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용산역세권 개발 공모형 프로젝트파이낸싱(PF) 사업 규모가 ‘20조원’을 훌쩍 넘어설 것으로 보인다. 이는 국내 PF 사업 사상 최대 규모로 사업을 따내기 위한 업체간 물밑 경쟁이 치열해질 전망이다. 코레일은 3일 정부대전청사 대강당에서 ‘사업설명회’를 갖고, PF 사업부지 총 56만6,800㎡(17만1,457평) 중 코레일 부지 35만6,492㎡(10만7,838평)에 대한 내정가가 5조8,000억원으로 정해졌다고 밝혔다. 1㎡당 1,627만원(평당 5,369만원)이다. 코레일 부지를 뺀 나머지는 ▦국유지 11만6,800㎡(3만5,332평) ▦서울시ㆍ용산구 3만337㎡(9,176평) ▦사유지 등 6만3,171㎡(1만9,109평) 등이다. 코레일 소유분 외 토지가격과 설계 등 사업이 좀더 구체화돼야 자세한 내용을 알 수 있겠지만 업계에선 총사업비가 ‘20조원’에서 많게는 30조원에 달할 것으로 보고 있다. 이는 당초 예상했던 사업규모(7조~10조원)의 2~3배다. 내정가란 PF 공모에 참여하는 컨소시엄이 땅값으로 써내야 할 액수의 최저가다. 즉 코레일 부지만 따져도 땅값이 최소 5조8,000억원이란 것이다. 하지만 이는 말 그대로 최저가고 사업자 선정 과정에서 업체들이 실제 써내는 땅값은 천정부지로 치솟을 가능성이 크다. 사업자 선정은 사업계획서 700점, 땅값 300점을 기준으로 이뤄지는데 업체들이 비슷한 계획안을 내놓을 수밖에 없어 사실상 땅값이 당락을 가르는 절대기준이 되기 때문이다. 용산 PF 사업 공모를 준비 중인 A건설사의 담당 임원은 “최근 유망 지역의 공모형 PF 사업의 경우 땅값이 내정가의 2~3배가 되는 게 통상적”이라며 “용산의 입지를 감안하면 그 이상이 될 가능성이 높다”고 말했다. 이럴 경우 코레일 부지만 따져도 땅값이 최소 12조~15조원은 된다. 실제 최근 실시된 판교 PF 사업용지 인근 21필지(2만4,810㎡)에 대한 경쟁입찰 결과 낙찰가는 내정가의 최고 2.6배인 3.3㎡(평)당 9,218만원에 달했다. 이는 코레일 부지만 따졌을 경우고 국유지와 서울시ㆍ용산구 부지 및 사유지를 모두 합했을 경우 땅값은 이보다 훨씬 커진다. 이들 부지에 대한 땅값 결정 방법은 미정이지만 이 사업에 포함된 서부 이촌동(12만4,225㎡ㆍ3만7,600평) 지분이 최근 3.3㎡당 1억~1억5,000만원에 거래되는 점을 감안하면 코레일 부지 외 21만308㎡(6만1,281평)에 대한 가격도 수조원에 달한다는 계산이다. 결국 땅값만 대략 20조원 정도가 되고 여기에 시공비 등을 합치면 총 사업비는 20조원을 훌쩍 넘게 된다. 수십조원에 달하는 공사를 놓고 업계는 사업을 따내기 위한 물밑작업이 한창이다. 그동안 용산 PF사업은 ‘삼성-현대컨소시엄’ 2파전 양상으로 진행돼 왔다. 삼성건설 컨소시엄엔 삼성건설ㆍGS건설ㆍ대우건설ㆍ포스코건설ㆍSK건설ㆍ현대산업개발이, 현대건설 컨소시엄엔 현대건설과 대림산업이 참여하고 있다. 하지만 코레일이 공모지침에 시공능력순위 상위 5개사 중 3개사 이상이 한 컨소시엄에 참여하는 것을 제한, 향후 경쟁구도에 일대변화가 불가피 하게 됐다.
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