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"용적률 확대무산" 사업성 악화 불가피 2종주거지 층고제한은 완화고덕주공 1단지는 탄력 예상속 반등세강남 저밀도 재건축은 가격 하향조정 압력 받을듯 문병도 기자 do@sed.co.kr 이연선기자 bluedash@sed.co.kr 건설교통부와 서울시가 재건축 용적률 및 층고 제한 완화 움직임에 '브레이크'를 걸면서 강남 재건축시장은 타격이 불가피할 것으로 보인다. 용적률이 확대되지 않으면 재건축을 해도 평형을 현재보다 늘리는데 한계가 있어 사업성이 떨어지기 때문이다. 이에 따라 용적률 확대 기대감으로 반등세를 보여 온 강남 저밀도 재건축 단지의 아파트 가격도 하향 조정 압력을 받을 것으로 보인다. 다만 2종 주거지역의 층고 제한이 현행 최고 12층에서 15층으로 완화돼 저층 단지이지만 바닥면적이 넓은 고덕 주공1단지는 재건축 사업에 속도가 붙을 전망이다. ◇건교부-서울시 합의 내용은= 건교부와 서울시의 이번 합의는 일부의 용적률 및 층고 제한 완화 움직임에 쐐기를 박겠다는 의지로 풀이할 수 있다. 규제 완화 기대감에 따른 가격 상승을 방치하지 않겠다는 것이다. 현재 서울시 의회에는 재건축 층고 제한 완화와 관련, 2가지 조례안이 상정돼 있다. 서울시가 상정한 안과 이를 보완한 의원 발의 안이다. 서울시 안은 그 대로 추진하되 의원 발의 안은 받아들일 수 없다는 게 건교부와 서울시의 합의 내용이다. 의원 발의 안은 현재 제2ㆍ3종 일반 주거지역 용적률을 200%->250%, 250%->300%로 완화하는 내용을 담고 있다. 개정안에는 2종 일반주거지역 층 수도 평균 20층으로 완화하는 방안이 포함돼 있다. 이 같은 시 의회의 조례안은 주택시장을 불안하게 할 수 있는 만큼 서울시가 나서 의회를 설득하고, 최악의 경우 조례안이 시 의회를 통과하면 재의를 요청하겠다는 것이다. 하지만 2종 일반주거지역에 대한 층고 일부 완화는 서울시의 계획대로 추진하기로 건교부와 합의했다. 서울시 도시계획조례 개정안은 2종 일반주거지역 층고를 종전 12층 이하에서 평균 15층 이하로 높이는 내용을 담고 있다. 최고 층 수에 대해서는 추후 시행규칙을 통해 제한하기로 했다. 허영 서울시 주택국장은 "용적률을 완화하거나 평균 층 수를 20층으로 완화하는 내용의 도시계획조례 개정은 바람직하지 않다"면서"다만 주변지역과의 조화 및 바람직한 스카이라인 형성을 고려해 서울시의 평균 층 수를 15층 이하로 하는 서울시 안은 계획대로 추진키로 했다"고 말했다. ◇시장 일단 진정됐지만 불씨는 남아= 용적률 확대 무산으로 타격을 받게 된 곳은 송파구 가락시영, 강동구, 둔춘주공, 강남구 개포지구 등 저밀도 단지다. 이들 저밀도 단지는 용적률을 올리지 않으면 사업성이 없다며 서울시에 조례 개정을 요청해 왔는데, 이번 건교부와 서울시의 합의로 재건축 사업은 사실상 중단될 수 밖에 없을 것으로 보인다. 특히 가락시영과 둔춘주공은 조례 개정과 별개로 2종 일반주거지역에서 3종 일반주거지역으로 종 상향 조정을 통한 용적률 상향을 추진해 왔지만 이마저 기대하기 어려운 상태다. 개포동 남도공인 이창훈 사장은 "정부가 재건축 규제 완화는 어렵다는 의지를 재확인 한 이후 매수자들이 관망세로 돌아섰다"면서 "이번 건교부와 서울시의 합의로 조합들이 바라는 평균 20층이 무산됐기 때문에 가격이 다시 꺾일 수도 있다"고 말했다. 강동구 고덕 주공2단지 변우택 조합장은 "평균 15층에 최고 층 수까지 제한하면 네모 반듯한 아파트만 지어야 할 판"이라며 "도시미관을 위해 다양한 입면설계가 장려돼야 할 상황임을 감안하면 시대에 역행하는 발상"이라고 말했다. 하지만 서울시가 만든 도시계획조례 개정안도 층고의 일부 완화를 담고 있기 때문에 기대감이 완전히 가시지는 않고 있다. 종 상향(2종→3종)을 통해 최고 42층 재건축을 추진중인 가락시영 1단지 조합 관계자는 "건교부와 서울시 합의가 미칠 파장에 대해 예의 주시하고 있다"면서도 "가락시영은 기반시설을 이미 다 갖추고 있어 3종으로 완화해도 전혀 무리가 없고 기부채납 등으로 법적 요건을 모두 맞출 수 있다"며 외풍에 의한 영향은 제한적일 것으로 내다봤다. 고덕동 실로암공인 양원규 사장은 "어차피 시 의회 의견인 평균 20층은 어렵다는 인식이 많았다"며 "이번 합의로 앞으로 가격이 급등하기는 어렵지만 최소한 떨어지진 않을 것"이라고 말했다. 이 같은 시장의 인식으로 건교부와 서울시의 이번 합의는 효과의 지속성을 담보할 수 없는 '캠퍼 주사'라는 시각도 있다. 특히 전문가들은 8ㆍ31 부동산 종합대책의 후속 입법이 국회에서 차질 없이 마무리 돼야 집값 불안의 불씨를 끌 수 있다고 진단한다. ◇8ㆍ31대책의 후속 입법이 관건= 강남 재건축시장이 불안해진 데는 8ㆍ31대책 관련 입법이 지연된 것에도 원인이 있다. 전문가들은 건교부-서울시 합의보다 국회의 입법이 더 중요하다고 지적하고 있다. 국회 재정경제위원회 조세법안심사소위원회는 7일 8.31 부동산 후속입법의 핵심 법안인 종합부동산세법 개정안을 통과시켜 전체회의로 넘겼다. 종부세 과세기준 금액을 현행 공시가격 기준 9억원에서 6억원으로 하향 조정하고 과세방법을 인별 합산에서 세대별 합산으로 변경하는 것이 주요 내용. 하지만 한나라당 의원들이 적극적인 반대 의사를 표시하며 표결 시작과 함께 전원 퇴장해 향후 원안대로 통과할 수 있을지 물음표를 남겼다. 소득세법ㆍ 기반시설부담금법 등도 아직 입법을 기다리고 있다. 양도세 실 거래가 과세 및 1가구 2주택 양도세 중과를 내용으로 한 소득세법 개정안은 아직 국회를 통과하지 못했고 기반시설부담금법의 경우 재건축 조합이 반발하자 부담을 크게 줄인 개정안이 상정돼 있는 상태다. 한 부동산 관계자는 "8ㆍ31대책에도 불구하고 여기저기서 잡음이 들리면서 효력을 잃고 있다"면서 "지금 시점에서는 다른 대책을 내놓기 보다는 8ㆍ31대책의 후속 입법을 차질 없이 진행하는 것이 중요하다"고 말했다. 입력시간 : 2005/12/07 17:32
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