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Q=1주택을 소유하다가 재개발 조합원 입주권을 추가 취득했습니다. 언제까지 기존주택을 양도해야 1가구 1주택 양도세 비과세가 가능한가요?
A=재개발 조합원입주권을 소유한 상태에서 기존주택을 양도하는 경우 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 사례는 2가지로 나눠 볼 수 있습니다.
먼저 재개발 조합원입주권을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존주택을 매도하는 것입니다. 이 경우 재개발 조합원입주권은 기존주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 취득한 것이어야 합니다.
또 기존주택의 보유기간은 2년 이상이어야 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
두 번째로 재개발 조합원입주권을 실수요 목적으로 취득한 경우라면 기존주택을 3년을 경과해 매도하는 경우에도 기존주택에 대한 1가구 1주택 양도세 비과세가 가능합니다.
실수요 목적의 조합원입주권 취득이란 재개발주택이 완성된 후 2년 이내에 신축완성된 주택으로 세대전원이 이사해 1년 이상 계속하여 거주하는 것을 말합니다. 이때 양도기한은 재개발주택이 신축완성되기 전 또는 신축완성된 후 2년 이내까지가 됩니다. 재개발 주택이 신축완성되기 전에 매도하거나 신축완성된 후 1년 이내에 매도하는 경우에는 1년 이상 계속거주 요건이 충족되지 않았음에도 기존주택에 대한 양도세 비과세 처리가 가능합니다.
하지만 사후관리를 통해 재개발 주택이 완성된 후 2년 이내 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주요건을 충족하지 않은 사실이 드러나는 경우 양도세 추징을 당하게 되므로 반드시 요건을 추가 충족해야 합니다.
위 사례에서 단순 투자 목적으로 재개발 조합원입주권을 구입한 경우라면 조합원입주권 취득일로부터 3년 이내에 기존주택을 양도해야 기존주택에 대한 양도세 비과세가 가능합니다.
하지만 실수요 목적으로 취득한 경우에는 조합원입주권 취득일로부터 3년을 경과해 양도하는 경우라도 '재개발주택이 신축 완성되기 전 또는 신축완성 후 2년 이내'까지 기존주택을 양도하는 경우에 해당되면 기존주택에 대한 양도세 비과세가 가능합니다.
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