민간건설 침체, 보금자리 발목 잡나<br>비싼 땅값·분양가 영향 강남부지 3곳 신청 없어<br>민간주택 물량 8만가구 반년 넘게 일정 지체<br>상업시설 조성 지연 LH 등 시행사 부담 커져
 | | 보금자리주택 지구 내 민간택지 공급이 늦어지면서 지구 조성이 줄줄이 차질을 빚을 수 있다는 우려가 커지고 있다. 서울 강남 '노른자위' 입지에 위치해 있음에도 불구하고 민간건설사에게 공급된 택지가 줄줄이 미분양된 서울 강남권 보금자리주택지구 전경. |
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서울 강남과 서초지구 등 보금자리주택 시범지구 내 민간택지는 지난해 8월 최초 공급 당시 서울 강남권에 위치한 '금싸라기' 땅으로 평가 받으며 건설사의 수요가 대거 몰릴 것이라는 예측이 나왔다.
국토해양부가 택지 공급 전 과당 경쟁을 방지한다는 이유로 '1사 1필지'로 분양 자격을 제한하는 등 까다로운 조건을 내건 것도 이 같은 이유에서다.
그러나 막상 뚜껑을 열어보자 국토부의 예측은 보기 좋게 빗나갔다. 당시 서울 강남지구 3개 필지에는 아예 신청자가 없었고 서울 서초지구 1개 필지도 2대1의 경쟁률을 보이며 가까스로 매각됐을 뿐이다.
이들 필지는 반년이 지난 지금까지 재매각 일정이 확정되지 않았다. 비싼 땅값과 보금자리주택과는 경쟁할 수 없는 분양가, 민간 건설사의 유동성 위기 등 복합적인 원인이 맞물린 결과다. 상황이 이렇게 되자 민간 건설경기 침체가 결국 정부의 보금자리주택 사업의 발목을 잡을 수 있다는 경고가 나오고 있다.
◇강남 '알짜배기' 땅 용적률까지 올려줘 재매각 시도=한국토지주택공사(LH)는 최근 보금자리주택 시범지구에서 미분양된 서울 강남지구 A-6블록 전용 85㎡ 초과 중대형 민간 아파트 택지의 용적률을 기존 160%에서 180%로 높이는 작업을 하고 있다.
이렇게 되면 분양할 수 있는 주택 가구 수가 당초 917가구에서 1,050가구로 늘어나 사업성이 상당히 개선된다. LH는 이와 함께 토지대금 납부 조건 등도 완화해 오는 6~7월께 미분양된 시범지구 민간택지의 재매각을 시도할 계획이다.
LH가 땅이 안 팔린다는 이유로 이 같은 파격적인 용적률 혜택을 주는 것은 다소 이례적인 일이다. 서울 강남 한복판에 위치한 입지를 고려하면 '특혜' 논란까지 생길 수 있다. LH의 한 관계자는 이와 관련해 "민간 건설경기 침체가 워낙 장기화되다 보니 유인책을 쓸 수밖에 없는 상황"이라고 말했다.
그러나 이 같은 조건에도 불구하고 실제 땅을 매입할 수 있는 건설사는 많지 않을 것이라는 관측이 나온다. 서울 강남지구 3개 필지 가운데 가장 규모가 큰 A-6블록 필지는 지난해 공급 당시 공급가액이 4,665억원에 달했다. 택지지구 내 중대형 택지는 모두 감정가로 공급되기 때문에 강남권 입지를 고려하면 가격이 높을 수밖에 없다.
중견건설사의 한 주택 담당임원은 "수십억원 규모의 자금 마련도 쉽지 않은 현재 금융 상황에서 이자 비용을 포함해 5,000억원에 가까운 택지 비용을 감당할 수 있는 건설사는 많지 않다"고 말했다. 또 다른 건설사 관계자는 "현재 보유하고 있는 택지의 이자비용도 내기 쉽지 않다"고 말했다.
실제 지난해 유일하게 서울 서초지구에서 민간택지를 분양 받은 울트라건설은 토지 중도금 및 잔금 프로젝트파이낸싱(PF)이 막히며 분양 일정이 상당히 늦춰졌다. 울트라건설의 한 관계자는 "올해 초 분양될 예정이었으나 PF가 막히면서 6~7월께나 분양이 가능할 것으로 보고 있다"고 말했다.
◇5차 지구까지 예정된 민간주택 물량만 8만 가구=국토부가 그린벨트를 해제해 지정한 보금자리주택 지구 내에서 공급될 물량은 5차 지구까지 총 27만8,000여 가구에 달한다. 이 가운데 약 30%에 달하는 8만여 가구가 민간이 담당해야 할 몫이다.
보금자리주택지구는 공공이 공급하는 중소형 보금자리주택과 민간이 공급하는 다양한 주택, 상업시설 등이 어우러져 조성된다.
정부가 공급하는 보금자리주택의 경우 현재 3차 지구까지 몇 개 지구를 제외하고는 대부분 사전예약이 완료됐다. 시범지구에서 서울 강남ㆍ서초지구의 경우 본청약도 거의 마무리됐다. LH는 올해 하반기까지 서울 강남, 서울 서초, 고양 원흥, 하남 미사 등 시범지구의 보금자리주택 공사 발주를 대부분 완료할 계획이다.
그러나 보금자리주택 지구 내 민간 건설 물량의 경우 아예 사업의 '걸음마'도 떼지 못하고 있다. 국토부는 지난해까지 시범지구 민간택지 공급을 모두 완료할 계획이었지만 현재까지 단 1개 필지만 공급하는 데 그쳐 이미 공급 일정이 반년이 넘도록 지체됐다.
문제는 이처럼 민간 건설이 부진할 경우 보금자리주택 지구 완성이 늦어지며 각종 후유증이 나타날 수 있다는 것이다. 당장 서울 강남ㆍ서초지구 보금자리주택이 내년 10월부터 입주를 시작하는데 주변의 민간 아파트 공사는 언제 시작될지 모르는 상황이고 민간이 조성해야 할 상업시설 공사 등도 줄줄이 늦춰질 가능성이 커졌다.
보금자리주택 지구 내 민간택지를 판 자금을 통해 보금자리주택 사업을 지속해야 하는 LH나 SH공사 등 공공 사업시행자의 부담도 갈수록 커지고 있다. 가뜩이나 극심한 자금난을 겪고 있는 이들 공사는 '돈줄'이 되야 할 민간택지가 팔리지 않다 보니 보금자리주택 사업을 계속 추진하기가 갈수록 버거워지고 있다. 정부는 이 같은 상황에서도 어느덧 5차 지구까지 총 21곳의 보금자리주택지구를 발표했다.
국토부의 한 관계자는 이와 관련해 "현재 추진하고 있는 민간택지 원형지 공급 등의 방안을 통해 보금자리주택 지구 내 민간택지 공급을 최대한 서둘러야 할 것으로 보인다"고 말했다.
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