미분양·돈가뭄에 건설사 枯死위기

6억원 넘는 아파트등 청약시장 애물단지 전락

"분양초기 계약률 30%만 돼도 대박…" 한숨

은행들 '돈줄죄기'도 거세져 자구책 마련 비상

“금리상승과 정부 정책은 청약시장은 물론 전체 부동산시장에도 암초로 작용하고 있습니다. 이는 또 건설업계의 줄도산 위기로 비화될 수도 있습니다.” (대형 건설사의 주택담당 임원)

부동산시장이 위기에 직면한 것은 이자율 상승과 보유세ㆍ양도세 등 각종 악재에 겹겹이 둘러싸여 있기 때문이다. 기존 주택 보유자들은 늘어나는 이자 부담과 보유세ㆍ양도세 등으로 인해 시장에 매물을 내놓고 있지만 실제 거래로 이뤄지지 않아 애를 태우고 있는 형편이다. 또 예비 청약자들은 추가적인 부동산시장 하락을 겨냥해 청약시장을 떠나고 있다.

건설사들은 미분양 물량 증가로 자금난을 겪고 있는데다 은행권마저 대출심사 강화에 나서면서 사면초가에 내몰렸다. 결국 부동산시장 자체가 전혀 작동되지 않고 있는 상태다.

◇이자율 상승으로 위축된 수요=최근 이성태 한국은행 총재가 “당분간 금리는 높은 수준에서 유지될 것”이라고 밝힌 후 추가 금리인상에 대한 우려감이 높아지면서 아파트 분양시장에 먹구름이 드리워지고 있다. 지난해 5%에 불과하던 주택담보대출 금리가 올 12월 들어 최고 9%대를 넘보고 있는 상황에서 두자릿수 진입이 초읽기에 돌입했기 때문이다. 이 같은 금리 부담은 미분양 물량 증가로 이어져 결국 아파트 공급을 담당하는 건설사들에 피해가 고스란히 전가되기 때문이다.

또 늘어나는 보유세와 양도세로 인해 부동산시장이 전혀 작동하지 않는 현상이 일어나고 있어 갈수록 부동산시장에 미칠 피해는 더욱 커질 것이라는 게 전문가들의 분석이다.

건설업체의 한 관계자는 “이미 주택담보비율(LTV)로 인해 분양가격이 6억원을 넘는 아파트와 주상복합은 청약시장에서 애물단지로 전락한 지 오래”라며 “내부적으로는 늘어나는 이자 부담으로 분양 초기 계약률이 30%만 되도 대박이라는 표현을 사용할 정도”라고 토로했다.

실수요자들도 이자 부담으로 청약을 저울질하고 있다.

서울에 사는 이모씨는 “분양가 5억원 아파트를 분양받기 위해서는 대출을 1억5,000만원 가까이 받아야 하지만 연간 이자부담률이 1,000만원을 웃돌게 된다”며 “입주시 시세가 분양가 대비 20% 오른다고 가정할 경우 연간 이자부담률이 1,000만원인데다 곧바로 종부세 대상에 포함되는 만큼 청약에 대한 메리트를 찾아볼 수 없을 지경”이라고 말했다.

◇돈줄 조이는 은행권=은행 등 금융권도 부동산업계에 대한 대출심사를 강화하고 나서면서 건설사들의 자금난을 가중시키고 있다. 일부 은행에서 과거 자동 갱신 형태의 PF 연장에 브레이크를 걸고 나섰기 때문이다. 시행사나 시공사 대표이사에게 프로젝트 파이낸싱(PF) 연장을 위한 보증을 서도록 해 건설사를 압박하고 있는 것이다. 특히 도급순위 50권 이하의 건설사들에 대한 신규 PF는 전면 중단됐다.

중견 건설업체의 한 재무담당자는 “지방에서 미분양 물량은 산더미처럼 늘어나고 있는데 은행에서 PF 연장을 해주지 않을 경우 제2 금융권을 전전하게 돼 대외신인도 하락 등의 추가적인 문제가 발생할 수 있다”며 “대표이사 사장에게 보증을 서도록 해 심리적인 압박을 가하는 등의 방법으로 PF 연장에서 채권 보존 조치를 강화하는 움직임이 뚜렷하다”고 토로했다.

이 같은 금융권의 돈줄 조임 현상은 그동안 건설업계에 대한 금융권의 전체 대출 비중이 높아진 데 따른 것으로 앞으로 이 같은 현상은 더욱 심해질 것이라는 게 금융권의 반응이다.

시중은행의 한 관계자는 “지난 6월 말 기준 은행권의 건설 및 부동산 관련 업종에 대한 대출이 2005년 말 대비 40조원이 증가한 107조원에 달했다”며 “앞으로 미분양 물량이 늘어날 것으로 예상되는 만큼 건설업계의 자금줄 조이기 현상은 강화될 수밖에 없을 것”이라고 전했다.

◇건설업체, 자금 확보 나서=미분양 물량 증가와 은행권의 자금줄 조임 현상이 지속되면서 대형 건설업체들도 대규모 회사채 발행 등을 통한 자구책 확보에 열을 올리고 있다. 성과급 지급 등으로 연말 자금 수요가 늘어나는 상황에서 일시적으로 자금이 부족할 것에 대비해 회사채 발행을 통한 유동성 확보에 나선 셈이다.

이 같은 건설업계의 움직임은 무엇보다도 대형 건설업체마저도 미분양 사태로 인한 자금난 가능성에 주목했다는 점이다. 지난 3~4년 동안 부동산시장이 호조세를 보이면서 자금을 은행 등에 의존하던 때와는 전혀 다른 움직임이다.

대형 건설업체의 한 관계자는 “3~4개의 대형 건설사들이 올해 말과 내년 초를 목표로 대규모 회사채 발행을 추진하고 있다”며 “미분양 물량이 늘어나면서 우발 채무도 급증할 것에 대비해 선제적인 조치를 취한다는 점에서 건설업계의 자금난을 확인할 수 있다”고 토로했다.

또 한 중견 건설사의 경우 자산을 담보로 그룹 내 다른 계열사에서 긴급 자금 수혈을 받는 방안을 검토하고 있다. 이에 앞서 코오롱건설은 11월 100억원 규모의 회사채를 발행해 연말 어음 결제에 집행했다.