시장정비 사업 투자 바구니에 슬슬 담아볼까

"주상복합에 도시형 생활주택 등 늘어 수익성 높아졌죠"

재래시장을 허물고 주상복합건물 등을 건설하는 '시장 정비사업' 이 최근 수익성을 높이기 위해 각종 복합 개발 방식으로 발전하면서 투자자들의 관심이 높아지고 있다.

서울 시내 곳 곳에서 추진 중인 전통시장 재정비 사업들이 잇따라 새 옷을 갈아 입고 있다. 새로 들어 설 주상복합 건물에 최근 인기 좋은 소형 아파트를 더 늘리거나 아예 도시형 생활주택으로 바꾸는 것은 물론이고 용도 자체를 바꾸기도 한다. 시장정비 사업은 수년 전 투자 바람이 한차례 휩쓴 뒤 투자자들의 관심권에서 멀어진 상태. 하지만 새롭게 변신, 수익성을 높인 시장 정비 사업의 경우 투자 바구니에 넣어볼 만 하다.

서울시내에서 추진중인 시장정비 사업은 30여 곳 정도. 시장정비사업은 '전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법'의 적용을 받기 때문에 용적률이나 사업절차, 세금 각종 인센티브 혜택이 주어진다. 조합(상가소유주)과 임차인 간의 분쟁으로 인한 사업 지연 가능성 등 복병이 있긴 하지만, 발 품을 팔면 알짜 투자처를 만날 수 있다고 전문가들은 조언하고 있다.

"주변의 풍부한 임대수요에 맞추자"
재건축조합 사업계획 재조정 활발
용적률 완화·稅 혜택등 많아 매력적
임차인과 분쟁 소지 커 꼼꼼 체크를 영동대교 남단 부근에 위치한 청담제일시장. 낡은 상가 건물을 헐고 주상복합 건물을 신축하는 재건축 사업을 추진 중이다. 그런데 최근 조합은 사업계획을 바꿔 아파트 대신 도시형 생활주택을 짓기로 했다. 10층짜리 건물 중 아래층 상가 위쪽 4~10층에 짓기로 했던 전용면적 43~85㎡ 아파트 41가구 대신, 24~49㎡ 규모 도시형 생활주택 89가구를 건설하기로 한 것이다. ◇새 옷 갈아입는 시장정비 사업=

청담제일시장 재건축조합 관계자는 "주변에 풍부한 임대수요를 감안해 도시형 생활주택(원룸형)을 짓게 됐다"고 말했다. 주변 임대료는 보증금 1,000만원에 월 100만원을 넘고 있다. 청담 제일시장은 오는 4월 일반 분양에 들어간다. 분양가는 3.3㎡당 2,000만원 대로 조합원들은 도시형 생활주택 분양을 통해 짭짤한 수익을 챙길 수 있게 됐다.

전통시장 정비 사업이 속속 새 옷을 갈아 있고 있다. 청담제일시장처럼 아파트 대신 도시형 생활주택을 짓거나, 아파트를 짓는 경우 대형을 줄이고 소형을 늘리고 있다.

강남 노른자위에 위치한 논현동 옛 영동시장 부지에도 도시형 생활주택이 지어진다. 건물이 헐려 공터로 남아있는 영동시장 자리엔 연면적 21만2,687㎡규모의 지하11층 주상복합건물이 건립된다. 아래층엔 상가, 3~11층엔 도시형 생활주택 236가구가 들어선다. 조합측은 "대형 아파트는 분양 자체를 장담할 수 없다"면서 "수익성이 높은 도시형 생활주택으로 꾸미게 됐다"고 말했다.

용도를 바꾸는 모험도 마다하지 않는다. 이를 위해 용적률을 높이거나 층고를 상향하는 다소 평범한 방법을 쓰기도 한다. 관악구 봉천동에 위치한 당곡시장 정비를 맡은 봉신산업은 건물 용도를 판매와 의료 및 업무시설, 교육연구시설에서 판매와 도시형 생활주택으로 바꾸는 작업을 진행 중이다. 도시형 생활주택은 모두 98가구로 건물 3~7층에 들어선다.

노량진뉴타운에 위치한 신노량진시장은 층고 상향과 소형 평형으로의 전환을 동시에 추진하고 있다. 층고를 30층(최고 110m)으로 올리고 당초 계획했던 대형 아파트 대신 전용면적 85㎡와 60㎡크기의 중소형 아파트를 늘리기로 한 것이다. 이에 따라 아파트는 종전 174가구에서 204가구로 30가구 늘어난다. 신노량진시장 시행사인 이에스산업개발 관계자는 "사업계획을 처음 수립했던 4년 전만 해도 대형 아파트가 인기가 높았지만, 지금은 인기가 없어 소형으로 바꾸게 됐다"고 설명했다.

