[서경 브랜드 하우징] 저평가 미분양 아파트 잘 고르려면

파격적 혜택 보다 미래 입지여건 따져야

지하철개통·백화점 입점 등 감안하면 조성 초기 신도시 가치 오를 가능성

계약과 동시에 웃돈 없이 입주하고 로열층 당첨자 계약해지 물량 잡을수도

수도권 미분양 아파트에는 대부분 예외없이 파격적인 혜택이 주어지고 있다. 최대 23.3%의 분양가 할인을 제시하고 있는 부천시 약대아이파크(사진 왼쪽)와 분양가의 60%를 대출해주는 서울 동작구의 이수 힐스테이트(오른쪽).

미분양은 '미운 오리'다. 수요자의 선택을 받지 못한 데에는 그만한 이유가 있기 때문이다. 하지만 이는 어디까지나 최초 분양때의 이야기다. 수도권 부동산 침체의 골이 깊어지면서 대부분의 미분양 아파트는 너도나도 차별화된 조건을 제시하며 수요자 공략에 나서고 있다. 직접적인 분양가 인하는 물론 다양한 혜택을 통해 수요자들의 부담을 덜어주고 있다.

특히 수요자들은 '미분양'이라는 선입견 때문에 이 같은 할인혜택에 별다른 관심을 두지 않는게 일반적이다. 한번 관심에서 멀어졌던 아파트라도 다시 한번 잘 살펴보면 의외로 착한 가격에 고를 수 있는 아파트가 많다.

물론 미분양 아파트를 고를때는 신중해야 한다. 좋은 미분양을 고르기 위해 수요자들이 꼭 알아야 할 유의점을 소개한다.

◇이것만은 따져보자= 미분양 아파트 구입 여부를 결정할 때 가장 먼저 파악해야 할 것은 원인 파악이다. 미분양의 원인이 단순히 경기침체 때문으로 단정지을 수도 있다. 하지만 일부 미분양은 모두 1~3층의 저층이거나 투자성이 떨어지는 곳도 많다. 따라서 지역입지와 가격 등을 꼼꼼히 챙겨볼 필요가 있다.

현재가 아닌 미래의 교통ㆍ교육여건도 따져봐야 할 요인이다. 현재의 여건 때문에 저평가된 곳일 가능성도 있기 때문이다. 향후 지하철개통, 백화점 입점 등의 호재는 곧바로 시세차익을 얻을 수 있는 계기가 될 수도 있다. 특히 조성 초기 신도시는 저평가된 경우가 많기 때문에 중장기적으로는 가치 상승 가능성도 높다.

구매 과정에서는 계약자에게 제공하는 혜택은 꼭 챙겨야 할 부분이다. 미분양이 될 경우 건설사들이 분양가 할인, 무이자대출 및 무료이사 서비스 등 각종 혜택을 쏟아내기 때문이다. 신문이나 인터넷은 물론 분양사무소를 직접 방문해 추가혜택이 있는지 따져볼 필요가 있다.

◇미분양, 좋은 점도 많네= 미분양 아파트가 실수요자에게 반드시 나쁜 상품만은 아니다. 분양가할인 등은 물론 신규 분양단지에 접근이 어려운 수요층에게는 차선이 될 수 있기 때문이다.

우선 청약통장이 필요 없다. 특히 1주택 보유자의 경우 청약통장이 있더라도 청약가점제에서는 아예 1순위에서 배제되는데다 추첨제 물량 당첨은 하늘의 별따기다. 자금 여력만 있으면 언제든지 원하는 시점에 계약할 수 있다.

원하는 동ㆍ호수를 선택할 수 있는 것도 장점이다. 일반 분양에서는 추첨을 통해 결정되지만 미분양물량에서 구입자가 동ㆍ호수를 선택할 수 있다. 많지는 않지만 일부 단지에서는 기존 로열층 당첨자의 계약해지 물량을 잡을 수도 있다.

무엇보다 좋은 점은 할인이다. 건설사들은 입주시점에서의 이자비용 문제로 많게는 20%이상의 할인된 분양가를 제공하기도 한다. 여기에 중도금 무이자혜택 및 일부 인테리어 무료지원, 무료 이사서비스, 가전제품 선물 등을 합칠 경우 수억원의 할인 혜택을 볼 수도 있다.



후분양 아파트나 입주가 시작된 아파트의 경우 즉시 입주가 가능하다. 처음부터 중도금과 잔금을 마련해야 하는 부담이 있지만, 계약과 동시에 웃돈 없이 입주할 수 있는 점은 신혼부부나 이직 등으로 집이 필요한 구매자들에겐 혜택이다.

미분양, 임대사업 투자자에 기회 될 수도
추천 미분양 아파트는

중도금 무이자, 분양가 할인 등의 혜택이 많은 중소형 미분양 아파트는 실수요자는 물론 임대사업을 고려하는 투자자들에게 좋은 투자 기회가 될 수 있다. 특히 최근 수요가 많은 85㎡ 중소형 아파트는 수도권에서도 쉽게 찾아볼 수 있다.

서울에서는 영등포구 대림동 대림 1주택재건축 구역 '신대림 벽산블루밍' 239가구 중 177가구를 분양 중이다. 전용 59~114㎡로 구성 돼 있으며 지하철 2ㆍ7호선 대림역, 구로디지털단지역 및 7호선 신풍역이 도보로 10분 내에 있다. 분양가는 3.3㎡당 1,400만원 선이며, 중도금 60% 대출, 이자 후불제를 실시하고 있다.

양천구 신월동 미성연합을 재건축한 '수명산동원 데자뷰'의 경우 전용 72~84㎡의 중소형으로만 구성된 단지다. 수명산 조망권을 확보하고 있으며, 지하철 5호선 화곡역에 가깝다. 전용 84㎡의 경우 2,000만~3,000만원의 할인 혜택을 제공중이다.

동대문구 장안동 일성트루엘은 전용 58~184㎡ 116가구로 건립된 소규모 단지지만 입지여건이 뛰어나다. 지하철 5호선 장한평역을 걸어서 이용할 수 있다. 3.3㎡당 1,240만원이었으나 1,100만원선으로 하향 조정됐다. .

수도권에는 현대산업개발이 건설한 부천시 원미구의 '약대 아이파크'가 눈길을 끈다. 전용 59~182㎡ 총 1,613가구의 대단지다. 지하철7호선 연장구간이 연말 개통될 예정이다. 분양가가 최대 23.3% 할인돼 전용 84㎡의 경우 당초 4억9,500만원에서 3억7,980만원으로 1억1,500만원 이상 낮은 가격에 구입할 수 있다.

남양주 퇴계원 힐스테이트는 경춘선 고속화열차 급행으로 용산까지 20분대에 닿을 수 있다.전용 84~99㎡ 1,076가구. 분양가는 3.3㎡당 920만원 대로 계약금 분납제와 중도금(30%) 무이자 혜택을 제공한다.

용인시 영덕동 '영덕역센트레빌'은 계약금 5%에 중도금은 전액 무이자 혜택을 주고 있다.