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지난해 발표된 9·1 부동산대책의 후속 조치로 분양권 전매제한 기간이 단축되면서 분양권 거래로 시세차익을 노리려는 투자자들의 이목이 집중되고 있다. 여기에 미처 청약에 당첨되지 못한 실수요자들이 가세하면서 연초부터 분양권 시장이 뜨거워지는 모습이다.
부동산 전문가들은 분양권 거래가 프리미엄 및 내 집 마련을 동시에 노릴 수 있는 수단이지만 일반적인 주택 거래와 다른 만큼 정확하고 안전한 정보를 바탕으로 전매작업을 진행해야 한다고 조언한다. 양지영 리얼투데이 실장은 "등기부등본을 바탕으로 거래를 하는 일반 주택매매와 달리 분양권 거래는 좀 더 복잡하고 까다로운 절차를 거치게 된다"며 "거래 준비부터 마무리까지 필요한 정보를 숙지하고 신뢰할만한 공인중개사를 통하는 것이 좋다"고 말했다.
◇일반적인 분양권 거래 방법은=분양권 전매 시 가장 먼저 해야 할 일은 분양계약자가 실제 계약자인지를 확인하는 것이다. 일반적인 주택 거래에서는 공신력을 갖는 등기부등본을 보고 주택 소유자를 확인할 수 있지만 분양권 거래에서는 분양계약서에 명시된 계약자를 믿고 거래해야 하기 때문이다. 분양권 당첨자가 실제 건설사와 계약을 맺고 계약금과 중도금 등을 납입했는지 건설사로부터 증명서를 발급받아 보는 것이 안전하다. 전매 과정이 복잡한 만큼 직거래나 이동식중개업소(떴다방)를 통하기보다는 신뢰할 만한 공인중개사를 찾아 작업을 하는 것이 수월하다.
분양권 매매계약서 작성 시 매도인의 경우 분양계약서, 계약금 및 중도금 납입 영수증, 신분증, 인감도장, 매도용 인감증명서 등을 챙겨야 한다. 매수인은 인감도장과 신분증을 지참하면 된다. 분양권 매매계약서에 들어가는 매매금액은 총 분양가가 아니라 종전까지 매도자가 납부한 계약금과 중도금, 프리미엄을 합친 금액이라는 점도 알아둬야 한다. 분양권 매매계약서는 매도인, 매수인, 공인중개사, 은행, 시공사가 각각 공유해야 하기 때문에 총 5부 이상 작성하는 것이 좋다. 전매계약서 작성 후에는 관할 시·군·구청에 가서 '부동산거래 계약신고서'를 작성해 신고필증을 챙겨야 한다. 분양권 전매는 실거래가 신고가 필수이며 증여나 공동명의를 할 경우에는 관련 부서에서 '검인' 날인을 받아야 한다. 만약 분양계약자의 은행대출이 있으면 매수자와 동행해 대출받은 은행지점을 방문, 대출 승계나 상환을 진행하는 것도 필수다. 중개업계의 한 관계자는 "분양한 시행사나 시공사에서 분양계약서 명의변경을 하고 변경된 분양계약서를 수령하는 것이 최종 단계"라며 "전매 업무는 일반적으로 특정 요일에 진행하기 때문에 날짜를 확인한 후 방문하는 것이 좋다"고 말했다.
◇분양권 거래시 주의점은=인기 단지 분양 시 떴다방들이 대거 몰려 전매 제안을 하는 경우가 많은데 이들을 경계하는 것이 좋다는 게 부동산 전문가들의 조언이다. 과열된 분위기를 이용해 프리미엄을 부풀리거나 불법 전매를 부추기는 경우가 많기 때문이다. 특히 분양권 전매금지 기간임에도 불법 분양권 매입을 유도한 후 당첨자와 떴다방이 분양권 가격을 조작하고 잠적해 실수요자들이 피해를 볼 수도 있다.
당첨자와 실제 계약자를 제대로 확인하지 않고 아무 계좌에 입금을 할 경우 낭패를 볼 가능성도 높다. 공인중개사를 통해 전매 작업을 진행하더라도 매수자를 찾기 어렵거나 기간이 길어지면 여러 떴다방과 중개업자가 끼어드는 경우가 많아 문제가 발생하기도 한다.
특히 분양권 명의변경 기간이 길어질수록 적정 가격에 대한 분쟁 역시 커질 수 있다는 설명이다. 시장 분위기에 따라 분양권 프리미엄 시세가 오르고 내리는 것을 반복하기 때문이다. 장지동 P공인 관계자는 "분양권 거래 시 최종 명의변경일에 다툼이 끊이지 않는 것을 자주 목격했다"며 "분양권 거래를 하려면 되도록 신속하게 절차를 밟는 것이 분쟁 소지를 줄일 수 있는 방법"이라고 설명했다.
불법전매가 적발될 경우 매도자, 매수자, 공인중개사까지 주택법에 의해 3년 이하 징역이나 3,000만원 이하 벌금을 내야 하는 것도 알아둬야 한다. 분양계약 역시 취소되기 때문에 매수자는 매도자에게 지불했던 프리미엄 회수가 불가능해질 수도 있다. 양도세를 적게 내기 위해 매매가격을 낮추는 다운계약서를 작성했다가 적발될 경우 매도자, 매수자 모두 신고불성실 가산세를 내게 된다.
◇1분기 전국 1만2,000가구 분양권 전매제한 풀려=수도권 공공택지 내 주택전매 제한이 완화되면서 지난해 청약 열기가 높았던 지역들의 분양권 거래도 뜨거울 것으로 보인다. 닥터아파트에 따르면 올 1·4분기에만 수도권 14개 단지 7,607가구(일반분양) 분양권의 전매 제한이 풀린다. 수도권, 5대 광역시와 지방 소도시까지 포함하면 1·4분기에 전국 23개 단지, 1만2,943가구의 분양권 전매 제한이 완화된다. 서울은 지난해 8월에 분양한 성북구 정릉동 '한화 정릉 꿈에그린' 145가구가 오는 3월 전매 제한이 풀린다. 나머지 13개 단지는 모두 경기도에 집중돼 있다.
위례신도시에서는 지난해 2월에 분양한 '엠코타운센트로엘(A3-6a블록)' 673가구의 분양권이 3월부터 전매 제한이 풀린다. 지난해 위례신도시의 청약 열기가 뜨거웠던 만큼 거래가 가능해지는 분양권에 대한 관심도 높을 것으로 예상된다. 위례신도시의 분양권 전매제한기간은 1년이다.
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