[격변기 부동산 투자전략] 아파트 “신규분양 2·3순위 노려라“

정부의 5.23 조치 이후 꺾일 줄 모르던 아파트 가격 상승세가 주춤하고 있다. 일부 지역은 하락세로 돌아섰다. 특히 부동산 투자의 `중핵`으로 자리잡아온 재건축 아파트가 된서리를 맞고 있다. 분양권 전매가 완전 금지됨에 따라 수십대 일의 경쟁률을 보여온 동시분양도 미분양 사태를 보이고 있다.

그렇다고 매력적인 투자수단으로서의 부동산 입지가 변한 것은 아니다. `묻지마 투자`는 이미 오래 전 옛말이 됐다. 이제는 시장 변화에 맞춰 미래 가치 상승 등을 면밀히 따져보는 전략적인 투자가 필요하다. 격변기 부동산시장의 투자 전략을 알아본다.

◇신규 분양, 2ㆍ3순위 노려볼 만= 서울ㆍ수도권의 경우 계약 후 입주 때까지 분양권을 전매할 수 없고 중도금 대출 비중도 점차 줄어들면서 신규 아파트에 대한 투자 메리트가 줄어들고 있다.

이에 따라 청약 거품이 꺼지면서 아파트 분양시장이 공급자 중심에서 수요자 중심으로 빠르게 변하고 있다. 청약통장이 필요 없는 3순위 마감이 일반화되고 미분양 아파트도 늘고 있다.

무주택 및 지역 우선과 1순위의 경우 그만큼 청약 당첨 기회가 높아졌다. 따라서 당첨 확률이 높다는 점만 생각하고 청약을 서두르기 보다는 분양가, 중도금 대출 등의 조건을 면밀히 검토할 필요가 있다.

지역 1순위자나 무주택 우선 순위자는 선별 청약전략을 구사해야 한다. 특히 무주택 우선의 경우 당첨확률이 100%에 가깝기 때문에 시세차익을 기대할 수 있는 곳과 주거환경이 좋은 곳에 집중적으로 청약할 필요가 있다. 1순위자는 서울의 경우는 장기적인 가치상승을 감안해 한강변이나 강남권 지역에, 수도권은 택지지구를 우선순위에 두는 게 좋다.

특히 2ㆍ3순위에도 기회가 돌아오는 만큼 관심을 가져두는 것이 바람직하다. 용인 동백지구처럼 공급 물량이 많은 경우 2ㆍ3순위자의 당첨기회가 높아질 수 있다.

신규 아파트 분양가는 그 동안 고공행진을 지속한 결과 주변시세보다 높은 곳이 상당히 많다. 7차 동시분양에서도 분양가 상승은 여전하다.

때문에 아무리 입지조건이 좋아도 주변시세보다 10% 이상 비싸다면 청약에 신중해야 한다. 비슷한 분양가라면 중도금 대출 무이자 조건이 이자 후불제 조건보다 훨씬 낫다. 이자 후불제는 잔금을 치를 때 그 동안 미납한 이자를 한꺼번에 내야 하기 때문이다.

◇재건축, 사업추진 빠른 단지 유망= 재건축 아파트에 투자해 불과 몇 개월에 수천만원씩 수익을 올리던 시대는 이미 지났다. 재건축 추진 속도가 빠르고 인기 있는 단지는 이미 오를 대로 올랐고 사업추진이 더딘 곳은 상대적으로 덜 올랐지만 `80% 후분양` 등 제도 강화에 따라 언제 사업에 착수할지 가늠하기 어려워진 것.

때문에 재건축투자에서는 자금여력과 투자가능 시기를 결정하는 것이 무엇보다 중요하다. 자금여력이 풍부하다면 사업승인을 받았거나, 사업승인을 신청한 강남지역 재건축 단지를 우선 고려하는 것도 괜찮다. 가격이 많이 올랐지만 강남권 선호가 여전하고 다른 단지에 비해 재건축이 쉽기 때문이다.

강남권의 웬만한 재건축 아파트는 평균 4억~5억원을 넘는다. 여기에 사업인가를 신청했더라도 입주까지는 적어도 2~3년이 소요된다. 때문에 빚을 얻어 재건축에 투자했다간 낭패를 보기 십상이다. 현재 강남권에서 재건축 사업시행인가(사업계획승인)를 신청을 한 단지는 논현동 성원ㆍ협성 아파트, 역삼동 신도곡ㆍ개나리2차 아파트, 암사동 강동 시영, 잠실 주공 1단지 등이다. 이들 단지는 선분양이 가능하다.

자금 여력이 없더라도 최소 안전진단을 받은 단지를 선택하는 것도 안정적이 투자방법이다. 안전진단에는 예비진단과 정밀진단이 있는데, 이 중 정밀진단까지 받은 단지가 유리하다.

재건축 투자 때에는 안전진단에서 준공까지는 평균 5년 정도 소요된다는 점을 명심해야 한다. 300가구 이상 또는 재건축 이후 300가구 이상이 될 단지는 지구단위계획을 세워야 한다. 조합 설립인가를 받지않고 시공사를 선정한 경우 사업계획인가 이후 시공사를 다시 선정해야 하는 등 절차도 까다로워 졌다.

특히 정부의 규제강화로 재건축보다는 리모델링으로 선회하는 단지들도 증가될 것으로 전망된다. 따라서 재건축 진행되고 있다는 말만 믿고 무작정 투자에 뛰어드는 것은 금물이다.

<홍병문기자 [e-mail]>