[후분양제 3단계 도입 의미ㆍ전망] 투기막고 공급숨통은 틔워

후분양제의 단계적 도입은 건설교통부가 부동산 투기는 차단하되 급격한 공급위축을 막기 위한 조치로 풀이된다. 현재의 선분양제는 주택건설자금 확보가 쉬어 주택공급을 늘리는 측면에서는 용이했다. 그러나 정작 수요자의 주택 선택권은 제한됐고 또 분양권 전매 등의 투기양상으로 주택공급시장의 왜곡을 가져오는 부작용을 가지고 있었다.

때문에 시민단체와 일부 연구기관은 지속적으로 후분양제도의 적극도입을 주장해 왔고 이에 대해 주택업계는 분양가 상승, 공급위축 등을 내세워 도입을 반대해 왔던 것.결국 건교부는 공공부분은 후분양제 의무화, 민간부문은 지원책 통해 후분양 유도로 가닥을 잡고, 3단계에 걸쳐 시행하는 방안을 내놓았다. 건교부 관계자는 “건설자금에 대한 금융지원 여건이 취약해 민간 역시 결국 후분양제로 돌아설 것”이라고 말했다.

◇실수요 중심 공급시장 형성 = 후분양제의 정착은 무엇보다도 실수요 중심의 주택공급시장이 형성될 것으로 전망된다. 선분양제는 입주 때까지 2~3년간 분양권을 가지고 있어야 하고 결국 이는 분양권 전매 등의 투기시장이 형성됐던 것이다. 또 주택업체는 완공까지 발생할 수 있는 리스크를 분양가에 포함시켜 분양가와 분양권 값은 공급자와 투기수요자가 모두 올리는 왜곡현상이 이어졌다. 결국 이런 시장 왜곡은 분양권 값 급등분양가 인상주택가격 인상 등의 시장이 형성되면서 주택공급시장에서 실수요자가 설 수 있는 공간은 적었던 게 사실이었다. 또 소비자가 모델하우스만 보고 구입, 입주 후 구조변경 및 내장재 교체 등으로 자원낭비가 심했던 것도 사실이다.

◇단기적 공급위축 불가피 = 단계적 후분양제도 도입방침을 수립했으나 단기적인 공급위축은 불가피할 전망이다. 민간주택업체는 후분양 참여 업체에 한해 금융지원, 택지분양 등의 우선권을 주지만 지원기금과 공공택지의 제한으로 인해 모든 업체가 이 같은 지원의 대상이 될 수는 없기 때문이다. 특히 정부가 개발하기로 한 프로젝트 파이낸싱도 그 동안 말만 무성했지 아직까지 정착되고 있지 못하다. 또 민간금융기관에 의한 프로젝트 파이낸싱도 사회간접자본 등에는 어느 정도 이뤄지고 있지만 주택건설 등에는 사실상 `대부`이상의 의미는 없는 게 현실이기 때문이다.

분양가 상승도 예상된다. 국토연구원은 최근 주택건설업체들이 선분양 때와 같은 수익률을 유지하기 위해서는 중형주택 기준으로 50% 공정 후 8.3%, 완전 준공 후 11.6%의 분양가 상승이 예상된다고 밝혔다.

◇민간업체, 구조조정 이뤄질 듯 = 자금동원력이 떨어지는 민간주택업체의 퇴출도 불가피할 전망이다. 건설교통부가 주택건설업체들의 자금부담 등을 고려해 민간부문에 대해서는 후분양을 강제하지 않기로 했지만, 선분양에 대한 각종 지원이 줄어들거나 없어지기 때문. 대형건설업체 임원은 “현금동원력이 떨어지는 업체의 경우 앞으로 금융지원을 받기는 더욱 힘들 것”이라며 “이들 업체는 결국 자금지원을 받을 수 있는 후분양을 선택할 것”이라고 말했다.

<이철균기자 [e-mail]>