무차별적 적용 "보완" 목소리

■ 분양가 상한제 거센 후폭풍

주상복합·재개발·재건축등까지 적용

건설사 땅 매입가 감정가보다 높은게 현실

전문가 "공급줄어 집값 불안등 부작용 우려"

정부의 가격 직접 규제로 시장에 밀려드는 파고는 당초 예상을 뛰어넘고 있다.

지난 8년간 ‘자율화’의 혜택을 누려온 민간 주택시장은 단순히 수익성 악화를 넘어 사업 중단은 물론 일부 중소업체들은 존폐를 걱정할 만큼 위기감이 증폭되고 있다.

특히 정부의 분양가상한제ㆍ분양원가 공개로 서울시내 주요 주택공급원인 재개발에까지 직접적인 영향을 미쳐 자칫 수급불균형을 심화시켜 중장기적인 집값 불안정이라는 ‘부메랑’ 효과까지 우려되고 있다.

◇‘감정가’에 발목잡혔다=분양가상한제와 분양원가 공개는 그동안 고분양가 논란을 빚은 서울 뚝섬상업지역 주상복합 사업을 휘청거리게 하고 있다.

지난 2005년 6월 뚝섬상업지역 내 주상복합용지를 서울시로부터 매입한 3개 업체의 당시 평균 낙찰가율은 감정가의 2.1배에 달한다. 분양시기에 따라 다르겠지만 땅값을 재감정하더라도 업체들이 사들인 수준까지 감정가가 조정되지는 않을 것으로 보인다. 업체의 한 관계자는 “매입원가를 택지비로 인정하지 않으면 사업 자체가 이뤄질 수 없다”며 곤혹스러운 표정이지만 주무부처인 건설교통부는 “현재로서는 택지비 산정기준으로 ‘감정가’ 외의 다른 예외규정은 검토하고 있지 않다”는 입장이다.

민간택지 사업을 추진 중인 상당수 시행업체들도 벌써부터 사업 철수 움직임을 보이고 있다. 중견건설업체인 J사의 김모 대표는 “감정가로 택지비를 산정한다면 더 이상 사업을 계속한다는 것 자체가 불가능하다”며 “현재 추진 중인 사업부지 매입을 중단하는 것도 검토 중”이라고 말했다.

◇재개발 추진 중단 현실화 우려=분양가상한제는 재개발을 기반으로 한 서울ㆍ수도권 일대 뉴타운 사업을 휘청거리게 하고 있다. 일단 오는 9월 이전에 사업시행인가를 신청하는 단지는 상한제 대상에서 제외되지만 그마저도 12월까지 분양승인을 받지 못하면 분양가 규제를 받게 된다. 재개발ㆍ재건축 사업의 타격이 클 수밖에 없는 것은 일반아파트와 사업추진방식이 전혀 다르기 때문이다. 재개발은 사업시행인가 후에도 관리처분계획인가, 철거ㆍ이주 등의 절차가 완료돼야 하는데 이 기간이 최소한 10개월 이상이어서 아직 시행인가를 받지 못한 단지는 사실상 분양가상한제를 피할 수 없다. 여기에 재건축은 공정 80% 이후에야 분양할 수 있어 상한제를 피할 방법이 없다.

특히 분양가상한제가 적용되면 줄어드는 일반분양 수익만큼 조합원 부담금이 늘어나 현재 추진 중인 사업 가운데 상당수가 차질을 빚을 것으로 예상된다. A사 관계자는 “분양가상한제가 적용되면 서울시내 대부분 재개발단지의 조합원 분양가가 오히려 일반분양가를 웃도는 역전현상이 생기게 된다”며 “사업을 중단하는 곳이 속출할 것”으로 우려했다. 서울 마포의 한 재개발 조합원도 “추가부담이 늘어 수익성이 없는데 굳이 사업을 서두를 이유가 없지 않느냐”고 말했다.

특히 잇따른 규제로 재건축이 사실상 중단된 상태에서 서울시내 주요 공급원인 재개발마저 표류할 경우 수급 불균형을 초래해 주택시장 불안요소가 될 것이라는 우려도 낳고 있다. D사 관계자는 “연내 분양이 가능한 재개발ㆍ재건축 외에 아직 사업시행인가를 받지 못한 사업들은 사업성을 전면 재검토할 수밖에 없다”고 말했다.

◇무차별적 분양가상한제 보완 목소리 높아=전문가들은 정부가 분양가상한제를 부활하면서 주상복합ㆍ재개발ㆍ재건축에까지 무차별적으로 이를 적용할 경우 부작용이 적지않을 것으로 우려하고 있다.

김홍배 대한주택건설협회 부회장은 “재개발ㆍ재건축ㆍ조합아파트 등에 이 제도를 적용하면 실익보다는 공급감소와 사업중단 등 부작용이 더 클 것”이라고 지적했다.

실제로 분양가자율화 이전에도 재개발ㆍ재건축ㆍ조합아파트는 원가연동제 적용대상에서 제외됐었다. 또 주상복합 역시 일반아파트와 달리 사업계획승인이 아닌 건축법상 건축허가 대상이어서 분양가 규제대상에 포함되지 않았다가 참여정부 이후 새로 사업계획승인 대상에 포함시켰다.

건교부의 한 관계자는 “분양가상한제의 적용대상이 과거 원가연동제보다 포괄적이어서 어려움이 있는 것은 사실”이라며 “구체적으로 예상되는 문제점은 추후 입법과정에서 보완해나가겠지만 형평성의 문제 때문에 예외규정을 만드는 것도 쉽지 않다”고 밝혔다.

이와 함께 고급아파트 수요층을 대상으로 한 주상복합에까지 분양가상한제를 적용할 필요성이 있느냐는 지적도 제기되고 있다. 민간연구소의 한 관계자는 “주상복합까지 분양가상한제를 적용하는 것은 여유층의 투자리스크마저 정부가 줄여주는 셈”이라며 “정부는 입법과정에서 제도의 실익을 따져 분양가상한제 적용대상을 한정시킬 필요가 있다”고 지적했다.