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지난해 아파트 가격 약세속 홀로 오름세
대지규모 100~150㎡가되팔기에 적당
3.3㎡당 1,800만원 이내 매입해야 승산
투자전건축허가 사항·수익성 분석 필수
서울 상도동에 3층짜리 낡은 상가주택을 보유하고 있는 K씨. 1층과 3층은 임대주택으로, 2층은 상가를 세놓아서 월 150여 만원의 임대료를 받고 있었다. 경사지로 된 425㎡의 부지는 2필지로 나뉘어 있는데 2층 상가는 주차장으로 놀리고 있는 주차장과 높이가 같다. K씨는 주차장 부지가 아까워 3.3㎡당 1,800만원에 팔려고 내놔봤지만, 거들떠 보는 이도 없었다. 그러던 중 최근 노후주택을 리모델링하거나 신축해 임대수익을 높이는 사례가 늘고 있다는 소문을 듣고 팔던 주차장 매물을 거둬들였다.
그가 찾은 곳은 임대사업을 원하는 건축주를 위해 사업계획부터 임대관리까지 토탈서비스를 제공해주는 CNH홈㈜. 본인 소유의 부지가 종합대학교 인근이라 사업성이 높다는 컨설팅 결과에 따라 그는 신축을 통해 건물을 매력 있는 임대상품으로 만들기로 결정했다.
공사비와 설계감리비 등을 포함해 그가 지출한 금액은 총 13억원. 신축 후 상가 2개호를 비롯해 도시형생활주택 25가구의 보증금을 합한 금액이 모두 11억7,000만원이었다. 나머지 금액 1억3,000만원은 주택기금에서 연2%의 저리로 대출을 받았다. 보증금과 대출금을 합하고 나니 결국 그의 실투자비는 '제로(0)'였다.
반면 그가 거둬들이는 임대 수입은 월 1,600만원에 달했다. 여기에 200여 만원의 관리비를 더하면 사실상 그는 한 달에 1,800만원의 수입을 거둬들이는 셈이다. 대출금 이자 21만원과 임차인 관리 서비스를 제공하는 CNH홈에 지불하는 수수료 200여만원을 빼도 월 수입이 1,500만원을 훌쩍 넘는다. 예전 건물에 비하면 열 배가 넘는 수준이다.
더욱이 임대차 계약부터 입주민을 위한 주거서비스 제공까지 모든 일을 CNH홈이 맡다 보니 그는 임대 수입을 주머니에 꽂아 넣는 것 이외에는 딱히 신경 쓸 일도 없다.
1~2인 가구 급증 등의 이유로 탈(脫) 아파트 주거수요가 커지면서 최근 몇 년 간 노후 주택을 리모델링하는 투자 방법이 인기를 끌었다. 하지만 전문성이 없는 건축주가 직접 사업계획부터 설계, 임차인 관리까지 모든 부분을 도맡다 보니 실패하는 이들도 적지 않았다.
최근엔 사업계획과 시공뿐만 아니라 임대사업까지도 도맡아서 해주는 전문업체들이 등장하면서, 이 같은 리모델링의 공식도 바뀌고 있는 추세다. 리모델링이나 증ㆍ개축, 신축을 통해 수익률을 높이는 투자상품의 대상도 단독주택에서 중소형 빌딩까지 확산되고 있다.
오피스텔 같은 판에 박힌 분양형 수익 부동산에 질렸다면, 낡은(故) 건물을 새롭게(新) 바꿔 돈을 버는 '온고지신(溫故知新)' 투자전략을 선택해 보는 것은 어떨까.
"부동산 투자라고 하면 아파트ㆍ오피스텔ㆍ빌라 등 공장에서 찍어내듯 만들어낸 공산품만 생각하는 경향이 있습니다. 하지만 이제 부동산 투자는 새로운 물건보다는 오래된 것을 어떻게 바꿔 부가가치를 창출하느냐가 관건이 되는 패러다임으로 전환해가고 있는 추세입니다." (최진순 알엔디연구소 대표)
부동산 경기 침체로 '아파트 전성시대'가 막을 내리고 투자 중심이 오피스텔ㆍ도시형생활주택 등 수익형 상품으로 급격히 재편되고 있다. 하지만 최근엔 이마저도 공급과잉으로 투자자들의 외면을 받고 있는 상황이다.
이때문에 떠오르는 틈새시장으로 각광받고 있는 분야가 바로 노후주택 리모델링이다. 특히 단독주택 리모델링의 경우 지난해부터 발 빠른 투자자들이 몰리면서 깊은 부동산 경기침체에도 '상한가'를 거듭하고 있다.
