[재개발구역 순례] 국제빌딩·용산역전면지구

4만6,000평에 주상복합타운 조성

도심재개발 방식으로 상업지역 대대적 정비

개발밀도 높아 평당 4,000만~6,000만원 호가

매물규모 크고 '8·31대책' 여파로 거래는 뜸해

서울 용산 일대가 미군기지 이전을 계기로 주거지로서 새롭게 변모하고 있다. 그 중에서도 노른자위로 꼽히는 곳이 바로 용산역 주변이다. 이 곳에서는 ‘국제빌딩 주변구역’과 ‘용산역 전면 구역’에서 도심재개발 방식을 통해 주상복합 건립이 본격적으로 추진되고 있다.

현장 중개업자는 앞으로 이곳은 인근 고급 주상복합인 ‘시티파크’, ‘파크타워’를 뛰어넘는 열기를 보일 것으로 전망하고 있다. 하지만 ‘8.31 대책’의 여파로 현지 투자 분위기는 꽁꽁 얼어붙어 있다.

◇국제빌딩 주변 구역=국제빌딩 주변 특별계획구역은 한강로3가 63번지 일대 2만8,000평 일대에 걸쳐 있다. 용적률 600~800%, 층고 80~150m의 개발밀도가 적용되는 업무시설로 계획돼 있다.

이곳은 ‘파크타워’처럼 조합 구성을 통한 도심재개발사업으로 진행된다. 주택재개발이 주거지역을 정비하는 것이라면 도심재개발은 상업지역에서 이뤄지는 정비사업이다. 주택재개발이 200% 안팎의 용적률이 주어지는데 반해 도심재개발은 600~800%까지 높은 개발밀도가 주어진다.

지난 2001년 7월 정해진 용산 지구단위계획에 따라 국제빌딩주변 특별계획구역은 13개 블록으로 나눠졌다. 이 가운데 7ㆍ8ㆍ9ㆍ11ㆍ12 등 5개 블록이 모여 도시환경정비사업 조합추진위원회를 만들었다.

5개 블록의 면적은 8,211평으로 토지 등 소유자는 약 400 명에 이르는 것으로 파악되고 있다. 추진위는 이 곳에 618여 가구를 지어 270가구 가량을 일반에 분양한다는 계획이다.

◇용산역 전면 지구=노후상가와 집창촌이 밀집된 용산역 앞도 주상복합 타운으로 개발이 추진되고 있다. 용산구청은 한강로 2ㆍ3가 용산역 앞 1만8,000여평을 2011년까지 주상복합 타운으로 개발하는 정비구역 지정안을 마련했다.

용산구청에 따르면 이 지역은 3개 구역으로 나뉘어 2011년까지 업무ㆍ판매ㆍ숙박시설(70% 이상)과 주거시설(30% 미만)을 갖춘 지하 9층~지상 40층 규모의 주상복합타운이 조성된다.

지하 2층~지상 5층은 판매시설, 지상 6~22층은 업무시설, 지상 23~40층은 주거시설이 각각 들어선다. 주거시설은 당초 10% 이내로 제한됐지만 도심 공동화를 막기 위해 30% 이내로 늘려 460가구가 건립된다.

평균 건폐율은 49.81%(고층부 30% 이하), 평균 용적률은 962.5%가 각각 적용된다. 건물 높이는 지구단위계획에 따라 150m까지 허용된다. 구역별 면적은 1구역(용산 컨벤션센터, 용사의 집 주변)이 3,415평, 2구역(전국철도노동조합, 집창촌 일부 포함) 2,632평, 3구역(집창촌 밀집지역, 노후상가지역) 3,622평이다.

용산구청 도시정비과 관계자는 “구역지정을 위해 서울시와 협의 중”이라며 “해당 지역 지주 대부분이 찬성하고 있어 이르면 2006년 하반기에 착공이 가능할 것”이라고 전망했다.

◇평당 4,000만~6,000만원, 거래는 없어=2003년부터 가격이 급등, 현재 매매가는 용산역 전면구역이 평당 5,500만~6,000만원, 국제빌딩 주변구역은 평당 4,000만원선을 호가하고 있다. 이처럼 가격이 높은 것은 상업지역으로 주거지에 비해 개발밀도가 월등하게 높기 때문이다.

사업진척 속도는 용산역 전면구역이 국제빌딩 주변구역보다 6개월에서 1년 정도 빠른 것으로 분석되고 있다. 용산역 전면구역은 조만간 구역지정을 받아 조합 설립이 가능할 것으로 예상되고 있다.

하지만 거래는 지난해까지 비교적 활발했지만 ‘8.31대책’의 여파로 뚝 끊겼다. 1가구 2주택자에 대해서도 양도세를 50%까지 중과하겠다는 정부 계획이 발표된 이후 투자자들이 몸을 사리고 있기 때문이다. 거래가 활발하지 않은 것은 투자자금 규모가 만만찮은 데서도 이유를 찾을 수 있다. 매물 대부분이 20~40평형대로 규모가 커, 매매가가 10억원을 넘고 있다.

국제빌딩 주변의 한 부동산 중개업자는 “도심재개발이 된다는 사실이 알려지면서 투자 문의가 부쩍 늘긴 했지만 구입 비용이 만만치 않아 실제 거래로 이어지는 사례는 드물었다”라며 “그나마 ‘8.31대책’이후에는 투자자들이 발길을 끊으면서 구역 전체에서 이뤄지는 거래가 한 달에 1~2건에 불과하다”라고 말했다.