주상복합아파트 시장 '찬바람'

서울도심 주거부문 용적률 300%제한으로서울시가 도심 「나홀로 아파트」건립을 막기위해 주상복합아파트의 주거부문 용적률을 300%로 제한키로 하는 내용의 「용도용적제」를 도입키로 함에 따라 도심지역 주상복합아파트 건립과 여의도 아파트 재건축사업이 큰 차질을 빚을 것으로 예상된다.

이에따라 지난해부터 고급주택 시장을 선도해온 주상복합 아파트 시장은 이미 건축허가를 받은 물량을 끝으로 사실상 종지부를 찍을 것으로 전망되고 있다.

서울시의 용도용적제는 상업지역내 들어서는 주상복합아파트의 과밀화를 막기위해 주거부문의 용적률은 300%, 상업·업무부문의 경우 최고 1,000%로 각각 제한하는 것이 주요내용.

그동안 주상복합건물은 용적률 1,000%가 일률적용되는 탓에 주거시설이 법적 허용한계선인 90%까지 들어서고, 업무·상업시설은 10%에 그쳐 수백가구규모의 마천루 고급아파트로 건립됐었다.

◇주상복합 아파트 건립 어려울 듯=도심에 우후죽순처럼 건립되던 마천루아파트가 설 땅을 잃게됐다.

주택업계는 이번 「서울시 도시계획 조례」 제정으로 도심상업지역내에 주거비율 90%짜리 주상복합건물 건립은 사실상 불가능한 것으로 판단하고 있다.

목동 현대 하이페리온(양천구 목동)·대림 잠실 아크로빌(송파구 잠실 갤러리아 부지)등 공급예정인 주요 주상복합아파트는 모두 주거비율 90%·상업업무시설 10%비율로 용적률 900~1,000%를 기준해 설계중이다.

새 기준을 적용한다면 이들 주상복합아파트의 용적률은 기존 주거비율을 유지할 경우 최고 370%선. 따라서 아파트 건립가구수가 절반이하로 줄어들 수밖에 없다. 평당 1,000만원이 넘는 금싸라기 땅에 이렇게 지어선 도저히 수익성을 맞출 수 없다는게 업계의 공통된 의견이다.

다만 이미 건축허가를 받은 서초동 대상부지의 삼성 쉐르빌과 여의도 대우 트럼프월드Ⅱ는 공급이 가능할 것으로 전망되고 있다.

삼성중공업 관계자는 『서울시의 방침대로 조례가 제정된다면 업계로서는 아파트분양가를 현재보다 최하 1.5배 이상 올리던지 상가나 업무시설 비율을 전체 건물의 50%이상으로 확대할 수밖에 없다』며 『그러나 이 두가지 방안 모두 분양성이 없어 신규 사업은 포기해야 할 판』이라고 말했다.

◇여의도 재건축 순탄치 않을 듯=여의도 일대 노후 중층아파트 단지는 19개 단지 8,594가구. 이중 상업지역에 들어선 백조·미주·한성등 8개단지를 중심으로 재건축이 활발하게 진행되고 있다.

이미 백조와 미주아파트등은 시공사까지 선정하고 용적률 1,000%를 적용, 30~40층짜리 초고층 주상복합아파트 건립을 추진하고 있다.

반면 주거지역내 중층아파트들은 용적률을 높일 수없기 때문에 가구수를 늘리는 재건축사업이 사실상 불가능해 여의도 재건축은 상업지역에 국한되고 있는 것.

하지만 서울시의 이번 조치로 상업지역내 아파트 재건축사업이 계획대로 진행될지는 미지수다. 이들 단지의 현재 용적률은 195~351%이지만 주거용적률 300%를 적용할경우 일부 아파트는 원래 건립가구수보다도 줄어들 수밖에 없기 때문이다.

이에따라 재건축을 추진중인 여의도 상업지역내 아파트주민들의 거센 반발과 함께 재건축을 추진하더라도 상업·업무시설을 늘려 채산성을 맞출 수밖에 없을 것으로 예상된다.

권구찬기자[e-mail]

이학인기자[e-mail]

입력시간 2000/05/08 19:02