔다. 트럼프 대통령이 언급한 식용유는 재생가능디젤 연료 생산에 쓰이는 폐식용유로 조 바이든 전 행정부 때부터 수요가 급증했다. 제이미슨 그리어 USTR 대표는 11월 1일 예정된 100% 관세 부과가 더 빨라질 수 있다고 압박했으며, 스콧 베센트 재무장관은 중국이 경기 침체 한가운데에 있다고 비판했다. 파이낸셜타임스는 소식통을 인용해 미국이 중국과 합의 불발 시 대응책 초안을 갖고 있으며 중국 소프트웨어 수출 기업에 자격 취득을 요구하는 방안을 고려 중이라고 보도했다. 한편 미중 정상이 아시아태평양경제협력체(APEC) 기간에 만나기 위한 예정 시간이 있으며 중국이 미중 정상회담 전 베센트 장관과 허리펑 부총리 간 회동을 원하는 것으로 전해졌다. 삼성전자가 2년 뒤 양산할 예정인 7세대 고대역폭메모리(HBM) HBM4E의 목표 대역폭을 현 5세대 HBM3E의 2.5배로 제시했다. 14일 미국 캘리포니아 새너제이 컨벤션센터에서 열린 오픈컴퓨트프로젝트(OCP) 글로벌 서밋 2025에서 HBM4E 핀 속도 목표치를 초당 13Gbps(초당 기가비트) 이상으로 밝혔다. HBM4E의 총대역폭은 초당 3.25TB(테라바이트)로 삼성전자·SK하이닉스(000660)·마이크론 등 메모리 3사 중에서 초당 3TB 이상을 내세운 곳은 삼성전자가 처음이다. 삼성전자는 올 상반기까지 HBM4와 HBM4E 목표 대역폭을 각각 8~10Gbps, 10Gbps 이상으로 소개해왔으나 엔비디아가 하반기 베라 루빈 칩셋용 HBM4 샘플 납품 과정에서 10Gbps 이상 대역폭을 요구하자 일찌감치 11Gbps를 구현했다. 반도체 업계는 HBM3E에서 경쟁사에 뒤처진 삼성전자가 HBM4 개발 초기부터 높은 대역폭을 목표로 삼아 반전을 노리는 전략이라고 분석하고 있다. 김용범 대통령실 정책실장이 15일 유튜브 방송 삼프로TV에 출연해 금산분리 완화가 필요하다고 밝혔다. 이는 이재명 대통령과 샘 올트먼 오픈AI 최고경영자(CEO)가 만난 이달 1일 이후 재차 금산분리 완화 필요성을 언급한 것이다. 김 실장은 반도체 기업들의 천문학적 투자금 조달 숨통을 트기 위해 금산분리 완화 논의가 필요하며 사모펀드(PEF)를 금융업으로만 분류해 산업자본이 운용사(GP)가 될 수 없다는 건 시대착오적이라고 강조했다. 이어 35% 배당분리과세 세율을 25% 정도로 낮춰야 한다는 의견에 일리가 있다며 여야가 전향적으로 논의하면 일부 조정 가능성이 있다고 밝혔다. 또한 150조 원 규모로 설계한 국민성장펀드는 공적 자금이지만 메가 프로젝트에 GP로 참여할 수 있다고 소개했으며, 자본시장 활성화와 관련해 주식시장 상승분 중 8할 이상이 정책의 힘이라고 자신했다. 부동산 대책과 관련해서는 공급 전담 조직 신설을 논의 중이라고 밝혔다. [기업 CEO 참고 뉴스] 자원 고갈을 극복하기 위해 버려진 폐배터리나 산업 부산물에서 금속 자원을 다시 캐내는 도시광산(urban mining) 활용이 시급한 상황이다. 한국지질자원연구원 자원활용연구본부 산하 자원순환연구센터는 도시광산의 개념을 실제 산업화하기 위한 자원 순환 기술 연구를 수행하고 있다. 전기차 배터리를 파쇄·분쇄하면 양극재와 음극재가 섞인 블랙매스(Black Mass)가 만들어지며 이를 산에 녹여 니켈·코발트·망간 등 금속이온을 용출시키면 금속별로 분리·정제가 가능하다. 폐배터리 속 금속은 이미 고순도로 정제된 자원이어서 광석을 새로 처리할 때보다 에너지 사용량이 적고 탄소 배출량도 60% 이상 줄일 수 있다. 그러나 현재 국내 자원 순환 기술 개발은 폐배터리 확보가 쉽지 않아 난항을 겪고 있으며 중국이 LFP(리튬·인산·철) 배터리를 대량 확보해 재자원화 시장을 빠르게 선점하고 있는 상황이다. 국회 산업통상자원중소벤처기업위원회는 사용후배터리산업육성법을 상정해 2030년까지 핵심 광물 재자원화율을 20%까지 끌어올리는 것을 주요 내용으로 담았다. 국제통화기금(IMF)이 올해 한국의 경제성장률 전망치를 기존 0.8%에서 0.9%로 0.1%포인트 끌어올렸다. 글로벌 불확실성이 여전하지만 관세 인하·유예에 따른 무역 안정과 인공지능(AI) 도입 확산으로 경기가 소폭 회복될 것이라는 전망이다. 다만 일본의 성장률도 7월 전망치보다 0.4%포인트 상향 조정되며 올해 1.1%를 기록할 것으로 예상돼 2년 만에 역전될 위기에 처했다. 2023년 일본(1.5%)이 한국(1.4%)보다 높은 수치를 보여 25년 만에 처음 추월했는데 2년 만에 또다시 역전될 상황이다. IMF는 내년 한국 성장률을 1.8%로 유지했으며 기획재정부는 잠재성장률 수준의 정상 성장 궤도로 복귀하는 것으로 해석했다. 