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美 대형 은행 역대급 실적 다이먼, 신용 부실 가능성 ‘경고’ [AI 프리즘*금융상품 투자자 뉴스]

경제·금융 경제동향 2025.10.17 07:10:20

▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑 * 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report ＆ Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다. [주요 이슈 브리핑] ■ 글로벌 신용 리스크 경고와 자산 거품 우려 확산: JP모건 CEO가 미국 자동차 부품업체 연쇄 파산을 언급하며 "바퀴벌레 한 마리를 발견했다면 더 많이 있을 것"이라고 신용 부실 가능성을 경고하고 나섰다. 2010년 이후 지속된 신용 시장 강세장이 과열 국면에 접어들었다는 판단으로, 금융상품 투자자들은 고위험 자산 비중 조정과 안전자산 확보 전략을 재점검해야 할 시점이다. ■ 한국 증시 사상최고가 행진과 투자 기회 확대: 코스피가 3748로 전인미답 영역을 개척하며 10월 주요국 지수 상승률 1위를 달성했다. 외국인이 이달에만 5조 5887억 원을 순매수하며 반도체와 자동차주 중심 랠리를 견인했고, 증권사들은 추가 상승 여력을 전망하고 있어 주식형 펀드와 ETF 투자자들의 수익 기회가 확대되는 모습이다. ■ 부동산 대출 규제 강화와 유동성 관리 전략 필요: 수도권 규제지역 LTV가 70%에서 40%로 대폭 축소되며 연봉 1억원 기준 대출 가능액이 2억~4억 원 감소했다. 스트레스 금리 하한도 3%로 상향 조정돼 대출 여력이 최대 14.7% 줄어들면서, 금융상품 투자자들은 부동산 투자 계획 재조정과 함께 유동성 확보를 위한 예적금·MMF 등 안전자산 비중 확대를 검토해야 한다. [금융상품 투자자 관심 뉴스] - 핵심 요약: JP모건체이스 CEO가 미국 자동차 부품 공급업체 퍼스트브랜즈와 딜러 기업 트라이컬러의 파산을 언급하며 신용 부실 확산 가능성을 경고하고 나섰다. JP모건은 트라이컬러 파산과 관련해 3분기에 1억 7000만 달러(약 2427억 원)를 상각했으며 내부통제를 재검토하고 있는 것으로 알려졌다. JP모건 외에도 제프리스와 UBS를 비롯한 일부 대형 월스트리트 은행들이 두 회사와 관련한 익스포저가 있다고 전했다. 아울러 글로벌 은행들이 올해 인수합병(M＆A) 시장과 주식·채권 시장 호황에 힘입어 역대급 실적을 내고 있지만 경영진들은 경계심을 늦추지 않고 있다. - 핵심 요약: 코스피가 3700선을 돌파하며 사상 최고치 기록을 이어갔다. 삼성전자와 SK하이닉스 등 국내 대표 반도체 기업의 주가 강세와 외국인 매수세가 겹치면서 국내 증시의 새 역사를 쓴 것이다. 16일 한국거래소에 따르면 코스피는 전 거래일보다 91.09포인트(2.49%) 오른 3748.37로 거래를 마쳤다. 전날 기록한 장중 사상 최고치(3659.91)를 하루 만에 갈아치우면서 4000포인트가 가시권에 들어왔다. 이날도 시장을 끌어올린 동력은 외국인 매수세와 반도체 훈풍으로 외국인은 이날 6580억 원을 포함해 이달에만 5조 5887억 원어치 순매수했다. - 핵심 요약: 사립학교교직원연금공단이 직원 복지 명목으로 1인당 8500만 원에 이르는 장기 저리 대출을 제공해온 것으로 확인됐다. 문제는 사학연금이 정부 방침을 어겼다는 것이다. 앞서 기획재정부는 2021년 7월 공공기관 방만 경영 정상화 계획의 일환으로 사내 대출 이자율은 한국은행 공표 은행 가계자금 대출금리를 하한으로 하고, 생활안정자금의 경우 대출 한도를 2000만 원 이하로 정하도록 규정하는 내용의 ‘공공기관 혁신 지침’을 개정했다. 