[그린벨트 해제지역] 경매 물건 노려라

『그린벨트 해제 예상 지역의 경매물건을 잡아라』해제되면 땅값이 급등할 것으로 보이지만 모두 토지거래허가구역으로 묶여 직접 매입하기가 거의 불가능하기 때문이다.

게다가 경매는 한번 유찰될때마다 20~30%씩 가격이 떨어지는데 대체로 3~4회 가량 유찰되기 때문에 싼 가격으로 살 수 있는 잇점도 있다.

잘만 고르면 쉽게 재산증식을 할 수도 있는 셈이다.

부동산업계에서는 대체로 그린벨트에서 해제되면 1.5~4배가량 오를 것으로 내다보고 있다. 이들지역은 대체로 시가지와 가까이 있어도 그린벨트라는 이유로 땅값이 저평가돼 묶여 있지 않은 주변 지역(일반주거지, 준농림지)의 30% 수준에 머물고 있다. 그린벨트지역 주변 준농림지의 경우 2배, 일반주거지역의 경우 3~4배가량 땅값이 높다.

해제가 예상되는 그린벨트 지역의 소규모 토지도 노려볼만 하다.

주거지역 270㎡(81평) 상업지역 330㎡(99평) 공업지역 990㎡(299평) 녹지지역 330㎡(99평) 농지(준농림지) 1,000㎡(302평)이하의 경우 토지거래허가 대상에서 제외되기 때문이다. 하지만 녹지일 경우 건폐율 규제 때문에 건축이 사실상 불가능하다.

◇해제예상지역=정부가 제시한 해제 1순위는 시가지나 집단취락지로 도시화가 진행돼 촌티를 벗어버린 곳이다. 군지역이었다가 시로 승격됐고 그린벨트내 거주 인구도 2만명을 넘는 고양, 김포, 남양주, 의왕, 하남시가 대폭 해제될 것으로 전망되고 있다.

서울의 경우 그린벨트 비율이 절반을 넘어서는 은평구, 서초구가 유력하는 데 은평구의 경우 진관내·외동, 서초구의 염곡동 내곡동이 유력하고 강남구의 수서·세곡동 등도 농토가 많아 해제가능성이 높은 편이다.

과천시 문원동,의왕시 부곡동 포곡동 등의 대지는 물론 광주군 분원리,남양주시 와부읍,양평군 양수리 등 집단취락지구로 개발된 곳이나 남양주시 금곡동,하남시 신장동 창우동 등도 투자 유망 지역으로 꼽히고 있다.

지목상으로 보면 해제가능성이 높은 곳은 취락지구내 논밭이다.

그린벨트내 취락지를 집단화해 그린벨트에서도 대규모 생활권을 조성하겠다는 것이 정부의 취지이기 때문이다. 5~10가구씩 군데군데 모여 있는 마을에서 집단 취락지의 논밭으로 옮길 경우에도 대지로 형질이 변경돼 집을 지을 수 있게 허용됐다. 대지로 형질이 변경되면 건폐율(대지면적에 대한 건축면적의 비율)도 현행 20%에서 40%로 높아진다. 결국 논밭은 이번조정으로 상당한 수준으로 오를 것으로 보인다.

반면에 대지는 이미 값이 올라 있고 건축규제도 상당부분 풀려 있는 상태이기때문에 해제로 인해 달리 나아지는 것이 별로 없다. 최근 대지의 동향이 보합 수준인 것도 이때문이다.

◇주의할 점=그린벨트는 해제된다 해도 토지이용에 많은 제약이 따르는 것이 현실이므로 치밀한 사전조사가 필수적이다. 현장답사를 통해 집단취락지구에 속해 있는지 또는 그밖에 다른 이유로 전면해제지역에 속할 가능성은 없는지를 반드시 점검해야 한다. 건교부가 내놓은 시안을 잘 검토해보면 많은 도움이 된다.

그린벨트가 아무리 관심지역이어도 경매로 살 때는 철저한 권리분석은 기본이다. 건물이 있는 그린벨트인 경우 임대차관계를 면밀히 알아보아야 하며, 관할 등기소에서 등기부등본도 발급받아 종합적으로 분석해야 한다.

유찰횟수에만 집착하지 말고 주변 시세도 면밀히 파악해 입찰 예정가를 산정해야 한다.

무엇보다도 중요한 것은 그린벨트 해제 일정, 해제 규모를 잘 살펴 투자시기를 결정해야 한다. 건교부가 발표한 일정은 시민단체의 반발, 형평성 시비 등으로 언제든지 늦춰질 수도 있기 때문이다.【오현환 기자】