[서경이 만난 사람] 최재덕 대한주택공사 사장

"분양가 낮추려면 용적률 대폭 높여야"

현재 용적률 150∼180%는 너무 낮아… 분당수준은 되게

주공·토공 통합은 공기업 선진화 상징으로 꼭 성사돼야

[서경이 만난 사람] 최재덕 대한주택공사 사장

"분양가 낮추려면 용적률 대폭 높여야"현재 용적률 150∼180%는 너무 낮아… 분당수준은 되게주공·토공 통합은 공기업 선진화 상징으로 꼭 성사돼야

대담 : 박민수 부동산부장 [e-mail]

정리=전재호기자 [e-mail]

사진=김동호기자

ImageView('','GisaImgNum_1','default','260');

최재덕 대한주택공사 사장은 지난 4일 주공 본사에서 가진 서울경제신문과의 인터뷰에서 분양가를 낮추려면 용적률을 대폭 상향 조정해야 한다고 밝혔다.

건설교통부(현 국토해양부) 시절 주택정책과장ㆍ주택도시국장 등을 거쳐 차관까지 지낸 최 사장은 “우리나라 아파트는 보통 150~180%의 용적률이 적용되는데 이는 (다른 나라에 비해) 낮은 편”이라며 “분당이나 평촌ㆍ산본 정도면 (살기에) 괜찮은 것 아니냐”고 반문했다. 분당ㆍ평촌 등 수도권 1기 신도시의 용적률은 169~225%인 반면 요즘 지어지는 은평뉴타운ㆍ판교신도시 등은 150% 안팎이다.

최 사장은 또 한국토지공사와의 통합에 대해 “정책 결정은 정부에서 하는 것”이라고 말을 아끼면서도 “국민들은 공기업 선진화를 원하는데 주공ㆍ토공 통합은 공기업 선진화의 상징이기 때문에 이번에도 (통합이) 무산되면 우리가 잃는 게 너무 많다”고 말했다.

-요즘 지어지는 아파트들의 고분양가 논란이 끊이지 않습니다. 낮출 수 있는 방법은 없습니까.

▲보통 주택 가격에서 택지비와 건축비의 비중은 6대4 정도입니다. 건축비는 (분양가상한제 등으로) 뻔하기 때문에 결국 땅값이 문제인데 땅값을 낮출 수 있는 방법을 찾아야 합니다.

-하지만 이미 오를 대로 오른 땅값을 낮출 수 있는 방법은 없지 않습니까.

▲땅값 상승은 세계적인 추세이기 때문에 우리만의 문제는 아니지만, 최근 토지투기 수요는 잡았다고 생각합니다. 예전에는 시세차익을 많이 누릴 수 있는 구조였지만 지금은 시세차익을 얻을 수 있는 방법을 많이 줄였습니다.

또 땅값이 떨어지기 어렵다고 봤을 때는 용적률을 완화해야 합니다. 15층밖에 못 짓도록 한 아파트를 20층까지 짓도록 하면 추가 5층은 건축비만 들어가기 때문에 전체 분양가를 낮출 수 있습니다.

-용적률을 계속 높이면 고밀화에 따른 부작용이 생기지 않을까요.

▲물론 용적률을 올리기 전에 기반시설 등 여건을 살펴봐야 합니다. 하지만 분당이나 산본ㆍ평촌 수준은 괜찮은 것 아닙니까. 사당동에서 서울대 쪽으로 오다 보면 양측에 아파트들이 많이 들어서 있습니다. 이 지역의 용적률은 300% 정도 되는데 살 만합니다. 우리나라 주택의 가장 큰 문제는 고급품과 하급품을 인정하지 않는 겁니다.

구두의 경우 백화점에서 사면 20만~30만원 하고 동네 제화점에서 사면 10만원, 목욕탕에서는 5만원, 지하철에서는 2만원 합니다. 제 구두도 5만원짜리인데 2~3년 신었지만 누가 뭐라고 합니까. 하지만 주택은 고급 제품과 하급 제품을 인정하지 않고 모든 주택에 고급 자재를 써 고급스럽고 쾌적하게 만들기를 바라고 있습니다.

용적률도 그런 관점에서 봐야 합니다. 가격을 비싸게 받을 곳은 용적률을 100%로 하고 서민들이 내 집 마련을 원하는 지역은 용적률을 높여 보급품을 지어야 합니다. 지금 주공아파트에 들어온 사람들 중 일부는 ‘최고급 아파트보다 못하다’고 불평하지만 월세 사는 것과 내 집에서 사는 것을 비교해야지, 최고급 지역과 비교하는 것은 잘못됐다고 생각합니다.

-주공은 분양가를 낮추기 위해 어떤 노력을 하고 있습니까.

▲주공아파트는 지금도 민간이 짓는 분양가상한제 아파트보다 10% 정도 싼 편입니다. 또 내년부터 공급할 예정인 보금자리주택은 시세보다 15%까지 낮추기 위해 용적률 상향, 시공방법 문제, 설계 등을 바꾸려고 노력하고 있습니다.

-보금자리주택의 취지는 좋지만 재원이 부족해 제대로 공급할 수 있을지 의문을 갖는 사람들이 많습니다.

▲재원은 임대아파트만 짓던 시기보다 오히려 더 좋아졌습니다. 주공은 연 8만~10만가구의 임대주택을 짓는 데 한 가구당 1억원 정도 빚을 지는 구조입니다. 하지만 보금자리 주택에서는 임대주택이 4만가구로 줄고 중소형 분양이 기존 3만가구에서 6만가구로 늘게 돼 전체적으로는 숨통이 트이게 됐습니다.