하지만 사학연금은 2019년부터 3%의 저금리를 적용했고 공단은 지원 한도를 지난해부터 8500만 원으로 대폭 올렸다. [금융상품 투자자 참고 뉴스] - 핵심 요약: 이재명 정부의 세 번째 부동산 대책으로 연봉 1억 원 직장인 기준 대출 가능 금액이 2억~4억 원가량 줄어든다. 평균 15억 원인 서울의 아파트를 사기 위해서는 11억 원 정도의 현금이 필요하고 마포·성동 등 ‘중상급 입지’의 주택을 구매하려면 최소 6억~13억 원 안팎의 자기자본이 필요해진 것이다. 16일부터 시행되는 ‘10·15 부동산 대책’으로 수도권과 규제지역의 15억~25억 원 주택은 대출 한도가 기존 6억 원에서 4억 원으로 일괄 삭감되고 25억 원이 넘는 초고가 주택은 2억 원으로 더 줄어든다. 추가로 추가로 이번에 새로 규제지역에 포함된 곳은 LTV가 40%로 30%포인트나 깎인다. - 핵심 요약: 일본의 경제 규모가 2030년이면 세계 6위로 내려앉을 것이라는 관측이 나왔다. 급속한 고령화와 산업 경쟁력 약화 등 구조적 취약 요인이 누적된 데다 엔화 가치 하락까지 겹치며 일본 경제 입지가 흔들리고 있다는 진단에서다. 국제통화기금(IMF)에 따르면 일본의 2026년 명목 국내총생산(GDP)은 4조 4636억 달러 규모가 될 것으로 추정된다. 동기 인도의 명목 GDP(4조 5056억 달러)에 미치지 못하는 수준이다. 이로써 일본 경제규모는 세계 4위에서 5위로 한 단계 낮아지고 인도가 그 자리를 대신 차지할 전망이다. 또 2030년에는 일본의 명목 GDP가 5조 1198억 달러, 영국 5조 1997억 달러로 추산돼 영국에도 밀려 세계 6위로 떨어질 가능성이 높아진다. - 핵심 요약: 블랙록과 엔비디아가 참여하는 AI 인프라 투자 컨소시엄이 데이터센터 설계·운영사인 ‘얼라인드 데이터 센터(Aligned Data Centers)’를 400억 달러(약 56조원)에 인수한다. 로이터통신에 따르면 이들 기업이 참여하는 투자 컨소시엄인 ‘AI 인프라 파트너십(AIP)’은 이날 맥쿼리자산운용으로부터 얼라인드 데이터 센터를 인수하기로 했으며 이번 거래는 내년 상반기 중 마무리될 예정이다. AIP에는 마이크로소프트, 소셜 미디어 기업 xAI도 참여한다. [자주 묻는 질문] Q. 글로벌 신용 리스크 경고가 나온 상황에서 어떻게 대응해야 하나요? A. 고위험 채권 비중을 줄이고 국채와 우량 회사채 중심으로 재편하는 것이 바람직합니다. JP모건 CEO가 신용 시장 과열 신호를 경고하며 경기 침체 시 신용 문제가 확대될 것으로 전망했습니다. 금융상품 투자자들은 신용등급 BBB 이하 회사채나 고수익 채권 비중을 축소하고, 국채나 AA 이상 우량 회사채로 안전자산 비중을 높이는 전략이 필요합니다. Q. 코스피가 사상최고가인데 지금 투자해도 괜찮을까요? A. 추가 상승 여력이 있지만 변동성에 대비한 분산 투자가 중요합니다. 코스피가 3748로 사상최고가를 경신했고 증권사들은 밸류에이션 회복과 실적 개선을 근거로 3750까지 추가 상승 가능성을 제시했습니다. 외국인이 이달에만 5조 5887억 원을 순매수하며 상승을 견인했지만, 글로벌 신용 리스크 경고와 고평가 우려도 존재하는 상황입니다. 일시 매수보다는 적립식 투자로 매수 단가를 분산하고, 국내외 주식과 채권을 균형있게 배분하는 것이 리스크 관리에 효과적입니다. Q. 부동산 대출 규제가 강화됐는데 투자 전략을 어떻게 조정해야 하나요? A. 유동성 확보를 위해 예적금과 MMF 비중을 늘리는 것이 필요합니다. 수도권 LTV 40% 적용과 스트레스 금리 상향으로 대출 가능액이 최대 14.7% 감소하며 현금 동원 필요성이 커졌습니다. 