강북 공영개발 '산넘어 산'

당정은 20일 강북지역의 광역개발을 공급 확대 방안의 하나로 제시했다. 특히 강북개발 때 공공기관이 분양 또는 임대주택을 지어 공급하는 공영개발 방식을 적용하기로 했다. 지지부진한 뉴타운 사업에서 보듯 민간이 담당하는 것보다 정부가 일괄적으로 택지를 수용해 추진하는 공영개발을 택하면 속도가 훨씬 빨라질 수 있다. 또한 해당 주민과 투기꾼들에게 돌아가는 개발이익도 국가가 효과적으로 환수해부동산시장 안정에도 기여할 것으로 보인다. 하지만 수용을 당하는 해당 주민 반발과 막대한 재원 조달, 공공기관의 비대화, 강북 뉴타운을 추진하고 있는 서울시와의 의견조율 등 넘어야 할 산이 한 두 개가 아니라는 분석이다. 우선 주민반발이 예상된다. 공영개발은 해당 토지의 수용이 전제된 것으로 사유지의 소유권자의 집단 반발이 불 보듯 자명하다. 과거 서울시에서 왕십리뉴타운을 공영개발 방식으로 추진하려다 주민들의 반발로 민영으로 돌아선 것과 같은 상황이 생길 수도 있다. 공영개발은 개발이익을 국가가 가져가지만 민영으로 개발하면 개발이익은 조합원들에게 돌아가 이를 쉽게 포기하지 않을 것이기 때문이다. 때문에 사유지가 50%를 넘는 경우 주민들의 동의를 얻는 것이 자체가 불가능할 질 가능성이 매우 높다. 또한 강북을 공영 개발하려면 보상금과 기반시설 건설 등에 수십 조원의 재원이 필요할 것으로 예상돼 이에 대한 조달 방법도 마련돼야 한다. 땅 값이 높은 도시 한복판의 토지를 수용하는데 드는 비용은 도시 외곽에 같은 면적의 신도시를 건설하는 비용의 몇 배에 이를 수 있다. 일례로 서울시가 공영개발 방식으로 진행 중인 은평뉴타운의 경우 대부분이 그린벨트 등으로 묶여 있지만 민간 토지 수용자에게 지급된 보상비만 2조원(총 사업비 3조 9,000억)이 넘게 풀릴 예정이다. 아울러 주택공사나 토지공사 등 공공기관의 이 같은 대규모 사업을 감당할 수 있는 능력이 있는지 미지수인데다 조직이 비대해지는 부작용도 예상된다. 주공 관계자는 “책이 최종 확정되지 않았기 때문에 당장 능력과 조직비대화를 우려하기에는 이르다”고 말했다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “공영개발하면 개발 속도가 빨라지는 등 긍정적인 요인이 있지만 주민반발, 엄청난 재원 마련 등 과제가 적지 않다”라고 말했다.