[알쏭달쏭 부동산교실] 땅 일부 도시계획에 묶여 개발 곤란…

Q: 박모(56)씨는 서울의 한 상가지대에 토지와 건축물을 소유하고 있다. 주변 건축물에 비해 노후화돼 있고 바닥면적ㆍ층수 등 규모도 작아 재건축을 고려하고 있다. 그런데 토지이용계획확인서와 지적도를 열람해보니 도로 접면부를 기준으로 토지면적의 3분의1 이상이 도시계획도로로 결정돼 있다. 도로로 결정된 시점은 지난 1978년 10월께이다. 도시계획시설부지에는 원칙적으로 개발행위를 할 수 없어 난처한 상황이다. 박씨는 현재 상황에 어떻게 대처해야 할지 궁금하다. A: 도로ㆍ공원ㆍ학교 등 기반시설을 설치하려면 도시관리계획을 통해 도시계획시설로 결정ㆍ고시돼야 한다.(국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법) 제43조) 도시계획시설로 지정되면 원칙적으로 개발행위가 금지되기 때문에 장기간 방치되는 경우 개인이 입는 재산상의 피해는 이만저만이 아니다. 따라서 사유지가 도시계획시설로 결정된 경우에 소유자가 취할 수 있는 방법을 알아볼 필요가 있다. 첫째, 도시계획시설사업의 시행자가 지정되고 실시계획이 인가ㆍ고시된 경우에는 합리적인 절차 및 방법에 의해 보상을 받아야 한다. 둘째, 지목이 ‘대’인 토지가 도시계획시설로 결정된 후 10년 이상 미집행된 경우에는 매수청구를 할 수 있다. 매수의무자는 2년 이내에 매수결정을 해야 하고 매수하지 않을 경우 ▦단독주택으로서 3층 이하(연면적 300㎡ 이하) ▦제1종 근린생활시설로서 3층 이하(연면적 1,000㎡ 이하)의 건물에 대해서는 건축허가를 받을 수 있다.(서울시 도시계획조례 제15조) 셋째, 도시계획시설결정의 고시일로부터 20년 이상 장기 미집행된 때에는 시설 결정의 효력이 상실되므로 해당 부지에 대한 개발행위 제한은 해제된다. 다만 도시계획시설이 2000년 7월1일 이전에 결정ㆍ고시된 경우에는 20년의 기산일을 2000년 7월1일로 보고 있다.(국토계획법 부칙 제16조) 박씨의 경우 토지에 대한 도시계획도로 결정이 실효되기 위해서는 2020년 7월까지 기다려야 한다. 현재 시점에서 취할 수 있는 방법은 도로 지정선을 넘지 않는 범위에서 건축물을 개ㆍ재축하거나 서울특별시장에게 매수청구를 하는 것이다. 도시계획시설결정 처분의 취소를 구하는 행정소송은 제소기간이 만료됐기 때문에 제기할 수 없다.