부동산 매수 계획이 있다면 6개월~1년 치 생활비는 예금이나 CMA로 확보하고, 중도금이나 잔금 납부 시점에 맞춰 단기 채권형 펀드나 MMF에 자금을 배치해 유동성을 관리해야 합니다. 대출 여력이 줄어든 만큼 매수 시기를 조정하거나 투자 규모를 재검토하는 전략도 고려할 필요가 있습니다. [금융상품 투자자 핵심 체크포인트] ✓ 신용 리스크 점검: 보유 채권형 펀드의 신용등급 확인, BBB 이하 비중 축소 검토 ✓ 주식 포트폴리오 재조정: 반도체·자동차 등 상승주 차익 실현 고려, 배당주 비중 확대로 방어력 강화 ✓ 분산 투자 전략: 국내외 주식과 채권을 균형있게 배분해 글로벌 리스크 분산 ✓ 대출 한도 재점검: 주택 구입 계획 재조정, LTV 40% 적용 시 필요 현금 규모 사전 계산 [키워드 TOP 5] 신용 리스크, 코스피 사상최고가, 부동산 대출 규제, LTV 축소, 자산 배분, AI PRISM, AI 프리즘

서울 아파트 못 사도 된다? 규제 피한 ‘역발상 투자처’ 주목 [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

경제·금융 경제동향 2025.10.17 07:06:44

▲AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑 * 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report ＆ Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다 [주요 이슈 브리핑] ■ 틈새시장 부상: 정부가 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정한 가운데 재개발 추진 지역의 연립·다세대와 오피스텔, 경매 물건이 규제를 피한 투자처로 주목받고 있다. 이들은 전세를 끼고 매입하는 갭 투자가 가능한 만큼 지방의 현금 부자를 비롯해 새로운 투자처를 찾는 이들 사이에서 인기를 끌 가능성이 높다는 분석이다. 실제로 서울 오피스텔 가격은 2분기 0.00%에서 3분기 0.11%로 상승 전환했다. ■ 대출 한도 급감: 10·15 부동산 대책으로 연봉 1억 원 직장인 기준 대출 가능 금액이 2억~4억 원가량 줄어들었다. 평균 15억 원인 서울의 아파트를 사기 위해서는 11억 원 정도의 현금이 필요하고 수도권 규제지역의 15억~25억 원 주택은 대출 한도가 6억 원에서 4억 원으로, 25억 원 넘는 초고가 주택은 2억 원으로 축소되며 현금이 부족한 중산층 이하 계층의 수도권 진입이 사실상 막힌 상황이다. ■ 시장 급랭: 대출 한도가 줄어들어 현금 여력이 적은 대기자들은 주택 매수를 포기하고 관망세로 돌아섰다. 양도세 중과 유예가 내년 5월에 종료되는 만큼 일부 주택을 처분하려던 다주택자도 얼어붙은 매수세에 매물을 거두며 시장이 ‘멈춤’ 상태에 들어갔고, 올 2분기 가계 순자금 운용액이 1분기 92조 9000억 원에서 51조 3000억 원으로 41조 6000억 원 급감하며 투자 여력이 크게 약화된 모습이다. [부동산 투자자 관심 뉴스] 재개발 사업이 추진 중인 연립·다세대 주택과 단독·다가구 주택은 토지거래허가구역 추가 지정에 따른 실거주 의무 적용을 받지 않는다. 담보대출비율(LTV)만 70%에서 40%로 강화되지만 전세를 낀 갭투자가 여전히 가능해 실거주가 어려운 지방의 현금 부자들에게 매력적인 투자처로 부각될 가능성이 크다. 오피스텔도 토허구역 대상에서 제외돼 갭투자가 가능하며, 통상 전세가가 매매가격의 80% 수준인 만큼 LTV 40% 제한의 대출 제한을 피해갈 수 있다. 