[부동산시장 하반기 전망] 아파트 분양시장 5대 트렌드

집값 하락, 거래침체가 장기화하면서 그동안 부동산시장을 지배하던 법칙들이 깨지고 새로운 트렌드가 확산되고 있다. 현대건설이 최근 높은 경쟁률 속에 분양했던 부산 해운대 힐스테이트위브 모델하우스. 사진제공=현대건설

아파트 분양시장의 '트렌드'가 달라지고 있다. 서울과 가까운 대형 아파트에만 수요자가 몰리던 때는 지나고 지방에 있는 작은 주택이 인기를 얻고 있다.

이 같은 청약시장의 변화는 주택 경기 침체와 궤를 같이 한다. 집값이 오를 것이란 기대감이 줄어들면서 투자 수요가 위축되고 실수요자들이 전면에 나서고 있는 것이다. 달라지는 아파트 청약 패러다임을 짚어봤다.

소형 초강세 청약시장 소고대저 현상 뚜렷
전·월세 수요 많은 것도 원인

"전에는 4인 가족이 살기에 전용 59㎡ 집은 작다는 인식이 강했지만 요새는 아파트 평면이 워낙 잘 나와서 인기를 얻고 있습니다."(강연석 서울숲더샵 분양소장)

최근 아파트 분양시장의 가장 극적인 변화는 소형 아파트 강세다. 그 동안 대형 주택이 인기를 끌었던 이유는 '큰 집이 더 많이 오른다'는 기대 때문이었다. 불과 3~4년 전만 해도 경기 용인시나 동탄신도시에 등에서는 전용 85㎡ 초과 중대형주택으로만 구성된 단지가 쏟아져 나오기도 했다.

하지만 기존 주택시장에서 작은 아파트가 '대세'로 등극하면서 상황이 달라졌다. 작은 집이 큰 집보다 더 많이 오르는 현상이 나타나기 시작한 것이다. 국민은행에 따르면 지난 2008년1월 103.1을 기록한 전국 대형 아파트(전용 95㎡ 이상)의 매매가격지수는 지난 5월 현재 100.8로 하락했지만 같은 기간 94.9였던 소형 아파트 (전용 62㎡ 미만)의 매매가격지수는 114.2로 크게 올랐다.

최근 분양한 단지에서도 이 같은 현상이 두드러지게 나타난다. 현대산업개발이 지난 16일 부산에서 청약접수를 받은 '명륜아이파크 2단지'의 경우 전용 84㎡ 물량은 모두 1순위에서 마감됐지만 전용 109㎡는 22가구 공급에 단 2명만 청약하는데 그쳤다. 김신조 내외주건 대표는 "악성미분양으로 통하는 준공후 미분양물량도 대부분 전용 85㎡ 초과 중대형 물량이 많다"며 "중소형 청약 쏠림 현상이 당분간 지속될 가능성이 높다"고 전망했다.

이밖에 전ㆍ월세시장에서 소형주택을 선호하는 수요가 많은 것도 청약 쏠림의 원인으로 꼽힌다.

착한 분양가 업계 "미분양 날라" 잇단 내려
중대형이 중소형보다 낮기도

일명 '착한 분양가'를 앞세워 흥행에 성공하는 단지도 늘어나고 있다. 동부건설이 이달 초 경기 용인시에서 분양한 '영덕역센트레빌'은 용인시 분양가심의위원회에서 3.3㎡당 1,219만원에 승인을 받았지만 이를 1,139만원으로 낮춰 공급에 나섰다. 해당 지역에 미분양물량이 많아 분양가를 공격적으로 책정했다는 게 동부건설 관계자의 설명이다. 이 단지는 결국 최고 2.3대1의 경쟁률을 기록하며 순위 내 청약접수를 완료했다.

건설업계 한 관계자는 "미분양 물량을 남겨 금융비용을 무느니 분양가를 내리는 게 낫다는 판단을 하는 사업장이 많다"고 설명했다. 실수요자 입장에서는 상대적으로 저렴한 가격에 내집을 마련할 수 있는 기회가 늘어나는 셈이다.

한 단지 내에서 중대형주택의 3.3㎡당 분양가를 중소형주택보다 낮게 책정한'분양가 역전' 단지도 속속 등장하고 있다. 지난 5월 대림산업이 경기 의왕시에서 공급한 '의왕내손e편한세상'은 전용 97㎡ 이상 대형주택의 3.3㎡당 평균 분양가가 1,576만원으로 전용 84㎡ 이하 평균(1,638만원)보다 60만원 이상 낮았다. 보통 주택면적이 커질수록 3.3㎡당 분양가도 높아지는 분양시장의 관행을 뒤집은 것이다. 이 단지는 인기가 덜한 대형 주택까지 모두 순위 내에서 마감했다.

