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Q=임대수익용으로 상가(연면적 300㎡)와 도시형생활주택(30실)을 소유하고 있습니다. 두 곳의 거리가 멀지 않아 믿을 수 있는 소장 1명이 경비와 시설업무를 하고 있으며, 입출금 등 행정관리와 임대차 계약관리를 경리 1명이 처리하고 있습니다. 최근 공실과 연체, 강제집행 등 복잡한 문제가 늘어나고 수입도 줄어 운영 안정화와 비용절감 대책을 고민하고 있습니다. 관리 전문업체에 모두 위탁하자니 자체적으로 필요한 부분도 있고, 비용도 부담스러워 쉽게 결정을 내리지 못하고 있습니다. 효율적으로 위탁할 수 있는 범위와 적정한 비용이 궁금합니다.
A=상가뿐만 아니라 도시형생활주택, 오피스텔 등 수익형 부동산은 수입을 늘리고 비용을 최소화해 순이익을 극대화하는 데 주 목적이 있습니다. 또한 매각 차익을 위해 체계적인 관리와 가치 향상 또한 중요합니다. 다만 수익형 부동산의 관리는 업무도 많고 위험도 많아 생각보다 어려운 경우가 많습니다. 특히 경기가 좋지 않거나 상권이 쇠락할 경우 눈에 보이지 않게 가치가 하락하기도 합니다. 이처럼 부동산 자산 관리에는 체계적인 관리 계획과 위험에 대처할 수 있는 관리 노하우가 필요합니다.
위의 경우는 2명이 관리하는 것보다 소장 1명이 경비·시설·행정 관리와 임대관리까지 맡는 것이 비용절감 상 효율적입니다. 그러나 이렇게 전문적·종합적 관리를 할 수 있는 인력을 구하기란 쉽지 않습니다. 따라서 자체관리(소장의 경비·시설관리)와 위탁관리(관리 전문업체의 행정관리)를 혼합하는 방안과 이에 대한 비용 효율성을 따져보면 좋겠습니다. 이 경우 위탁관리 비용은 경리 1명 비용의 50% 이내가 적정합니다.
결국 수익형 부동산은 규모에 상관없이 업무의 양 못지않게 질도 중요합니다. 가능하다면 부동산 자산 관리는 자체적으로 하는 것이 안전하지만 때로는 위 경우처럼 전문가의 도움이 필요할 때도 있습니다. 따라서 혼합 관리방식을 통해 비용을 절감하고, 위탁관리업체의 빌딩경영 자문지원으로 임대와 관련된 비정기적인 위험에 대처하는 구조가 효율적인 관리 방안입니다.
정호진 ㈜빌딩경영플래너 대표
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