영구임대아파트를 1만가구 짓는 부분이 있기는 하지만 영구임대는 정부가 85%를 지원해주기 때문에 주공의 부채는 줄어들 것으로 보입니다.

-지금도 임대주택 미분양이 많아 주공의 재무부담이 큰 상황 아닙니까.

ImageView('','GisaImgNum_2','right','260');

▲현재 임대주택 미분양은 1만3,000가구 정도인데 임대주택은 자금 대부분을 잔금 때 납부하는 구조여서 준공 후 미분양이 의미 있는 수치입니다. 현재 준공 후 미분양은 1,000가구 정도라 큰 부담이 없는 상황입니다.

-최근 정부가 각종 부동산대책을 쏟아내고 있지만 효과는 거두지 못하는 상황입니다. 주택정책을 오래 담당했는데 이를 어떻게 보십니까.

▲(주공 사장으로) 말할 수 있는 입장은 아닙니다만 주택정책은 주택만 갖고 해결하기 어렵습니다. 차가 굴러가려면 네 바퀴가 멀쩡해야 하듯이 주택정책이 효과를 내기 위해서는 전반적 국내경기ㆍ금융세제ㆍ수급 등이 맞물려 돌아가야 하는데 이 모든 것을 예측하기 어렵기 때문에 (주택정책이) 힘듭니다.

하지만 과거 공무원 생활을 돌아보면 언제나 지금이 가장 어렵다는 얘기가 있었습니다. 지금 상황은 우리만의 문제가 아니라 세계가 같이 어렵기 때문에 이전보다 힘들다고 하지만, 사이클이라는 게 봄이 오면 여름도 오고 가을도 오기 때문에 결국 좋아지지 않을까 싶습니다.

-한국토지공사와의 통합을 앞두고 있습니다. 정부가 사장님을 선택했을 때는 그만한 역할을 기대했을 텐데요.

▲통합하는 주체는 정부입니다. 주공과 토공은 통합 대상 기관이기 때문에 뭐라고 말할 수 있는 입장이 아닙니다. 정부ㆍ토공 측과 만나 의견조율은 하겠지만 결국 그쪽(정부)에서 결정할 일입니다.

-토공에 줄 수 있는 당근(반대급부)은 어떤 게 있습니까.

▲통합 자체가 당근이라고 생각합니다. 국민의 의식주를 최소한 해결해주는 것은 정부의 기본의무입니다. 국가가 발전하더라도 자기 힘으로 주택을 마련하지 못하는 계층은 항상 있게 마련입니다. 따라서 주공이 해야 할 일은 언제나 있다고 봅니다. 하지만 토공은 전체 사업의 80%가 택지사업인데 내년부터 사업시행자의 지정권이 각 시도로 넘어가게 됩니다.

상식적으로 생각해도 시도지사가 돈이 될 만한 사업은 시도 공사로 넘기지 않겠습니까. 토공이 몇 년간은 그동안 확보해놓은 땅으로 하겠지만 시간이 지나면 일감 확보가 어려워질 것으로 보입니다. 토지는 국가적으로 중요한 자원인데 이 기회에 통합하면 국토개발의 견인차 역할을 할 수 있다고 생각합니다.

-토공의 반발이 만만치 않은데 통합해도 불화가 이어지지 않을까요.

▲공무원이나 공기업 직원들은 막상 합쳐놓으면 잘 갑니다. 물론 몇 년간 티격태격하겠지만 원래 그런 것입니다. 주공ㆍ토공 통합은 공기업 선진화의 상징인데 통합하려다 못하게 되면 국민들이 ‘역시 공기업 선진화는 안 되는구나’라고 생각하게 됩니다. 이렇게 되면 우리가 잃는 게 너무 많습니다.

-통합하면 분양가나 임대료가 싸지는 것을 어떻게 담보할 수 있습니까. 주공만 좋아지는 것 아닙니까.

▲요즘 공사비가 제일 많이 들어가는 건 공사기간입니다. 공기를 단축하면 비용을 줄이는 데 큰 도움이 되는데 지금은 양사가 같은 일을 하고 경쟁적으로 택지개발을 하기 때문에 낭비가 발생합니다.

통합을 하면 주공만 좋아지는 것으로 알고 있는데 주공도 구조조정해야 합니다. 홍준표 한나라당 의원의 법안에는 각 임원들이 내년 9월자로 면직된 것으로 본다고 나와 있습니다. 가만히 있으면 주공도 좋은데 왜 하려고 하겠습니까. 국가적으로 필요하기 때문에 통합하자는 것입니다.

◇ 최재덕 사장 약력

▲1948년 대구 ▲1974년 서울대 사범대학 국어교육학과 ▲1976년 18회 행정고시 합격 ▲1993~1996년 건설교통부(현 국토해양부) 국토계획과장 ▲1997~2001년 건교부 주택도시국장 ▲2002년 건교부 차관보 ▲2003년 건교부 차관 ▲2005~2007년 한국건설산업연구원 원장 ▲2007년 제17대 대통령직인수위원회 경제2분과위원회 인수위원 ▲2008년~ 대한주택공사 사장

▶▶▶ 관련기사 ◀◀◀

▶ 대한주택공사, 내년부터 10년간 임대주택 150만가구 공급

혼자 웃는 김대리~알고보니[2585+무선인터넷키]