[부동산 투자 패러다임 바꾸자] 부동산 세제 뭘 담을까

정부가 이달 말 발표할 부동산 종합대책 가운데 핵심인 세제정책의 윤곽이 나타나고 있다. 당정이 여러 차례 고위 당정회의를 거쳐 가닥을 잡아가고 있는 세제정책의 큰 방향은 1가구 다주택자에 대해 양도세와 보유세 부담을 높이겠다는 것이다. 다주택자에게 무거운 세금을 물리게 되면 보유주택을 팔게 돼 주택공급이 늘어나고 투기수요도 잠재워 궁극적으로 집값을 안정시킬 수 있다는 계산 때문이다. ◇1가구 다주택자 양도세 중과=정부는 현재 투기지역에서만 실시되고 있는 양도세 실거래가 과세의 전면확대 시기를 당초 오는 2007년에서 내년으로 1년 앞당기는 문제를 적극 검토하고 있다. 양도세 실거래가 과세가 전면 실시되면 투기지역 지정의 의미가 사라진다. 전국이 사실상 투기지역으로 지정되는 것과 마찬가지이기 때문이다. 이에 따라 투기지역이 아닌 곳에서 양도세가 지금보다 최소 30% 이상 늘어날 수 있다. 현재 투기지역을 제외한 지역에서는 실거래가의 70~80%선인 기준시가를 과세표준으로 삼고 있어 투기지역에 비해 양도세 부담이 상대적으로 적다. 정부는 또 투기지역의 1가구 3주택자에 대해 양도세 탄력세율을 적용할 방침이다. 기본세율에 더하거나 뺄 수 있는 탄력세율은 15% 포인트 범위 내에서 조정될 수 있다. 이에 따라 3주택자에 양도세 탄력세율이 적용되면 중과 기본세율(60%)에 최대 15% 포인트를 합해 모두 75%의 양도세율이 적용되며 여기에 주민세 10%까지 더하면 총 82.5%를 세금으로 내야 한다. 양도차익의 대부분이 세금으로 환수되는 셈이다. ◇종합부동산세 등 보유세 강화=당정은 주택 종합부동산세의 부과대상과 관련 1가구 1주택에 대해서는 현행 기준시가 9억원 이상을 유지하되 1가구 2주택 이상에 대해서는 6억원 이상으로 3억원 낮기로 했다. 지난 5월 고시된 기준시가에 따르면 9억원 이상 주택이 2만2,764가구, 6억원 이상 주택은 8만7,540가구이다. 올해 집값 상승으로 내년에 기준시가가 오르면 6억원 이상 주택은 10만가구를 넘어설 것으로 전망된다. 1가구 2주택 이상에 대해서만 종부세 부과대상 기준시가가 낮아지더라도 종부세를 물어야 할 주택이 늘어날 수밖에 없다. 특히 시세가 7억원 이상인 서울 강남권 30평형 이상 아파트 소유자가 1가구 2주택자라면 내년에 대부분 종부세를 내야 한다. 당정은 또 종부세 과세체계를 개인별 과세에서 세대별 합산과세로 바꾸고 종부세 인상 상한선(50%)을 폐지하는 것도 검토중이다. 종부세가 세대별로 합산과세되면 부부 등이 종부세를 물지 않기 위해 공동명의로 등기, 기준시가를 과세대상 이하로 낮추는 등의 편법행위를 할 수 없게 된다. 종부세 상한선 폐지는 고가주택에 치명타다. 실제 타워팰리스 등 서울 강남의 고가주택의 경우 보유세 부담이 지금보다 최소 1.5배, 많게는 4~5배까지 증가하는 것으로 분석되고 있다.