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1가구 2주택 보유자가 양도세 중과 유예기간이 끝난 오는 2007년 이후 집을 팔게 되면 세부담이 현재보다 3배 정도 늘어날 것으로 보인다. 현재는 기준시가를 과표(세금을 매기는 기준)로 해서 9~36%의 차등세율을 적용하는데다 누진공제ㆍ장기보유공제 혜택이 주어진다. 하지만 2007년부터는 50%의 단일세율이 적용되고 실거래가로 세금을 산정할 뿐더러 공제혜택도 받지 못하기 때문이다. 당정은 2주택과 더불어 외지인의 농지ㆍ임야 양도에 대해서도 50%의 세율을 적용하는 것을 추진 중이다. 토지의 경우 과표 현실화율이 주택보다 낮고 최근 들어 가격이 많이 오른 점을 감안해볼 때 4~5배의 세금상승이 예상된다. 2주택 중과 세율이 당초 60%에서 50%로 하향 조정되고 유예기간이 설정됐으나 가파른 세금상승은 피할 수 없을 것으로 보인다. ◇2주택 양도세 어떻게 바뀌나. 세금 인상폭은=2주택 보유자는 현재 기준시가가 과표가 된다. 세율은 과세표준에 따라 9~36%가 적용된다. 하지만 내년부터는 이 기준이 달라진다. 세율은 현행대로 차등 적용되나 과표가 기준시가에서 실거래가로 전환된다. 2007년부터는 과표는 실거래가가 유지되는 가운데 세율이 50%의 단일세율로 바뀌게 된다. 아울러 누진공제ㆍ장기보유공제 혜택도 사라진다. 2주택의 연도별 세금 인상폭을 보면 올해 대비 내년에 2배, 2007년에는 3배 정도로 추산된다. 강남구 대치동 C아파트 46평형을 올해 팔았다고 가정해보자. 양도차익은 1억7,800만원으로 5,238만원의 세금을 납부한다. 하지만 내년에 매각하면 사정이 달라진다. 과표가 실거래가로 바뀌기 때문이다. 이 아파트를 2006년 매각시 양도세는 9,414만원으로 올해 대비 79% 늘어나게 된다. 2007년 이후에는 1억4,700만원을 세금으로 납부, 올해 세액(5,238만원)보다 3배 정도 늘어난 1억4,700만원이 된다. 올해 기준시가를 기준으로 50%의 단일세율을 단순히 적용해봐도 2007년 양도세 증가폭이 2005년 대비 2.5~2.8배에 달하는 것으로 시뮬레이션 결과 나타났다. 토지는 사정이 더 심각하다. 특히 과표 현실화율이 낮고 최근 들어 가격이 많이 오른 지방 토지의 경우 2007년 양도세가 올해 보다 4~5배 증가하는 사례가 적지않을 것으로 분석되고 있다. ◇서울은 2주택 중과세 예외 적용받기 어려울 듯=당정은 서울 등 수도권과 6대 광역시는 기준시가 1억원 이하 주택을 2주택 중과세 대상에서 제외하기로 했다. 지방은 3억원 초과 주택만 중과대상으로 분류하기로 했다. 또 이혼, 이사, 취업, 노부모 봉양 등으로 2주택이 된 경우 양도세 중과대상에서 제외하기로 했다. 이런 과정을 통해 양도세 중과대상을 20만가구로 한다는 계획이다. 2005년 국세청의 공동주택 기준시가 현황을 보면 기준시가가 3억원을 초과하는 것은 394만가구다. 90% 이상이 수도권과 광역시에 소재해 있다. 때문에 지방 군소도시 주택은 사실상 2주택 중과대상에서 거의 빠질 것으로 보인다. 2주택 중과에서 빠지는 기준시가 1억원 미만 주택은 432만1,000가구다. 이들 아파트를 보면 서울 등 수도권과 광역시의 경우 30평형 미만 연립주택이나 전용면적 18평 이하 소형 아파트가 일부 포함돼 있다. 서울 등 수도권 지역의 웬만한 아파트는 기준시가 1억원을 초과, 사실상 2주택 중과 예외 혜택을 받지 못할 것으로 보인다. 소형 연립 및 아파트의 극히 일부만 혜택이 예상된다. ◇3주택과 1주택 양도세제도는 현행 유지=1가구 1주택 비과세 제도는 현행 골격이 그대로 유지된다. 아울러 3주택 이상은 현재 60%의 세율이 적용되고 있는데 이 역시 바뀌지 않는다. 현재 3주택 이상 중과세 대상에서 제외되는 주택은 지역별로 다르다. 수도권ㆍ광역시는 지난 2003년 12월31일 이전에 취득한 주택으로 단독주택은 대지면적 36평 이하, 아파트는 전용 18평 이하로 기준시가 4,000만원 이하다. 기타 지방은 3억원 이하 주택이 중과세 대상에서 예외 적용을 받고 있다.
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