'세테크+재테크' 상가주택에 투자해볼까?

'세테크+재테크' 상가주택에 투자해볼까?

대형 역세권·대로변 상가보다 투자금액 적고법적한도내 용도변경땐 양도세 피할수 있어노후대비 수익형 상품으로 갈수록 관심 커져

이유미 기자 [e-mail]

노후 대비용 수익형 상품으로 상가주택에 관심을 갖는 사람들이 늘고 있다.

상가주택은 일반적으로 1~2층은 상가ㆍ오피스, 3층은 주택으로 구성돼 있다. 건물주인이 직접 상주하면서 임대수익을 얻을 수 있고 점포 수가 많지 않은 만큼 임대관리도 쉽다. 상가주택은 또 대형 역세권 상가나 대로변 근린상가보다 투자금액이 저렴해 서울이나 수도권에서도 보증금을 안고 3억~7억원을 투자하면 구입할 수 있는 곳도 많다.

지난 99년 건축법이 개정되면서 상가주택도 용도변경이 쉬워져 법적 허용 한도 내에서 적절한 용도 변경으로 절세도 가능하다.

보통 상가주택의 양도세는 주택과 상가를 분리해 적용한다. 1가구 1주택자의 경우 주택면적이 상가보다 크다면 주택에 해당돼 3년 이상 장기보유하고 6억원 이하로 매매시 양도소득세를 내지 않아도 된다.

반면 주택면적이 상가 면적과 같거나 오히려 작다면 주택 면적에 대해서만 양도소득세가 비과세되고(단 주택 부문 실거래 가격이 6억원 이하일 경우) 상가는 과세된다. 이 경우 상가 부문을 용도 변경해 주택 면적을 늘리는 방법이 가능하다.

1가구 소유자가 상가주택에 투자할 경우 상가주택도 가구 수에 포함돼 1가구 2주택 양도세 중과세가 적용된다. 이 경우 중과세율이 적용되는 주택 부문을 줄이고 상가 면적을 늘리면 상가 부문에 정상 세율(9~36%)이 적용돼 절세 효과가 있다. 때로는 저층 상가주택 중 주택 부문을 상가로 용도변경해 2주택자의 상황을 벗어나는 방법도 있다.

상가주택 투자시 유의점도 있다. 유영상 상가114 소장은 “최근 대형할인점이나 백화점, 각종 프레차이즈 업종들이 확산되면서 목이 좋은 곳 위주로 소비자들이 흡수돼 업종경쟁력이 떨어질 수 있다”고 지적했다.

전문가들은 상가주택 투자시 주택가가 시작되는 입구 코너나 도로와 맞닿은 면적이 큰 상가주택을 고르라고 말한다. 특히 유동인구가 풍부한 전철 역세권을 낀 대학가나 사무실 밀집지역 등이 좋고 순수 주거지역이라도 먹자골목으로 특화될 수 있는 곳을 고르는 것이 좋다. 재개발ㆍ재건축이 추진되는 곳은 토지 지분에 따라 아파트 분양권까지 얻을 수 있다.

전문가들이 추천하는 새로운 상가주택 투자처는 송파 뉴타운이 건립되는 거여역 일대, 문정동 법조단지 및 업무 유통시설들이 조성되는 문정ㆍ장지역 일대, 지하철 9호선 개통으로 환승역이 되면서 신흥상권으로 기대치가 높은 당산역 일대와 오는 2012년 지하철 9호선 개통시 원ㆍ투룸 수요가 증가할 것으로 예상되는 삼전 사거리 일대 등이다.

투자금액이 여의치 않으면 대한주택공사 등이 공급하는 택지지구 내 60~80평 규모의 상가주택 용지를 직접 분양받는 방법도 있다. 이 경우 연면적 40%까지 상가를 지을 수 있지만 무주택자만 신청할 수 있다.

서울ㆍ수도권에서 한달에 백여건 이상 쏟아지는 경매물건에도 관심을 갖으라고 전문가들은 조언한다. 건물 연수가 오래된 상가주택을 시세보다 20% 이상 싸게 낙찰받으면 시세차익도 기대해볼 수 있다. 하지만 경매 물건은 신중하게 접근할 필요가 있다. 박대원 상가정보연구소 수석연구원은 “경매물건은 낙찰금액 외에 추가부담금 여부가 관련된 권리분석, 물건의 가치가 향후 어떻게 변할지에 대한 물건분석, 수익성 분석 등의 과정이 등이 반드시 필요하다”고 말했다.

입력시간 : 2007/05/22 14:53