[도심속 미니 신도시 재정비 촉진지구] <5> 은평 뉴타운

1지구 1,643가구 내달말 분양…전매 가능

청약가점 55점 이상이면 당첨권 예상

2·3지구는 전매제한…분양가 다소 낮을듯

은평뉴타운 조감도

이르면 오는 10월 말로 예정된 은평 뉴타운 1지구 일반분양(1,643가구)에 투자자들의 관심이 모아지고 있다.

SH공사는 공영개발 방식으로 추진하는 은평 뉴타운에 대해 ‘서울 도심에서 30분 거리에 조성되는 전원형 생태도시’라고 자랑하고 있다. 은평구 진관내ㆍ외동과 구파발동 일대의 은평 뉴타운(349만2,421㎡)은 실제 북한산이 병풍처럼 펼쳐진 가운데 42%라는 높은 녹지율을 기록하고 있다. 1만4,000가구(분양 8,650, 임대 4,750, 단독 600가구)에 달하는 미니 신도시 규모라는 것도 장점이다.

현재 골조 마무리 공사가 한창인 은평 뉴타운 1지구는 당초 뉴타운 발표 4년 만인 지난해 분양될 예정이었다. 하지만 3.3㎡당 1,530만원이라는 턱없이 높은 분양가로 인해 부동산시장이 크게 들썩이자 궁여지책으로 후분양 방식을 택했다.

분양이 미뤄진 데는 원주민 특별분양분의 배정과 전매제한을 둘러싸고 SH공사와 원주민의 대립이 이어진 것도 한몫했다. 1지구는 청약가점제만 적용되고 분양가 상한제와 전매제한은 해당되지 않지만 2ㆍ3지구는 분양가 상한제와 전매제한까지 모두 적용됨으로써 원주민들 사이에 형평성 논란이 제기된 것이다.

이에 대해 서울시는 1지구 아파트가 분양되는 10월 말에 1지구 특별분양분(1,174가구)뿐만 아니라 2ㆍ3지구 특별분양분 2,100여가구도 함께 공급하기로 했다. 이렇게 되면 원주민들이 공급받는 특별공급 아파트는 어느 지구나 입주(등기) 직후부터 모두 전매가 가능해진다. 하지만 건설교통부가 “현행법상 주택공급에 관한 규칙에 특별공급분은 일반분양 시점에 맞추도록 돼 있다”며 불허 입장을 밝혀 귀추가 주목된다.

1지구는 특히 공정의 80%가 진행된 상태에서 분양이 이뤄지기 때문에 내년 6~8월이면 입주가 가능할 전망이다. 또한 2지구는 2008년 말, 3지구는 2010년 상반기에 입주가 이뤄질 것으로 보인다. 하지만 2ㆍ3지구 일반분양 물량은 올 12월 이후 입주자 모집공고를 내게 돼 전용면적 85㎡ 이하는 5년(일반주택은 10년), 85㎡ 초과는 3년6개월(일반주택 7년) 동안 각각 전매제한에 걸린다. 따라서 2ㆍ3지구는 1지구에 비해 환금성이 크게 떨어지게 된다. 다만 분양가는 상한제 적용으로 인해 1지구보다 다소 낮아질 것으로 전망된다.

1지구 분양가에 대해 시장에서는 전용면적 85㎡ 이하는 1,200만원대, 85㎡ 이상은 1,400만~1,500만선에서 결정될 것으로 점치고 있다. 청약가점은 대략 55점 이상이면 당첨권에 들 것으로 보인다. 일부 전문가들은 청약가점이 낮은 수요자라면 전매로 나오는 일반분양분이나 특별공급분에 관심을 둘 필요도 있다고 조언하고 있다.

박상언 유엔알컨설팅 사장은 “은평 뉴타운은 전체적으로 교통망 확충이 과제이기는 하지만 1지구의 경우 분양가가 주변지역에 비해 합리적인 선에서 결정될 것으로 보이고 내년 중반이면 입주 뒤 전매가 가능하다는 점에서 투자 가치가 클 것”이라고 내다봤다.