신종 '근저당권거래' 투자자 주의보

신종 '근저당권거래' 투자자 주의보

최근 새로운 부동산 투자기법으로 소개되고 있는 '근저당권 거래'가 실정법 위반의 소지가 있고 수익성에 대해서도 회의적인 시각이 많아 투자자들의 주의가 요구된다.

근저당권 거래란 은행이 기업이나 개인에 돈을 빌려주면서 부동산에 설정한 저당권을 자산관리공사나 외국금융기관 등을 거쳐 개인이 인수한 뒤, 해당 부동산에 대해 법원 경매를 신청, 배당을 받는 것을 말한다.

(근저당권은 채권 가액이 정해지지 않은 불확정 채권이며 채권액이 확정된 저당권 채권과 구별된다.) 회수 기간이 오래 걸리는 부실채권을 가진 자산관리공사 등 관련기관에서는 현금 유동화를 위해 싼 값에 근저당권 채권을 팔고 있어 개인이 이를 인수해 법원 경매를 진행해 배당을 받으면 높은 수익을 낼 수 있다는 것이다.

문제는 이러한 근저당권 거래 자체가 법적으로 보장되지 않는다는 점. 대법원 등기 예규에 의하면 근저당권이 설정된 채권은 채권가액이 정해지지 않아 등기이전을 할 수 없다.

실무 현장에서 간혹 등기를 이전해 주기도 하지만 원칙적으로 법정 안전성이 없기 때문에 문제가 생겼을 때 보호받을 수 없다. 다만 근저당권 채권이 경매에 들어가 채권가액이 정해져 저당권 채권으로 전환되면 거래가 가능하다.

저당권 거래를 중비중인 한 업체의 관계자도 "근저당권 거래가 문제점이 있다는 판단에 따라 경매에 들어간 저당권 채권만을 팔기로 방향을 돌렸다"고 밝혔다.

근저당권 거래 문제를 검토한 이경훈 변호사는 "변호사법과 신용정보 이용에 관한 법률 위반 등의 소지도 있다"고 지적했다.

한편 (근)저당권 거래가 선전되는 것처럼 수익성 면에서 뛰어난 지도 의문이다. 저당권 거래 업체측은 1순위 저당권은 법원 경매를 거치면 최우선적으로 배당받을 수 있다고 주장하지만 전문가들은 숨은 함정이 많다고 지적한다.

부동산금융 전문회사인 열린캐피탈의 박월서 대표는 "1순위라고 해도 임금채권, 국세 등 체납세금, 사회보험 체납금, 소액임대차보증금 등에 밀리게 된다"고 말했다.

게다가 법원 경매 절차 기간에 따른 금융 비용, 명도(집비우기) 비용 등을 감안하지 않고 경매만 신청하면 곧 배당을 받을 수 있는 것처럼 인식되는 것도 문제다.

때문에 일반인들의 피해도 잇따르고 있다.

일단 저당권을 업체로부터 인수하면 나중에 수익이 나지않을 경우 보장받을 수 있는 방법이 없다는 것도 주의해야 한다. 박 대표는 "실제로 다수의 투자자들이 이런 문제로 골치를 앓고 있으며 원금만이라도 건질 수 없는지를 문의해 오고 있다"고 전했다.

세금 문제도 잘못 인식되고 있는 부분. 저당권 채권 구입과 경매 후 배당 수익 사이에 이익이 발생하면 당연히 소득세를 내야 한다.

이에 따라 업계 일각에서는 부실채권을 자산관리공사로부터 싼값에 인수한 외국계 투자회사들이 이익 실현이 힘든 것만을 일반인들을 상대로 팔고 있는 게 아니냐는 목소리도 나오고 있다.

한 저당권거래 업체 관계자는 "외국계 투자회사가 내놓은 부실채권들을 검토해 본 결과 쓸만한 것이 별로 없어 고심하고 있다"고 털어놓았다.

진성훈기자

입력시간 2000/12/03 16:54

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