한국부동산원에 따르면 서울 오피스텔 가격은 2분기 0.00%에서 3분기 0.11%로 상승 전환했고, 경매 낙찰 물건 역시 실거주 의무 대상에서 제외돼 투자 수요가 쏠릴 것으로 전망된다. 10·15 부동산 대책으로 연봉 1억 원 직장인 기준 대출 가능 금액이 2억~4억 원가량 줄어들었다. 수도권과 규제지역의 15억~25억 원 주택은 대출 한도가 기존 6억 원에서 4억 원으로 일괄 삭감되고, 25억 원이 넘는 초고가 주택은 2억 원으로 더 줄어들었다. 이번에 새로 규제지역에 포함된 강남 3구와 용산구를 뺀 나머지 21개 구와 경기 과천·광명·성남 분당·용인 수지·의왕·하남시 등은 LTV가 40%로 30%포인트나 깎였다. 금융 당국은 모든 차주를 대상으로 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 금리를 높여 대출 금액을 줄이기로 했으며, 부동산R114에 따르면 지난달 기준 서울 아파트 매매 평균 가격은 15억 574만 원으로 사실상 10억 원 이상의 현금 없이는 서울 진입이 불가능해진 상황이다. 규제지역으로 다시 지정한 서울 21개 자치구 중 도봉구·금천구 등 8곳은 아파트값이 하락한 것으로 나타났다. 한국부동산원 전국주택가격동향조사 결과에 따르면 2022년 12월 대비 지난달까지 2년 9개월 동안 서울 도봉구의 아파트값은 5.33% 떨어졌고, 이어 금천구(-3.47%)·강북구(-3.21%)·관악구(-1.56%)·구로구(-1.02%)·노원구(-0.98%)·강서구(-0.96%)·중랑구(-0.13%) 순으로 하락했다. 같은 기간 규제지역으로 묶인 송파구(29.96%)·서초구(23.33%)·강남구(20.56%) 등 강남 3구는 아파트값이 20% 이상 올랐고 용산구는 14.91% 상승했다. 경기도의 규제지역 12곳도 과천시(19.97%)와 성남시 분당구(13.07%)는 올랐지만 의왕시(-14.93%)와 수원 장안(-9.18%)·수원 팔달(-8.72%) 등 7곳은 아파트값이 하락하며 양극화가 나타났다. [부동산 투자자 참고 뉴스] 집값 상승 기대감 속에 주택 구입을 위한 대출이 크게 늘면서 올 2분기 가계 여윳돈 증가세가 주춤해진 것으로 나타났다. 한국은행이 발표한 ‘2025년 2분기 자금순환(잠정)’ 통계에 따르면 가계와 비영리단체의 2분기 순자금 운용액은 51조 3000억 원으로 집계됐으며, 올해 1분기 92조 9000억 원으로 역대 최대를 기록한 뒤 석 달 만에 41조 6000억 원 줄었다. 가계의 자금조달액은 8조 2000억 원에서 25조 6000억 원으로 3배 이상 늘어 금융기관 차입 중심으로 확대됐고, 이 중 주택담보대출이 14조 9000억 원으로 5조 2000억 원 늘었다. 명목 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 89.7%로 1분기(89.4%)보다 0.3%포인트 늘며 8분기 만에 상승한 모습이다. 정부가 서울 전역 및 경기 12곳 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정하면서 부동산 시장이 한순간에 얼어붙었다. 10·15 부동산 대책에 따라 투기과열지구가 적용된 첫날인 16일, 서울 마포구 아현동 일대 중개업소 20곳은 모두 텅텅 비어 있었으며 대출 한도가 줄어들어 현금 여력이 적은 대기자들은 주택 매수를 포기하고 관망세로 돌아섰다. 투기과열지구 지정으로 올해 8월 말 기준 서울 내 조합원 지위 양도가 제한된 대상 가구는 재건축 139개 구역에서 총 10만 8387가구, 재개발 75개 구역에서 5만 577가구에 달해 약 16만 가구의 정비사업 조합원 매물의 거래가 어려워졌다. 양도세 중과 유예가 내년 5월에 종료되는 만큼 일부 주택을 처분하려던 다주택자도 급히 매도하려다 얼어붙은 매수세에 매물을 거두며 시장이 ‘멈춤’ 상태에 들어간 모습이다. 