분양가를 깎아 재공급에 나서는 미분양단지도 증가하고 있다. 현대성우종합건설이 경기 김포한강신도시 AC-08블록에서 분양중인 '한강신도시 현대성우오스타'는 공급가격을 10% 낮췄고 대우건설 역시 '수원 인계 푸르지오'의 분양가를 기존 3.3㎡당 1,250만원에서 980만원 대로 내렸다.

3순위 인기 청약통장 필요없어 수요 몰려
1·2순위 비해 계약률은 낮아

아파트 청약에서 3순위에 수요자가 몰리는 것도 주목할 만한 대목이다. 특히 수도권의 경우 청약통장을 아끼기 위해 1ㆍ2순위를 피하는 사람이 많다는 게 부동산전문가들의 설명이다.

최근 포스코건설이 대구에서 분양한 '대구이시아폴리스더샵2차'의 경우 전체 14개 주택형 중 청약 1순위에서 마감된 평면은 단 1개도 없었으나 3순위에서 대거 청약자가 몰리면서 6개 주택형이 마감됐다.

지난 5월 부산에서 공급된 '정관동일스위트2차' 역시 1순위에서는 모두 미달됐으나 3순위에서 최고 28대1이 넘는 경쟁률을 보이기도 했다.

다만 3순위 청약접수자는 1ㆍ2순위에 비해 계약률이 낮다는 점에 유의해야 한다. 청약통장을 쓰지 않아도 돼 일단 '묻지마' 청약을 하는 사례가 많기 때문이다. 지난 5월 송도국제신도시에서 '더샵그린스퀘어'를 공급한 포스코건설의 경우 아예 3순위 청약 접수를 자제하도록 유도하는 한편 동ㆍ호수 사전 지정계약을 진행하기도 했다.

한 분양대행사 관계자는 "3순위에서 청약이 마감된 아파트라도 실제 미계약 물량이 있는 곳이 많다"며 "실수요자라면 이런 물량을 노려볼 만하다"고 조언했다.

지방 콧노래 부산·진주·춘천 등 흥행 돌풍
일부 지역은 분양권에'웃돈

지방 아파트의 선전도 눈에 띈다. 특히 부산 등 일부 지역에서는 분양권에 '웃돈'이 붙을 정도로 청약 열기가 뜨겁다. 한 대형건설사의 부산 담당 지사장은 "실수요자 뿐 아니라 단기 시세차익을 노리는 투자 수요도 적지 않다"고 설명했다.

실제로 올해 부산에서는 '롯데캐슬카이저2차', '정관이지더원2차', '정관롯데캐슬2차', '금정산2차쌍용예가'등의 단지가 줄줄이 공급돼 모두 평균 10대1 내외의 경쟁률을 보이며 무난히 순위 내에서 마감됐다.

이러한 청약 바람은 최근 부산을 넘어 기타 지역으로까지 확산되고 있다. 현대엠코가 이달 경남 진주시에서 공급한 '엠코타운더프라하'의 경우 1,813가구 모집에 3,949명이 청약했고 현대산업개발이 춘천에서 분양한 '춘천아이파크' 역시 455가구 모집에 1,712명이 몰렸다.

지방 분양시장이 활기를 띠는 이유는 이들 지역에서 한동안 공급이 끊기며 수급균형이 깨졌기 때문이다. 실제로 춘천의 경우 지난 2008년 이후 아파트 공급이 아예 없었다. 이밖에 최근 분양이 진행되고 있는 전남 여수시나 충남 천안시 등도 공급 부족 현상이 나타나던 곳이다.

설계 다양화 서비스 면적 늘리기는 기본
저층동 복층으로 만들기도

입맛 까다로운 수요자를 공략하기 위한 다양한 상품도 쏟아지고 있다. 입지나 분양가 외에도 세심한 설계로 고객의 '니즈(needs)'를 충족하는 단지가 늘어나고 있는 것이다.

삼성물산 건설부문이 공급하고 있는 '래미안 영통 마크원'은 계약자 필요에 따라 방 개수를 조절할 수 있다. 전 주택형에 가변형 벽체를 도입했기 때문이다. 특히 전용 115㎡ A타입에는 가변형벽체가 2곳이나 적용돼 거실이나 주방을 크게 넓혀서 사용할 수 있는 구조다.

이른바 '서비스면적'으로 통하는 발코니 넓이를 늘린 것도 특징이다. 전용 84㎡ 주택형의 발코니면적이 평균 42㎡에 달한다. 발코니는 분양가 산정에 포함되지 않기 때문에 수요자 입장에서는 보다 저렴한 가격으로 넓은 집을 쓰는 셈이다.

펜트하우스에서나 볼 수 있었던 복층 설계 아파트도 늘어나는 추세다. 한국토지주택공사(LH)가 지난해 말 세종시에서 공급한 '퍼스트프라임'은 전용 59ㆍ84㎡의 저층 동 일부를 각각 복층 구조로 설계했다. 상대적으로 인기가 낮은 저층 물량에 수요자를 끌어들인 것이다.

이밖에 GS건설과 SK건설 등이 한 집에 2가구 이상이 살 수 있는 세대분리형 평면을 선보였다.