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Q=경기도에 거주하는 50대 남성입니다. 아들이 결혼을 하게 돼 신혼집을 함께 구하고 있습니다. 좋은 물건을 찾던 중 맘에 드는 아파트를 발견했는데 집합건물임에도 불구하고 '토지별도등기'라는 단서가 붙어 있습니다. 주변에 물어보니 잘못 낙찰 받으면 문제가 생길 수 있다는 의견들이 많았는데요. 구체적으로 토지별도등기가 왜 발생하는지, 낙찰 받았을 때 어떤 문제가 생길 수 있는지, 대처방법은 없는지 등에 대해 자세히 알고 싶습니다.
A= '토지별도등기'라는 단서는 통상 집합건물, 즉 아파트나 빌라·연립 등 등기부등본이 건물과 토지로 나뉘지 않고 집합등기 하나로 표시되는 물건에서 종종 볼 수 있습니다.
토지별도등기가 발생하는 경우는 2~3가지 정도로 정리할 수 있습니다. ▲공동주택 신축 당시 토지를 담보로 대출받았으나 완공 후까지 이를 갚지 못한 경우 ▲아파트와 같은 공동주택 준공 후 지적 확정측량이 끝나지 않아 토지등기가 확정되지 않은 경우 ▲토지 근저당권 말소를 위해 대출금을 갚았음에도 등기부정리가 되지 않아 '토지별도등기 있음'이라는 문구가 그대로 남아있는 경우 등입니다.
대개의 경우 토지별도등기 물건이라고 해서 입찰에 특별한 제한이 있거나 하는 것은 아니지만 그 토지별도등기가 어떤 종류의 것인지에 따라 낙찰자가 추가로 인수할 부담이 있을 수 있습니다.
앞서 언급했던 토지별도등기 발생 사유 중 측량이 끝나지 않았다거나 등기부 정리가 되지 않은 경우는 해결해야 할 채권 관계가 사실상 남아 있지 않은 것이어서 낙찰 받아 물건을 정상화 시킬 수 있습니다.
그러나 토지담보대출로 인해 설정된 근저당권이 아직 말소되지 않은 종류의 별도등기라면 조금 더 신중할 필요가 있습니다. 통상 이런 물건에 대해서는 법원이 '토지 저당권 인수' 라는 표현을 통해 매각조건에 포함을 시키거나 토지 근저당권자에게 채권 신고를 하게 하고 낙찰 후에는 대지권 비율만큼 배당을 해줌으로써 근저당권 자체를 말소시킵니다.
다만 어떤 이유에서든 이런 절차를 거치지 않고 그대로 경매법정에 올라오는 물건이 있을 수 있습니다. 또 근저당권처럼 금전 채권이 아니라 가처분이나 가등기, 지상권 같은 비금전채권이 등기된 경우도 있을 수 있는데, 이런 경우 낙찰자는 추가 비용 지출을 감수해야 합니다. 또 이 같은 물건은 낙찰받은 후 은행 대출을 이용하려 해도 대출이 소액만 되거나 아예 안 되는 등 제약이 따릅니다.
그러므로 질문자와 같은 경매 초심자들의 입장에서 토지별도등기된 물건은 먼저 등기부등본을 확인해서 등기된 권리의 내용을 파악하는 것이 중요합니다.
여기서 만약 ▲경매신청자가 토지에 대해서는 함께 경매를 신청하지 않은 경우 ▲건물과 토지 소유자 명의가 다른 경우 ▲토지에 설정된 채권이 가처분∙가등기 등 경매로 소멸되지 않는 비(非)금전채권인 경우가 발견되면 다시 한 번 입찰을 고려할 필요가 있겠습니다.
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