◇단독주택… 리모델링 바람타고 인기 '高高'= 부동산리서치전문업체인 리얼투데이에 따르면 국민은행 시계열 자료 분석 결과 지난해 전국 전체 주택유형 중 단독주택만 유일하게 가격이 0.8% 상승했다. 아파트와 연립주택이 각각 0.2%, 0.3%씩 하락한 것과는 대조적이다.
특히 서울에서는 주택매매 가격이 2.9% 떨어지고 아파트(-4.5%)와 연립주택(-1.3%)이 하락한 반면, 단독주택은 1.9%가 올랐다.
단독주택은 경매시장에서도 인기가 높다. 부동산경매정보업체 부동산태인 조사 결과 지난해 법원 경매에 나온 서울 25개 자치구 소재 전체 주택 1만6,814개 중 절반이 넘는 13개 구에서 단독주택(다가구 포함) 낙찰가율이 가장 높았던 것으로 분석됐다.
양지영 리얼투데이 팀장은 "최근 단독주택을 매입한 후 다가구ㆍ다세대 등 수익형 부동산으로 리모델링해 주택임대사업을 하는 투자자들이 크게 늘어나는 추세"라고 말했다.
◇토지 매입가격이 성패 가른다= 리모델링은 일반인에겐 이른바 '진입장벽'이 높은 대표적 투자 상품이다. 기본적인 임대수요 분석과 토지매입뿐만 아니라 관련 법령과 건물 구조에 대한 이해가 필수적이기 때문이다. 법령과 건물 구조에 대한 이해가 수반돼야 리모델링을 할 지 신축을 할 지 여부를 결정할 수 있기 때문이다.
무엇보다 우선 토지매입이 쉽지 않다. 전문가들은 단독주택 리모델링 투자에 성공하기 위해서는 무엇보다 저렴한 토지를 매입하는 것이 중요하다고 조언한다.
박상언 유엔알컨설팅 대표는 "서울 시내에서 초역세권을 제외한 곳은 3.3㎡당 1,500~1,800만원 이내로 매입을 해야 승산이 있다"며 "보증금을 제외하고 매수가격이 15억원을 넘어서면 투자자들에게 되팔기가 버겁기 때문에 대지규모도 100~150㎡ 규모가 적당하다"고 조언했다.
또 제3종 일반주거지역(건폐율 50%)보다는 건폐율 측면에서 공간활용도가 높은 제2종 일반주거지(건폐율 60%)를 노리는 것도 한 방법이다.
저렴하게 매입하는 것도 중요하지만 해당지역의 전ㆍ월세 수요를 매입 전에 미리 파악하는 것도 중요하다. 기껏 신축을 했는데 임대가 나가지 않아 공실률이 높다면 수익률이 은행 예금 이자보다 못한 결과를 낳을 수 있기 때문이다.
이때문에 땅값이 비싼 역세권 보다는 한 두 블록 떨어진 지역에서 매물을 찾는 것이 좋다. 초기 투입 자금이 낮으면서도 공실률이 낮아야 연 7~8%의 수익률을 맞출 수가 있기 때문이다.
단독주택 매입 때에는 계약서에 건축허가를 조건으로 한다는 단서를 달고 허가를 받은 후 소유권을 넘겨받아야 한다. 매입한 뒤에 허가가 나지 않게 되면 낭패를 볼 수 있어서다. 허가비용은 매수인이 부담하고 명도는 매도인의 책임으로 잔금처리 전에 완료한다는 문구도 특약에 넣으면 좋다.
단독주택 신축 시 각 지자체별로 허가기준이 다를 수 있기 때문에 매입하기 전에 확인하는 것도 잊지 말아야 한다. 직접 지자체에 확인 하는 방법도 좋지만 이왕이면 해당 지역의 건축설계사를 통해 건축허가 사항뿐만 아니라 수익성 분석까지 하는 것도 방법이다.
◇전문업체 활용해 볼까= 단독주택 리모델링 투자에 관심이 있다면 최근 등장하고 있는 전문업체에 의뢰하는 것도 방법이다.
소형주택을 설계ㆍ시공하는 종합건설사 CNH홈㈜는 최근 책임시공은 기본이고, 임대사업을 원하는 건축주에게 사업계획부터 임대관리까지 토탈서비스를 제공해주는 상품을 투자자에게 제공하고 있다.
이 업체는 입주민에게 양질의 주거서비스를 제공해 임대주택의 공실률을 낮추면서, 임대차 계약 관리까지 도맡아서 해준다. 투자자는 일반 분양형 수익상품처럼 토지매입까지만 신경을 쓰면 나머지는 전문성이 필요한 단계는 업체가 알아서 처리해주는 만큼 일반인의 리모델링 투자 접근성이 좋아진 것이다.
중소형 빌딩도 해드려요 김상훈기자 |
