[위기의 건설사업, 民官 협력으로 넘어라] <2>손발 묶인 PF시장…IFRS로 사면초가

자금난에 개점휴업… "한두 곳 엎어질수도" 불안감 확산

"수주경쟁은 옛말" 사업 참여 꺼려 건설사 지급보증도 사실상 중단

추진 순조로운 사업장 거의 없어… 금융권까지 동반부실 가능성 커

"정부가 컨트롤타워 역할 맡아야"

#1. 총사업비 31조원으로 단군 이래 최대 규모로 불리는 용산국제업무지구 개발사업. 지난해 지급보증을 둘러싼 사업 참여자들의 갈등으로 좌초 위기를 맞았다. 올해 국제회계기준(IFRS) 도입을 앞두고 부채비율 급등을 우려한 건설업체가 지급보증을 거부한 것. IFRS 적용시 시행사에 대한 지급보증이 부채로 계산돼 재무구조를 악화시킬 것이라는 우려 때문이다.

#2. 판교 중심상업시설인 알파돔시티 개발사업. 지난 2007년 말 사업의 닻을 올렸지만 곧 이어 터진 글로벌 금융위기의 여파로 2년여가 지난 지금까지 착공조차 못하고 있다. 토지대금 연체에다 3개월짜리 브리지론으로 돌려 막기를 수 차례. 아직까지 추가 자금 마련에 대한 근본적인 대책을 세우지 못하고 있다.

공모형 프로젝트파이낸싱(PF)시장이 뿌리째 흔들리고 있다. 자금난으로 몇년째 사업이 중단된 상황에서 IFRS라는 초대형 태풍이 불어 닥치며 사면초가에 빠진 것이다. PF사업 참여자들은 사업을 계속해야 할지, 아니면 아예 접어야 할지를 결정해야 하는 중대한 갈림길에 서 있다.

공모형 PF사업에 참여 중인 한 시행사 관계자는 "올 상반기에 대형 PF사업 중 한두 곳은 엎어질 것이라는 얘기가 공공연히 나오고 있다"며 "자금난에다 IFRS로 엎친 데 덮친 격"이라고 말했다.

금융권의 부동산PF 대출규제 강화 및 자금상환 압박에 이어 IFRS 도입으로 건설사들이 신규 PF사업 참여 자체를 꺼려 당분간 PF시장은 깊은 수렁에 빠져들 것으로 전망된다.

◇PF사업, 황금알 낳는 거위에서 애물단지로 전락=

PF사업이 처음부터 애물단지는 아니었다. PF사업이 어려움을 겪는 근본 원인은 부동산경기 침체. 현재 진행 중인 공모형 PF사업의 대부분은 부동산경기 활황기인 2000년대 중반 이후 시작됐다. 당시만 해도 PF사업은 황금알을 낳는 거위로 인식됐다. 신도시 기반시설이나 구도심 역세권 등 핵심 지역에 지어져 사업성이 밝을 것으로 전망됐기 때문이다. 건설사들을 중심으로 구성된 공모형 PF사업 컨소시엄의 수주경쟁도 뜨거웠다.

하지만 글로벌 금융위기로 금융시장과 부동산시장이 꽁꽁 얼어붙으면서 상황이 180도 달라졌다. PF사업성이 불투명해지고 금융권 자금조달은 더욱 어려워졌다. 여기에다 건설업계의 오랜 관행인 시행사에 대한 지급보증이 IFRS 도입으로 사실상 중단되면서 사업을 아예 포기하거나 새로 판을 짤 것을 고민하는 곳이 잇따르고 있다.

대한건설협회에 따르면 현재 전국에서 진행 중인 공모형 PF사업은 모두 40개. 금액 기준으로는 125조원을 웃돈다. 이들 가운데 정상적으로 진행되는 사업은 거의 찾아보기 어렵다.

◇언제 터질지 모르는 PF폭탄=

공모형 PF사업이 잇따라 좌초 위기에 몰리면서 손실이 눈덩이처럼 불어날 것이라는 우려가 커지고 있다. 1차 피해는 사업시행자와 지급보증을 선 건설사지만 그동안 대출을 해준 금융권도 동반부실의 늪으로 빠져들 수 있기 때문이다. 최근 PF대출 부실로 결국 영업정지를 당한 삼화저축은행이 대표적인 예다.

금융감독 당국에 따르면 은행권의 부동산 PF대출은 2007년 41조8,000억원에서 2008년 52조5,000억원까지 늘었다가 2009년 1ㆍ4분기 54조9,000억원을 정점으로 감소 추세를 보이고 있다. 금융위기 및 부동산경기 침체 등으로 은행권이 대출 죄기에 나선데다 건설사들의 사업장 정리 등으로 대출이 많이 줄어든 여파다. 그래도 지난해 10월 말 현재 42조3,000억원으로 여전히 높은 수준이다.

특히 국내 PF대출은 건설사의 시공사 지급보증에 의한 사실상의 기업금융 형태로 운용돼 시공사 부실이 금융권으로 전이되는 구조적 문제점을 안고 있다는 게 감독 당국의 분석이다. 금융감독원 관계자는"IFRS 도입으로 시행사의 주요 위험 등이 건설사 재무제표에 연결됨에 따라 지급보증 기피현상이 더욱 심화될 것"이라고 예상했다.

◇위기의 PF시장, 공공이 나서 해법 찾아야=

PF업계 관계자들은 현재 PF사업에 대한 근본적인 해결책이 필요하다고 입을 모은다. 부동산경기 침체와 IFRS 적용으로 사업성이 달라졌는데 기존과 같은 방식으로는 사업을 계속 끌고 갈 수 없다는 것이다.

PF업계의 한 관계자는 "사업계획을 원점에서 재점검할 필요가 있다"며 "출자사들의 고통분담이 필요하며 자체적으로 해결하지 못할 경우 이를 조율할 기관이 필요하다"고 말했다. 민간이 해결하지 못하는 PF사업에는 정부가 과감하게 뛰어들어 해결하는 컨트롤타워의 역할을 맡아야 한다는 얘기다.

이는 PF사업을 주도적으로 끌고 갈 컨트롤타워가 있느냐 없느냐에 따라 사업의 명암이 엇갈리는 최근의 사례에서도 잘 드러난다. 지급보증 난항으로 디폴트 위기에 몰렸던 용산국제업무지구의 경우 아직 넘어야 할 산은 많지만 코레일이 전면에서 나서면서 극적으로 회생했다. 반면 컨트롤타워가 없는 판교 알파돔시티는 여전히 자금난에 허덕이며 벼랑 끝에 서 있다. 출자사들의 이견이 좁혀지지 않는 것이 가장 큰 문제지만 땅 주인이자 주요 출자사 가운데 하나인 한국토지주택공사(LH)가 재정상태 등을 이유로 지원에 소극적인 입장을 보이고 있기 때문이다.

알파돔시티 PF사업에 참여하고 있는 한 관계자는 "그동안 어떻게든 사업을 이끌고 가려 노력해왔지만 LH의 연체이자 유보 등 통큰 양보 없이는 정상적인 사업진행이 어렵다"며 "민관의 양보와 적극적인 협력만이 사업을 살릴 수 있다"고 강조했다.