이상경 국토교통부 1차관이 부동산 추가 공급 대책에 대해 “서울 시내에 땅이 많지 않아 쉽지 않다”고 부정적 견해를 내비쳤다. 이 차관은 10·15 부동산 대책 시행에 따른 전세 시장 불안 우려에 대해 “오피스텔·도시형생활주택과 같은 비아파트 매입 확약을 통해 전세 물량 공급 확보를 추진하고 있다”고 밝혔다. 정부는 비아파트를 중심으로 14만 가구 매입 확약을 추진 중이며, 공사 기간이 짧아 단기간 내 공급이 가능하다고 설명했다. 또한 이 차관은 10·15 부동산 대책에 제외된 세제 강화의 필요성도 밝히며 “보유세를 강화한다든지 하면 자연스럽게 고가 주택 수요가 떨어진다”고 언급하며 공정시장가액비율과 공시가격 현실화율 조정 필요성을 강조한 모습이다. [자주 묻는 질문] Q. 규제지역 확대로 대출 받기 어려워졌는데 어떻게 투자해야 할까요? A. 규제를 피한 틈새시장 활용과 현금 비중 확대가 중요합니다. 재개발 추진 지역의 연립·다세대는 실거주 의무가 없어 갭투자가 가능하고, 오피스텔은 전세가가 매매가의 80% 수준으로 LTV 40% 제한을 우회할 수 있습니다. 경매시장도 9월 평균 낙찰가율 99.5%를 기록하며 투자 수요가 집중되고 있습니다. 다만 서울 아파트 구매에 현금 10억 원 이상이 필요한 만큼, 레버리지 대신 현금 동원력을 우선 확보하시고 소형 물건이나 비규제 지역 중심으로 투자 방향을 재검토하시는 것이 바람직합니다. Q. 지금 아파트 사도 될까요? 가격이 더 오를까요? A. 시장 급랭으로 단기 조정은 불가피하나 중장기 공급 부족 기조는 지속됩니다. 대출 규제 발표 직후 중개업소가 텅 비고 16만 가구의 정비사업 조합원 매물 거래가 막히며 시장이 ‘멈춤’ 상태에 들어갔습니다. 다만 국토부 차관이 “서울에 땅이 많지 않아 추가 공급 어렵다”고 밝혔고, 서울 오피스텔 공급도 지난해 5800실에서 내년 1417실로 감소하는 등 공급 부족은 지속될 전망입니다. 현금 여력이 충분하시다면 시장 급랭기에 우량 물건을 선별 매수하시되, 레버리지 의존도가 높으시다면 시장 안정 시까지 관망하시는 것이 좋습니다. Q. 오피스텔이나 재개발 빌라 투자 지금 해도 안전할까요? A. 규제를 피한 틈새시장이지만 신중한 검토가 필요합니다. 서울 오피스텔은 2분기 0.00%에서 3분기 0.11%로 상승 전환했고 입주 물량이 급감해 단기 투자 기회는 확대되고 있습니다. 재개발 빌라도 갭투자가 가능하고 2027년 12월까지 소형주택 매입 후 단기임대 등록 시 1가구 1주택 특례를 받으실 수 있습니다. 다만 오피스텔은 공실 위험과 관리비 부담이 있고, 재개발 빌라는 사업 지연 리스크가 존재합니다. 역세권 중심 오피스텔과 신속통합기획 확정 구역의 빌라처럼 입지와 사업 진행 확실성을 동시에 갖춘 물건 중심으로 선별하여 투자하시는 것이 바람직합니다. [투자자 핵심 체크포인트] ✓ 현금 동원력 확보: 서울 평균 15억 원 아파트 구매에 최소 10억 원 이상 현금 필요, 대출 의존 투자 방식 전면 재검토 ✓ 틈새시장 선별 투자: 오피스텔·재개발 빌라·경매 등 규제 피한 물건 중심 투자 기회 모색, 입지와 사업성 검증 필수 ✓ 지역별 차별화: 실제 상승한 강남권과 하락한 8개 자치구 구분, 실수요 중심 지역 우선 선별 ✓ 레버리지 관리: 가계부채 비율 8분기 만에 상승, 대출 한도 사전 확보 및 금리 변동 대비 현금흐름 점검 ✓ 보유세 대비: 공정시장가액비율 인상과 공시가격 현실화 예고, 다주택 보유 시 세부담 증가 대비 필요 [키워드 TOP 5] 10·15 부동산 대책, LTV 40% 축소, 틈새시장 투자, 오피스텔·재개발 빌라, 가계부채 증가, 현금 부자, AI PRISM, AI 프리즘