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'가장 빠른 기준권리'보다 전세권 등 등기일자가
앞에 있다면 매수인 부담, 뒤에 나오면 경매로 소멸
낙찰 후 건물 점유자가 끝까지 물건 인도 거부하면
우선 대금납부 마치고 6개월 내 인도명령 신청해야
서울 강남구 대치동에 사는 김모(45)씨. 주변에서 그를 부동산 경매 고수라고 부르는 데는 이유가 있다. 권리분석이 복잡해 남들이 꺼리는 물건에도 서슴지 않고 입찰해 높은 수익을 거두기 때문이다.
그가 본격적으로 경매에 맛을 들인 것은 지난 2006년. 당시 3차까지 유찰돼 1억2,288만원에 나온 개포동 주공아파트 전용 25.27㎡가 마음에 들었지만 주변 지인들은 모두 만류했다. 등기부등본상 3순위에 가처분이 있었기 때문이다. 가처분이란 부동산의 소유권에 관해 이해관계를 다툴 때 법원에서 판결을 내릴 때까지 부동산의 처분을 금지하는 것으로 기준권리보다 뒤에 나오는 가처분이라도 소유권에 대한 원인 무효를 다투는 경우 경매로 소멸되지 않는다. 법원 판결에 따라 매수인이 인수해야 하는 권리가 될 수 있는 것이다. 김씨가 관심을 둔 아파트의 경우 경매물건의 현 소유자가 5,000만원의 매매대금을 덜 지불한 상태에서 소유권을 이전받으면서 1순위 근저당권과 2순위 가압류까지 설정됐다.
하지만 김씨는 이 물건을 포기하지 않고 협상을 시도했다. 전 소유자와의 매매 잔금을 부담함과 동시에 가처분 해제에 대해 사전 합의한 후 결국 4차 입찰에서 1억3,000만원에 낙찰받았다. 이는 당시 매매시세보다 6,000만원 가량 저렴한 수준으로 현재 시세 대비로는 3억4,000만원 정도의 차익을 올리고 있다.
많은 사람들이 부동산 경매에 매력을 느끼면서도 섣불리 다가서지 못하는 것은 권리분석에 대한 두려움 때문이다. 주변 시세보다 싸게 살 수 있다는 장점을 알면서도 예상치 못한 문제가 더 큰 손해로 이어질 수 있다고 보는 것이다. 실제로 가처분처럼 소송 결과에 따라 소멸되거나 매수인이 부담해야 하는 권리가 있는가 하면 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등 등기부에 공시되지 않아 위험부담이 따르는 권리도 있다.
하지만 경매 전문가들은 권리분석을 마냥 두려워할 필요는 없다고 조언한다. 권리분석에도 어느 정도 공식이 있으며 예외 사항들만 숙지하면 얼마든지 좋은 물건을 낙찰받을 수 있다는 설명이다. 등기부에 기재되지 않아 매수자 입장에서 까다로워 보이는 권리들(유치권·법정지상권·분묘기지권 등) 역시 대부분 허위이거나 위장인 경우가 많아 법에서 인정받지 않는 경우도 상당하다.
고준석 신한은행 청담역지점장은 "매수인 입장에서는 매수금액 이외에 추가비용이 발생할 수 있다는 점이 가장 부담스러운 부분이지만 경매로 소멸되는 권리와 인수하는 권리를 잘 판단할 수 있어야 투자가치를 극대화할 수 있다"며 "권리분석이 어려워 보인다는 이유로 지레 겁을 먹기보다는 철저히 매수자 입장에서 알아야 할 점들을 먼저 공부하는 것이 중요하다"고 말했다.
부동산 경매 전문가들은 권리분석을 하려면 우선 등기부에 공시되는 4개의 기준권리를 아는 것이 기본이라고 조언한다. 기준권리는 근저당권(저당권), 가압류(압류), 담보가등기, 경매개시결정등기로 이 가운데 설정일자가 가장 빠른 것이 진짜 기준권리가 된다. 가장 빠른 기준권리를 중심으로 앞서 나오는 권리는 무조건 매수인이 인수해야 하지만 기준권리보다 뒤에 나오면 경매로 소멸된다. 예를 들어 전세권, 지상권, 지역권, 소유권 이전가등기, 가처분, 환매등기 등의 등기일자가 기준권리보다 빠르면 매수인이 부담해야 한다. 반면 등기일자보다 뒤에 있으면 경매로 소멸되기 때문에 매수인의 부담이 없다.
