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정부가 6일 발표한 주택법 개정안은 서울 강남권과 분당 등 1기신도시 일대 15년이 넘은 노후 중층 아파트 리모델링을 촉진시켜 침체된 주택시장을 활성화하고 주거여건을 개선하겠다는 의지를 반영하고 있다. 하지만 단기간에 이 같은 효과를 기대하기는 어렵다는 게 중론이다. 층수와 증가 면적, 세대 수 증가 제한에 걸려 일반분양가구 수가 예상보다 적기 때문이다. 또 사업성을 높이기 위해서는 일반분양 가격이 높아야 하지만 주택시장 침체로 집값이 계속 하락하고 있다는 점도 걸림돌이다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "침체된 주택시장에 도움이 될 만한 조치인 것은 분명하다"며 "하지만 전반적으로 집값이 약세를 보이는 상황에서 강남이나 분당을 제외한다면 사업성이 크게 개선될지는 의문"이라고 말했다.
◇큰 폭의 부담금 감소는 어려울 듯=6일 서울경제신문이 현재 리모델링이 진행 중인 강남구 A아파트(354가구)의 가구당 부담금 내역을 변경된 리모델링 규정에 적용해 분석한 결과 가구당 부담금이 3,650만원가량 줄어드는 것으로 나타났다. 수직증축이 허용됐음에도 부담금 감소는 예상보다 크지 않은 셈이다.
이 아파트는 현재 84.9㎡(전용면적 기준)를 110.38㎡로 일반분양물량 없이 수평증축 리모델링을 진행 중이다. 3.3㎡당 공사비(389만9,000원)와 기타 비용(37만7,500원), 그리고 지하주차장 공사비 등을 감안하면 가구당 분담금은 2억5,000만원가량으로 추산된다.
반면 이번에 마련한 수직증축 기준을 적용해 기존 조합원과 같이 110.38㎡를 일반분양물량으로 채울 경우 가구 수 증가분은 17가구에 그친다. 이미 조합원 면적 증가율이 33%에 달해 일반분양할 수 있는 증가 허용 면적이 2,483㎡에 불과하기 때문이다. 3.3㎡당 분양가를 3,100만원으로 책정한 뒤 17가구를 분양해 얻을 수 있는 수익은 총 226억원. 다시 이를 전체 가구 수로 나누면 가구당 6,400만원 정도의 분양수익이 발생한다.
표면적으로 이 정도면 일단 집주인들의 부담은 상당히 줄어든다. 하지만 여기에 수직증축으로 증가한 공사비 등 추가 비용을 감안하면 부담금 감소폭은 줄어들게 된다. 이 때문에 추가 공사비를 감안하면 실제 가구당 분양수익은 3,650만원 정도에 그칠 것으로 추정됐다.
건설업체의 한 관계자는 "수직증축은 수평증축에 비해 기초 보강 등 공사비가 더 늘어날 수밖에 없다"며 "단지마다 다르겠지만 보통 5~10% 정도 공사비가 증액될 수 있다"고 말했다.
◇가구 수, 면적, 층수 제한 3중규제에 일반분양 적어=조합원 부담금이 크게 줄어들지 않는 것은 일반분양가구 수가 예상보다 많지 않기 때문이다. 정부는 리모델링 활성화 방안을 내놓으면서 리모델링 전체 가구 수의 15%, 전체 전용면적의 40%, 3층 이하 수직증축을 허용했다. 하지만 세 기준은 'or'가 아닌 'and' 기준이어서 일반분양물량은 줄어들 수밖에 없다.
시뮬레이션 대상인 A아파트를 놓고 보면 단순 가구 수 기준으로는 354가구의 15%인 53가구를 지을 수 있음에도 실제로는 17가구밖에 늘어나지 않는 이유도 이 때문이다.
층수 역시 제약이 된다. 최고 15층, 5개 동인 이 아파트의 1개 동에는 현재 2가구가 배치돼 있다. 수직증축으로 30가구(2가구×3층×5개 동) 안팎밖에 지을 수 없게 된다.
결국 이를 해결하기 위해서는 기존 주민들의 증축 비중을 줄여 일반분양물량을 늘려야만 한다. 하지만 전체 공급 규모와 면적이 제한된 상황에서는 늘릴 수 있는 일반분양분이 제한적일 수밖에 없다.
이 때문에 시장 일각에서는 리모델링 활성화를 위해서는 기준을 더욱 완화할 필요가 있다는 주장도 나온다. 업계 관계자는 "3개 층 증축이 안전상에 문제가 없다면 굳이 면적이나 가구 수 규제를 엄격하게 정해놓을 필요가 없다"고 지적했다.
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