그러나 2년 연속 1%대 이하 성장률을 기록하는 것은 1953년 통계 작성 이후 처음 있는 일이어서 상황 판단이 안이하다는 우려가 나온다. IMF는 올해 세계 경제성장률을 3.2%로 제시했으며 중장기 성장 잠재력을 끌어올리기 위한 구조 개혁 노력 가속과 예측 가능한 무역 환경 조성을 각국에 촉구했다. 윤병운 NH투자증권(005940) 사장이 15일 서울 여의도 금융투자협회에서 열린 생산적 금융 확대를 위한 증권업계 역할과 성장전략 세미나에서 한국 산업이 20년 주기로 주력산업이 교체돼왔지만 금융 구조만 과거에 머물러 있다고 지적했다. 그는 섬유·조선에서 반도체·자동차를 거쳐 이제는 AI·바이오·첨단소재 중심으로 넘어가는 변곡점을 맞고 있다며 금융이 산업 미래를 지원하는 수준을 넘어 설계자의 역할로 진화해야 한다고 강조했다. 현재 종합금융투자사업자의 기업금융(IB) 업무 중 약 48%가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에 집중돼 있지만 모험자본 투자는 2% 미만에 불과하다고 지적했다. 윤 사장은 담보대출 모델로는 AI·바이오 같은 첨단산업의 빠른 확장과 연구개발(R＆D) 지원이 어렵다며 그로스 PE(소수지분 투자)와 메자닌 PD(사모대출)를 해법으로 제시했다. NH투자증권에 따르면 발행어음과 종합투자계좌(IMA) 제도 확대로 2030년까지 증권업계의 기업금융 투자 여력이 현재 22조 원 수준에서 112조 원으로 약 5배 늘어날 것으로 전망된다. [자주 묻는 질문] Q. 미중 관세 협상 불확실성이 높은 지금, 가장 시급한 대응은 무엇인가요? A. 공급망 다변화와 시나리오별 위기 대응 체계 가동이 최우선입니다. 미국이 11월 1일 예정된 100% 관세를 조기 부과할 수 있다고 압박하는 상황에서 중국 의존도가 높은 기업은 즉시 대체 공급처 확보와 재고 관리 전략을 재검토해야 합니다. APEC 정상회의 결과에 따라 협상 구도가 급변할 수 있는 만큼 관세 부과·유예·부분 합의 등 다양한 시나리오별 대응 계획을 마련하고 글로벌 공급망 재편 흐름에 선제적으로 대응하시는 것이 필요합니다. Q. 반도체 등 첨단 기술 분야 투자는 어떻게 접근해야 하나요? A. 경기 변동과 무관하게 핵심 기술 연구개발 투자를 지속하는 것이 중요합니다. 삼성전자가 HBM4E 목표 대역폭을 현 5세대의 2.5배로 제시하며 차세대 메모리에서 공격적 목표를 설정한 것처럼 기술 리더십 확보를 위한 과감한 투자가 장기적 경쟁 우위를 결정합니다. HBM3E에서 뒤처졌던 삼성전자가 HBM4부터 선제적으로 높은 대역폭을 목표로 삼은 사례처럼 경쟁사보다 앞선 기술 목표 설정과 집중 투자를 고려하시는 것이 바람직합니다. Q. 금산분리 완화 등 정책 변화는 어떻게 대비해야 하나요? A. 자본 조달 다변화와 정책 금융 활용 기회를 적극 검토하셔야 합니다. 김용범 정책실장이 산업자본의 사모펀드(PEF) 운용사 참여 제약을 시대착오적이라 비판하고 배당세제 조정 가능성을 시사하면서 금융 규제 완화가 가시화되고 있습니다. 대규모 투자가 필요한 기업은 금산분리 완화 시 글로벌 자금 유치 방안을 준비하시고 배당세율 조정 시 주주환원 정책 변화를 검토하시는 것이 좋습니다. 150조 원 규모 국민성장펀드가 메가 프로젝트에 참여할 수 있게 되는 만큼 장기 인프라 자금이 필요한 경우 정책 금융 활용을 모색하시기 바랍니다. [경영진 핵심 체크포인트] ✓ 즉시 공급망 리스크 점검: 미중 관세 협상 불확실성 대비 공급망 다변화 계획 수립 및 시나리오별 대응 매뉴얼 완비 ✓ 3개월 내 차세대 기술 투자 전략 수립: HBM 등 첨단 반도체 기술 분야 연구개발(R＆D) 투자 우선순위 재설정 ✓ 연내 정책 변화 모니터링 체계 구축: 금산분리 완화·배당세제 조정 등 금융규제 변화에 따른 자본 조달 전략 검토 ✓ 6개월 내 자원 순환 체계 점검: 폐배터리 재활용 등 도시광산 산업 동향 파악 및 친환경 공정 도입 방안 마련 ✓ 분기별 성장 전략 재검토: 저성장 기조 속 핵심 사업 집중 및 생산성 향상 방안 수립 [키워드 TOP 5] 미중 관세 협상, HBM 속도 전쟁, 금산분리 완화, 도시광산 자원안보, 생산적 금융 확대, AI PRISM, AI 프리즘