[생생 경매토크] 유치권있는 상가점포 낙찰받기

외국 이민생활을 접고 귀국한 고명환(44ㆍ가명)씨는 부부가 함께 장사를 할 수 있는 점포를 구하고 있었다. 상권이 좋은 지역의 상가는 권리금 등이 있기 때문에 좀 더 싸게 매입하기 위해 경매를 노려보던 중 서울 강북구 미아동에서 편의점으로 운영되던 한 지하점포가 눈에 띄었다. 대지 46㎡, 건평 99㎡에 감정가는 3억9,000만원이었으며 한 번도 유찰되지 않은 물건이었다. 인근 지역은 대부분 재개발지역으로 지정돼 개발을 앞두고 있었고 임차인은 보증금 7,000만원, 월 임대료 330만원을 법원에 배당 요구한 것은 물론 5,000만원의 유치권도 신고한 상태였다. 유치권은 임차인이 시설공사 등을 했을 때 임대인에게 공사비용을 받을 때까지 점유할 수 있는 권리이고 유치권이 성립되면 낙찰자는 낙찰가격 외에 이 비용을 별도로 임차인에게 지불해야 한다. 고씨는 상가가 마음에 들었지만 이 같은 입찰자의 배당요구와 유치권, 지하라는 입지 등이 마음에 걸렸다. 하지만 현장을 방문해본 결과 이 상가는 등기부 등본상 지하로 표시돼 있지만 건물 뒤쪽이 경사진 곳이어서 실제로는 1층 전면 코너와 다를 게 없었다. 또 유치권 주장은 해당 임차인이 2년 전 편의점을 인수하면서 권리금으로 지급한 5,000만원을 되돌려받기 위해 신청한 것으로 실제 공사는 하지 않아 유치권은 성립되지 않는 것으로 나타났다. 월 임대료 330만원은 임대료에 10%의 부가세를 합한 것이어서 실제 임대료는 300만원이었다. 여기에 보증금 7,000만원을 고려해 연 8%의 수익률로 계산했을 경우 이 상가는 5억원 이상의 가치가 있기 때문에 현 감정가도 적정한 수준이라고 판단해 고씨는 2억원을 대출받아 4억3,000만원에 낙찰을 받았다. 취득ㆍ등록세 4.6% 등을 포함한 기타 비용 1,500만원을 감안하면 4억4,500만원이 들었다. 임차인과는 3년 임대계약을 체결하면서 3년 후 명도하는 것을 조건으로 계약했다. 고씨의 실제 투자금액은 1억7,500만원(총 투자비용-보증금-대출금)으로 연간 임대료 수입 3,600만원에서 대출이자(연 7% 기준ㆍ1,400만원)를 제외해도 연 12.5%가량의 수익을 올릴 수 있게 됐다. ▦TIP 유치권 신고가 있는 경우 절차가 복잡해 투자를 꺼리는 경우가 많지만 성립이 되지 않을 때도 많고 실제로는 임차인과 유치권 신고금액보다 훨씬 적은 금액에 합의가 가능하기 때문에 무조건 포기하기보단 현장으로 나가보는 것이 중요하다. 특히 상가와 같은 수익성 부동산은 정확한 임대료 산정이 필수다./전재호기자 jeon@sed.co.kr 도움말=김광수 디지털태인 이사