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한 가정에서 제일 큰 목돈이 들어가는 게 집 장만이다. 그만큼 신중에 신중을 거듭해야 하는 지출이자 투자이다.
부동산 경기 침체기라고 내집 마련을 마냥 미룰 수 만도 없다. 또 이럴 때일수록 고르고 또 골라서 '석(石)'에서 '옥(玉)'을 가리는 혜안이 필요하다. 전문가들의 조언을 통해 좋은 집 고르는 법을 알아보자.
◇교통ㆍ교육은 투자의'ABC' = 집값의 하단을 교통여건이 결정한다면 상단은 교육 여건에 달려 있다.
강남과 유사한 교통, 주거 여건을 갖춘 지역은 여럿 있다. 그럼에도 강남을 못 따라가는 이유는 바로 교육 여건 때문이다. 최근 들어 경기침체와 물수능 여파로 강남 입성 열기가 다소 식었지만 대한민국의 교육열이 꺼지지 않는 한 부동산에서 교육 프리미엄은 지속될 수밖에 없다.
따라서 인근에 초ㆍ중ㆍ고교가 통학거리에 위치해 있는지는 물론이고 학원가 형성 여부 등도 따져 봐야 한다. 당장은 교육 여건이 미흡하더라도 향후 고학력, 중산층이 모여들어 좋은 학군이 형성될 수 있는 세종시ㆍ송도국제도시 등도 교육 프리미엄 수혜를 누릴 수 있는 곳으로 꼽힌다
교통은 대중교통, 그중에서도 지하철 접근성이 중요하다. 집값은 지하철과의 거리가 짧은 역세권 단지일수록 비싸다.
따라서 집을 구할 때는 자동차를 이용하지 말고 지하철을 타고 다니면서 구하라고 전문가들은 조언한다. 또 기존 지하철역뿐만 아니라 지하철 연장선이나 경전철이 새로 놓이는 지역에 대해서도 관심을 가져야 한다.
함영진 부동산써브 실장은 "교통여건 개선 예정인 지역은 향후 가격 상승 가능성이 높다"며 "당장은 불편하더라도 향후 교통 여건이 개선될 지역을 눈여겨 보는게 좋다"고 말했다.
◇환금성을 고려해라 = 요즘 주택 보유자들의 가장 큰 골치 중 하나는 바로 환금성이다. 여러 가지 이유로 집을 처분해야 할 상황이 왔을 때 팔리지 않으면 밤 잠 설치는 건 예삿일이다. 부동산 자산의 최대 취약점은 환금성이다. 활황기에는 이 단점이 도드라져 보이지 않았으나 부동산 침체기에는 여실히 노출된다. 목돈이 묶여 있으면 다른 투자도, 이사도 고려할 수 없게 되고, 울며 겨자 먹기로 '급급급매'딱지를 붙여서 내놔야 하는 상황을 맞을 수 있다.
로열층ㆍ대단지ㆍ랜드마크ㆍ브랜드 아파트를 선호하는 이유는 무엇보다 환금성 때문이다. 환금성이 좋다는 것은 그만큼 그 집을 사려는 수요자들이 많아야 한다는 뜻인데 수요자 입장에서 생각해보면 왜 이런 조건을 갖춘 아파트들이 잘 팔리는지 이해가 갈 것이다. A라는 동네에 집을 구한다고 치자. 그 지역 토박이가 아니라면 중개업소가 몰려 있고, 눈에 잘 띄고 여러 사람들의 평가로 검증된 아파트를 찾게 된다다. 이런 아파트가 바로 그 지역의 랜드마크 단지인 경우가 많다.
아파트 층수도 고려 사항이다. 1~2층과 같은 저층의 경우 특수한 수요가 있기는 하다. 개구쟁이 자녀를 둔 가정이나 거동이 불편한 노인들이 함께 거주하는 경우다. 그러나 일반저적으로는 고층을 선호하게 마련이다. 조망권이나 일조량 확보가 고층일수록 양호하기 때문이다. 따라서 같은 동의 아파트를 내놔도 로열층 아파트가 저층보다 더 수요자들의 관심을 끌고 빨리 팔려나간다.
박원갑 국민은행 수석부동산 팀장은 "투자를 할 때는 매매 목적을 분명히 하고 매수뿐만 아니라 매도전략까지 고려하는 것이 기본"이라며 "부동산 역시 출구 전략을 고려하며 투자해야 한다"고 말했다.
◇외모와 실력을 겸비한 주택 골라야 = 유니클로, 자라와 같은 의류 브랜드가 불티나게 팔리는 이유는 유명 브랜드이면서도 질 좋고 가격이 저렴하기 때문이다. 경기침체기에는 인지도뿐만 아니라 품질, 가격 삼박자를 모두 갖춘 제품만이 소비자의 지갑을 열수 있다.
주택도 이제는 위치나 브랜드와 같은 '외형'뿐 아니라 우수한 주택성능까지 갖춘 제품만이 침체기를 견딜 수 있다. 이 같은 트렌드에 맞춰 수납공간을 극대화하고 다용도실, 드레스룸 등 집 구석구석 편리한 공간을 제공하는 아파트가 신규 분양시장에서는 대세를 이루고 있다. 앞으로는 친환경 에너지 저감형 주택이 경쟁력이 있을 것으로 보인다. 매달 관리비에서 다른 아파트와 격차가 벌어지기 때문이다.
박상현 삼성물산 마케팅 과장은 "커뮤니티 시설, 에너지 저감형 관리 시스템 등을 갖춘 단지들이 인근 아파트에 비해 가격 면에서 두각을 나타내는 만큼 이런 부분도 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 말했다.
◇지금 보다 앞으로 좋을 집을 골라라= 집이라는 자산에 거액을 묶어 놓을 때는 기회비용, 즉 투자 가치를 고려하지 않을 수 없다. 가격 상승률이 물가상승률보다 못하다면 소유보다는 전월세라는 차선책을 고려할 수도 있다.
지금 주변 개발이 완료돼 이런 장점이 가격이 100% 반영된 아파트라면 큰 투자수익을 기대하기 힘들다. 물가상승률만큼 오르면 다행이다. 그러나 지금은 좀 부족하더라도 향후에 개발 가능성이 있다면 시세차익을 기대할 수 있다. 사상 최대 실적을 '낸' 주식보다는 앞으로 사상 최대 실적을 '낼' 주식을 사는 게 나은 것과 같은 이치다.
정부 차원에서 추진되는 대규모 신도시는 초기에 고생하더라도 결국 입주가 완료되고 사람들이 모여들기 시작하면 결국 집값이 오르는 게 '공식'이라고 해도 과언이 아니다.
양지영 리얼투데이 팀장은 "신도시 아파트를 초기에 분양 받으면 기반 시설이 갖춰져 있지 않을 때 거주해야 하는 불편을 겪지만 결국 아파트 가격 상승으로 보답 받을 것"이라고 말했다.
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