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상가 세입자들의 권리금 회수 기회를 보장하는 내용을 담은 법안이 정부 대책 발표 이후 7개월여 만에 국회 법제사법위원회 법안심사소위를 통과하면서 최종 확정 내용에 관심이 쏠리고 있다. 정부 대책에 포함된 임대인에 대한 손해배상과 5년간의 계약갱신 보장은 그대로 유지됐지만 재건축·재개발시 퇴거보상금을 임차인에게 지급하는 내용은 나중에 논의하기로 결정되면서 사실상 도입이 무산됐다.
◇건물주가 권리금 회수 방해하면 손해배상=지난 4일 국회 소위를 통과한 '상가건물 임대차 보호법' 개정안은 김진태 새누리당 의원, 민병두 새정치민주연합 의원, 서기호 정의당 의원의 발의안을 법사위 대안으로 합친 것이다. 법안의 핵심은 건물주가 세입자의 권리금 회수를 방해할 경우 손해배상 책임을 지도록 한 점이다.
당초 정부 대책을 담은 김 의원안에서는 임대인에게 협력 의무와 방해금지 의무를 부과했지만 이후 국회 전문위원의 검토안에서는 세입자가 새로운 임차인을 1회에 한해 지정할 수 있는 권리를 부여하자는 의견이 제기됐다. 하지만 지정권은 임대인의 권리를 과도하게 침해하는 것이라는 의견이 나오면서 임대인의 방해행위를 금지하는 수준으로 최종 결정됐다.
이에 따라 임대인이 △신규 임차인에게 권리금을 받는 경우 △세입자끼리 권리금을 주고받지 못하게 하는 경우 △지나치게 높은 임대료와 보증금을 요구해 계약을 무산시키는 경우 △정당한 이유 없이 새로운 세입자와의 계약을 거절하는 경우에는 손해배상 대상이 될 수 있다.
다만 △새 임차인이 임대료·보증금을 낼 능력이 없는 경우 △임차인이 의무를 위반한 경우 △임대인이 상가 건물을 1년6개월 이상 영리 목적으로 이용하지 않는 경우에는 '정당한' 계약 거절 사유로 인정받을 수 있다. 이때 정당한 사유는 건물주가 직접 입증해야 한다.
덧붙여 법무부는 1일 소위에서 건물주가 세입자에게 업종을 바꿔달라고 요구했을 때 거절당할 경우 계약 체결을 거부할 수 있는 '업종 변경권'도 정당한 사유에 포함시켜야 한다고 주장했지만 탈법 가능성이 크다는 이유로 받아들여지지 않았다.
손해배상은 임대차 계약 종료 시점으로부터 3년 이내에 세입자가 청구할 수 있으며 국토교통부가 고시한 기준에 따라 산정된 상가권리금 안에서 액수가 결정된다. 임대인과 임차인의 기여도를 구분하기 힘든 바닥권리금(건물 위치로 인한 이익)은 배상액을 산정할 때 제외해야 한다는 의견도 제기됐지만 시설·영업권리금과 함께 포함시키기로 했다.
◇계약갱신 연장, 재건축 퇴거보상은 빠져=개정안에 따르면 계약 중간에 임대인이 바뀌더라도 환산보증금(보증금+월세×100) 규모에 상관없이 누구나 5년의 영업 기간을 보장받을 수 있게 된다. 그동안 서울의 경우 환산보증금 규모가 4억원이 넘으면 5년 계약갱신에서 제외됐다. 다만 환산보증금을 아예 폐지하거나 계약갱신 기간을 5년에서 10년으로 늘리는 방안은 이번 논의에서 미뤄졌다. 아울러 '제2의 용산참사'를 막기 위한 방안으로 재건축·재개발시 퇴거보상금을 지급하는 안도 제외됐다.
이번 법안은 6일 법사위 전체회의와 국회 본회의를 거쳐 마무리된다. 이르면 다음달부터 본격적으로 시행에 돌입할 수 있게 된다. 이 경우 시행 시점 당시 존속 중인 모든 임대차 계약 관계가 대상에 놓인다. 법 시행 이전에 계약을 체결했더라도 시행일 이후까지 계약이 유지될 경우 권리금 회수 기회를 보장받을 수 있는 것이다.
한편 중소기업청에 따르면 지난해 기준 약 120만명의 임차인이 평균 2,748만원의 권리금을 주고받으며 약 33조원 수준의 권리금 시장을 형성하는 것으로 알려졌다. 하지만 건물주와 세입자 간의 계약에만 해당되는 것일 뿐 임차인이 새로운 임차인에게 상가를 넘기는 전대차 계약의 경우 권리금을 보호받지 못한다.
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