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최근 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지면서 수익과 주거를 동시에 해결할 수 있는 점포겸용 단독주택이 인기를 끌고 있다. 특히 은퇴를 눈앞에 두고 있는 예비 은퇴자들이 노후 준비를 위해 관심을 가지는 경우가 늘어나는 추세다. 안정적인 노후를 위해 점포겸용 단독주택을 지을 때 주의해야 할 점을 알아봤다.
◇건축 시 건축주 보호하는 안전장치=건축주를 보호해주는 안전장치는 크게 3가지가 있다. 먼저 계약이행보증증권을 알아야 한다.
계약이행보증증권은 시공사의 잘못으로 계약이 해지되는 경우 보증업체(건설공제조합·서울보증)로부터 보증금액 내에서 보상을 받을 수 있는 증권이다. 건축 시 시공사가 계약을 해지하거나 부도가 나는 위험에서 건축주를 보호해주는 장치다.
선보급보증증권도 건축주를 위한 안전장치 중 하나다. 건축주가 시공사에 선급금(계약금)을 지급하는 경우를 위한 보증증권으로 계약이 해지되거나 시공사가 선급금을 공사 이외의 목적으로 사용하는 경우를 대비해 준다. 마지막으로 하자이행증권이 있다. 준공 후 시공사가 하자보수를 하지 않는 경우를 위한 안전장치다.
이때 중요한 것은 면허가 없는 건설사가 공사를 할 경우 안전장치를 사용할 수 없다는 점이다.
점포겸용 단독주택의 경우 건물의 연면적이 495㎡ 이하인 경우가 많다. 이 규모 이하의 건물은 건설산업기본법에 따라 면허가 없는 건설사가 공사를 할 수 있다. 따라서 건축주 직영으로 공사를 하거나 면허가 없는 건축업자를 통해 건축을 하는 경우가 많다. 이 경우 건축주를 보호해주는 안전장치가 전혀 없다는 것을 명심해야 한다.
◇부가세 면제받기 위해서는=대부분의 점포겸용 단독주택은 1층은 상가, 2층은 다가구, 3층은 주인 가구가 쓰는 경우가 많다. 이때 세금은 층마다 다른 방식으로 부과된다. 1층 상가의 경우 처음 국세청에 신고할 때 일반임대사업자로 신청하는 것이 유리하다.
일반임대사업자의 경우 연 임대료가 4,800만원 이상이면 부가세 환급이 가능하다.
만약 건물 신축 후 연 임대료가 이에 미치지 못할 경우에는 간이사업자로 변경돼 부가세를 환급하면 된다.
만약 처음부터 간이사업자로 신청했다면 연 임대료가 4,800만원을 넘어도 일반임대사업자로의 변경이 불가능하다. 또 2층을 다가구로 임대할 경우 1가구의 전용면적이 85㎡ 이하인 경우는 국민주택규모로 분류된다. 이 경우도 부가세는 면제된다.
◇설계와 시공은 분리하는 게 유리=점포겸용 단독주택을 지을 때 반드시 필요한 사람으로는 건축주·설계자·시공자·감리자가 있다. 건축주는 말 그대로 건물의 소유자를 말한다. 설계자는 건축주의 계획을 설계도면으로 작성하고 이 도면을 보고 시공자가 공사를 진행한다. 감리자는 시공자가 도면에 따른 공사를 하는지 여부를 감독하는 역할을 한다.
건축을 할 경우에는 설계·시공·감리자가 각자의 역할에 충실하면서 서로 견제를 해야 공사가 원활하게 진행된다.
만약 설계자와 시공자가 한 사람이거나 서로의 이해관계가 얽혀 있는 경우 적절한 견제가 불가능해진다.
이럴 때 공사 과정에 문제가 발생하거나 분쟁이 생긴다면 건축에 대해 잘 모르는 건축주가 설계·감리·시공자와 1대3으로 싸워야 하는 경우가 발생할 수 있다.
◇공사비를 지급할 때는=공사비를 줄 때는 시공사가 공사한 만큼 공사비를 지급해야 한다는 기본적인 원칙을 반드시 지켜야 한다. 공사비를 덜 주거나 늦게 주는 경우 시공사가 공사하기 어려워지고 공사비를 더 주게 되는 경우에는 건축주가 시공사에 끌려다니는 상황이 생길 수 있다.
문제는 점포겸용 단독주택을 지을 때 공사비를 계약금, 중도금, 잔금 형태로 지급하는 경우가 많다는 것이다.
이렇게 되면 공사의 진행률과 상관없이 공사비가 지급되기 때문에 건축을 하는 동안 '갑'과 '을'이 계속 바뀌게 되고 공사 진행이 원활하게 이뤄지기가 힘들어진다.
건축주가 시공사에 끌려다니지 않으면서 서로 공사를 원활하게 진행하기 위해서는 공사비를 일정 원칙에 따라 지급할 필요가 있다. 이승기 하우빌드 공동대표는 "선급금은 전체 공사비의 10%로 정하고 그 후 80% 정도를 한 달에 한 번씩 공사 진행률에 따라 지급하는 것이 좋다"며 "나머지 10%는 관공서로부터 건물 사용 승인을 받고 건축주나 감리자가 준공 검사까지 마친 후에 주는 것이 분쟁의 소지를 줄일 수 있다"고 설명했다.
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