이창동 지지옥션 선임연구원은 "같은 원리로 세입자의 전입신고가 기준권리보다 앞에 있으면 대항력이 생겨 매수인이 부담하지만 기준권리보다 전입신고가 늦으면 대항력이 없는 세입자이기 때문에 매수인이 부담하지 않아도 된다"고 말했다.다만 소유권에 대한 원인 무효를 다루는 가처분처럼 권리분석에도 예외사항이 있는 만큼 입찰 전에 철저한 분석이 필요하다는 게 전문가들의 설명이다. 좋은 물건을 낙찰받기 위한 필수과정인 권리분석에는 어떤 유형과 방법들이 있는지 문답으로 알아본다.
-다가구나 아파트 등 주택을 낙찰받을 경우 가장 우려스러운 부분이 세입자다. 입찰 전에 알아둬야 할 부분은 무엇인가.
△우선 약이 되는 세입자와 독이 되는 세입자로 구분해야 한다. 세입자가 기준권리보다 먼저 전입신고와 함께 확정일자를 받고 배당요구종기일까지 배당요구를 한 경우 매수인은 세입자의 전세보증금을 전혀 부담할 필요가 없다.
반면 기준권리보다 먼저 전입신고만 돼 있는 경우, 확정일자가 기준권리보다 늦는 경우, 기준권리보다 먼저 전입신고와 확정일자를 마쳤지만 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 못한 경우 등에는 독이 될 수 있다. 세입자가 전세보증금을 전액 또는 일부라도 배당받지 못하면 매수인이 부담해야 한다.
-낙찰 이후에도 건물 점유자가 끝까지 물건의 인도를 거부하면 어떻게 해야 하나.
△우선 대금 납부를 마치고 6개월 이내에 인도명령을 신청해야 한다. 이때 법원은 점유자에게 건물을 매수인에게 돌려줄 것을 명령할 수 있다. 인도명령 신청은 법원에 서면 또는 구두로 할 수 있다. 채무자나 소유자, 현황조사서 등 기록상 명백한 대항력이 없는 점유자를 상대로 신청하는 경우에는 증빙서류를 제출하지 않아도 된다.
6개월 이내에 인도명령 신청을 하지 못했거나 인도명령이 기각된 경우 명도소송으로 건물을 돌려받을 수 있다. 명도소송은 시일이 오래 걸릴 뿐만 아니라 비용이 많이 들기 때문에 가급적 인도명령으로 처리하는 편이 낫다.
-유치권이 있는 물건은 무조건 피하는 게 맞는 건가.
△경매에서 유치권이란 부동산을 신축 또는 수리한 경우 공사비를 받을 때까지 그 건물을 유치할 수 있는 담보물건으로 매수인이 무조건 부담해야 하는 권리는 아니다. 법원에서 인정해야만 매수인이 부담하는 것으로 유치권으로 인정받지 못하면 부담할 이유가 없다.
유치권이 성립하려면 조건이 매우 까다롭다. 예를 들어 단순히 빌려준 돈을 받지 못했다고 해서 채무자의 부동산에 유치권을 주장하는 것은 인정되지 않는다. 반드시 채권이 유치권의 부동산과 관련해 발생한 것이어야 한다. 또 채권을 갚아야 할 시기인 변제기에 있어야 하고 유치권자가 부동산을 점유하고 있어야 하는 등의 조건이 붙는다.
-마음에 드는 토지에 미등기건물과 비닐하우스가 있고 법정지상권이 설정돼 있는데 매수해도 괜찮은가.
△우선 법정지상권이 인정되는지부터 따져봐야 한다. 법정지상권이란 토지의 지상을 사용할 수 있는 권리로 토지에 근저당권이 설정된 이후에 건물을 신축했다면 지상권을 인정받을 수 없다. 근저당설정 당시 토지에 반드시 건물이 존재해야 하고 토지와 건물의 소유자가 같아야 한다. 미등기건물에 법정지상권이 인정되지 않는다면 토지 낙찰 이후 건물철거소송을 제기할 수 있다. 비닐하우스는 언제든지 철거가 가능한 시설물이므로 법정지상권이 성립되지 않는다. 다만 비닐하우스 안에서 자라는 농작물은 수확할 때까지 지상권을 인정해줘야 한다.
-시골 땅을 경매로 낙찰받았는데 뒤늦게 분묘가 있는 것을 발견했다. 어떻게 해결해야 하나.
△오래된 분묘는 관습법상 분묘기지권이 인정될 수 있다. 다만 후손들이 분묘를 관리하지 않는다면 분묘를 이장할 수 있다. 동네 주민들의 의견 등을 종합해 관리상태를 파악하고 합법적으로 묘지 이전을 청구할 수 있는지 확인해야 한다. 분묘기지권은 다른 사람의 토지에 묘를 쓴 사람에게 인정되는 권리로 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치하거나, 토지소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 후 20년간 그 분묘를 점유하거나, 자기 토지에 분묘를 설치한 사람이 분묘를 이전한다는 특약 없이 토지를 매매했을 경우 인정받을 수 있다.
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