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Q=서울 가락동의 전용 105㎡ 아파트에 3억원으로 전세를 살고 있습니다. 재계약이 코앞인데 집주인이 보증금을 6,000만원 올려달라고 합니다. 비용도 부담이지만 요즘 깡통전세가 많다고 하는데 재계약때 어떤 점에 유의해야 할까요?
A=가을 이사철에 접어들면서 부족한 전세물건으로 전세 값이 다시 꿈틀대고 있습니다.
서울 전체 평균 전세 값은 2년 전보다 19.6% 상승했지만, 국지적으로 좀 더 상세히 살펴보면 이보다 가파른 비율을 보이는 곳이 상당합니다. 8월부터 이주를 시작한 가락시영 재건축단지 영향을 받고 있는 송파구는 평균 아파트 전세금이 3억원에서 3억6,000여 만원으로 상승했습니다. 특히 2010년 하반기에 전세계약을 맺고 최근 들어 재계약 해야 하는 세입자들의 체감고통이 클 수밖에 없는 시점입니다.
전세금을 올려 계약했을 때는 가장 먼저 해당 주택의 권리변동이 있었는지 등기부등본을 열람해야 합니다. 새로운 근저당이나 가압류 등이 있을 경우 자신의 전세금이 안전하게 보호될 수 있는 지 판단하는 것이 중요한데, 인상된 보증금에 대한 임대차계약서를 별도로 작성해 추가로 확정일자를 받아야 인상분에 대한 우선변제권도 추가로 발생합니다. 이때 종전 임차계약서도 꼭 보관해야 합니다.
선순위 저당권이나 대출이 있는 물건을 재임차 해야만 한다면, 선순위 저당권의 채권최고액과 전세금액을 더한 값이 집값에서 차지하는 비율을 살펴봐야 합니다. 이 비율은 집값의 60~70%를 넘지 않는 것이 좋습니다.
대출비중이 높은 집의 재계약이라면 올려준 임차보증금 증액 분으로 집주인에게 선순위근저당권 채무 중 일부를 상환하거나 변제토록 하는 방법이 있습니다. 이때는 집주인이 근저당권 말소의무나 또는 은행변제를 이행하지 않은 경우 임차인은 계약을 해지하고 보증금의 반환 및 이로 인해 입은 손해의 배상을 청구할 수 있다는 특약을 계약서에 별도로 집어 넣어야 합니다. 더해서 집주인과 함께 은행을 방문해 저당권 말소나 대출변제여부를 확인하는 것이 바람직합니다.
올 가을 이사철엔 오른 전월세 비용도 고려해야 하지만, 주택경기 위축에 따른 집주인의 채무불이행 가능성도 따져보고 전세계약을 체결해야 할 것입니다.
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