도봉구 쌍문동에 위치한 제일종합시장정비사업 역시 층고 상향과 소형 평형 전환에 나섰다. 당초 이곳에는 10층 규모 건물이 들어설 계획이었지만 이를 12층으로 상향하고, 당초 계획했던 중대형 주택을 없애고 전용 60㎡안팎의 소형주택 125가구를 지을 예정이다. 김관중 제일종합시장조합장은 "조합원 수는 97명이고 아파트는 모두 일반 분양할 계획이어서 소형으로 전환되면 사업성이 더욱 개선될 것"이라고 말했다.

◇'특례 백화점'...사업 장기화 등 복병도...=

시장 정비 사업은 사업 추진절차 등이 재개발, 재건축 등 일반적인 정비사업과 큰 차이가 없다. 두드러진 차이점은 혜택이 많다는 것. '전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법'의 적용을 받기 때문이다. 전통시장의 현대화와 시장정비를 촉진해 지역상권을 활성화하겠다는 입법 취지에 시장정비 사업은 용적률 완화, 세제 혜택 등 각종 인센티브가 주어진다.

전통시장 특별법에 따르면 시장 정비사업은 일반 주거지역의 경우 400%이하, 준주거지역의 경우 450%이하, 준공업지역은 400% 이하까지 용적률을 적용 받을 수 있다. 이는 재개발ㆍ재건축 사업에 비해 100%포인트 이상 높은 것이다. 더구나 심의기관인 시장정비사업심의위원회에서 주변의 교통ㆍ미관ㆍ채광 등에 영향을 미치지 않는다고 판단하면 준주거는 500%까지 높아진다. 층고 및 건폐율 규정도 완화돼, 2종 일반주거지역 재건축의 경우 12층까지만 가능하지만 시장정비사업은 15층까지 지을 수 있다.

사업진행 요건도 덜 까다롭다. 시장 정비사업은 토지면적의 5분의 3 이상에 해당하는 토지소유자의 동의 및 토지소유자 5분의 3의 동의를 얻으면 사업추진계획을 수립하거나 조합을 설립할 수 있다. 이에 비해 재개발ㆍ재건축 사업은 조합원의 4분의 3이상의 동의를 얻어야 조합을 설립할 수 있다. 시장정비계획이 시장정비사업심의위원회에서 통과되면, 도시계획위원회 심의를 거친 것으로 간주된다. 또 상가를 재건축할 경우 총 사업비의 75% 범위 내에서 100억원 이하까지 연 4.5% 이자로 10년간 지원받을 수 있다.

뿐만 아니다. 건폐율이나 인접 대지 경계선으로부터 띄어야 하는 거리 등도 훨씬 완화된 기준을 적용 받는다. 국ㆍ공유지가 사업지 안에 있으면 수의 계약을 통해 매입 또는 임차할 수 있다. 또 주상복합을 지을 경우 사업계획의 승인대상에서 제외돼 분양가 상한제의 적용을 받지 않는다.

부담금 감면이나 세제 혜택 또한 크다. 과밀부담금(상업용도 1만5,000㎡ 이상, 복합용도 2만5,000㎡ 이상에 적용)을 50% 감면 받는다. 또 기존 토지 또는 점포소유자에게 분양하는 토지나 점포는 양도 소득세가 면제된다. 또 시장 재건축사업 시행을 위하여 취득하는 토지 및 건물에 대하여는 취득세 역시 면제된다.

전통시장은 과거 유동인구가 많았던 곳이었던 만큼, 정비를 통해 새롭게 탈바꿈 할 경우 곧바로 경쟁력을 확보할 수 있다. 더구나 서울시내에 개발 가능한 토지가 고갈되고 있는 만큼, 희소성도 점차 높아지고 있다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "몇년 전만 해도 전통시장 정비 사업이 서울시내 곳곳에서 우후죽순 진행되면서 공급 과잉 등으로 사업에 어려움을 겪는 곳이 많았다"면서 "하지만 최근 들어 사업 계획 변경을 통해 수익성을 높이고 있는 만큼 투자를 적극 검토해볼 만 하다"고 말했다.

하지만 시장 정비사업 투자에도 복병은 숨어 있다. 특성상 상가 임차인과 분쟁이 발생할 소지가 많다는 점이다. 전통시장 특별법에서는 시장정비사업을 할 때 입점 상인에 대한 보호대책을 반드시 마련하도록 하고 있다. 정비 사업기간에 임차인에게 임시시장을 마련해줘야 하며 그렇지 못한 경우 영업 손실을 금전적으로 보상해야 한다. 정비사업이 끝나면 임차인에게 점포 우선분양, 임대료 할인 등을 해줘야 한다.

선종필 대표는 "조합원(상가 소유주)과 상가 임차인 사이에 분쟁이 발생할 경우 소송전으로 비화되거나 시장분쟁조정위원회를 거치게 되는데 이로 인해 사업기간이 길어지거나 아예 표류할 수도 있다"면서 "또 상권으로서의 경쟁력을 상실한 노후 상가의 경우 정비를 하더라도 사업에 성공할 가능성이 낮은 만큼, 투자를 고려한 경우 반드시 현장 조사를 해야 한다"고 조언했다.